住宅ローンの収入合算【山本俊成 第46回】不動産投資のことならアフターフォローも充実の【和不動産】へ

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【山本俊成 第46回】住宅ローンの収入合算

住宅ローンを借りる際、借りたい金額に対して、年収が低く(年収の割には借りたい金額が多く)、ローンの審査が通らないという場合があります。そんな時は「収入合算」という手を使う場合があります。

★収入合算とは?

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収入合算とは、例えば夫の収入だけでなく、妻の収入も合算して住宅ローンの審査を受けることを言います。例えば年収が380万円のAさんが、フラット35で住宅ローンを組む場合を考えます。フラット35では年収400万円未満の場合の返済負担率(年間総返済額÷年収)は30%以下でなければいけません。年間の総返済額は、380万円×30%=117万円以下に抑えなければいけないということですが、この場合、金利2.5%、35年返済(元利均等返済)と仮定すると、借りられる住宅ローンの金額は2,727万円となります。

Aさんの妻が年収100万円だったと仮定します。収入合算をすると380+100=480万円となります。フラット35では年収400万円以上の場合の返済負担率は35%に上がりますので、年間の総返済額は480万円×35%=168万円までに抑えれば大丈夫ということになります。この場合、金利2.5%、35年返済(元利均等返済)と仮定すると、借りられる住宅ローンの金額を逆算すると3,916万円となります。100万円の収入でもそれを収入合算することで、借りられるローン金額は1,000万円以上大きくなっていることがわかります。

フラット35の場合は、年収400万円を超えると返済負担率が30%から35%まで上がるということもあり、夫の年収が年収400万円未満の人は特に、妻のパート収入などを収入合算できれば借りられる住宅ローンの金額は大きくなります。

なお多くの金融機関では、パート収入では収入合算ができない場合もあります。フラット35を使う場合はパート収入や年金収入も収入合算対象となりますので、うまく使いたいですね。

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確かに収入合算によって借りられるローン金額を大きくすることができますが、それと、そのローンが返せるかという問題は違います。

例えば、収入合算者である妻が出産や育児などのためいずれ仕事を辞めるということも考えられます。世帯収入が減った場合にも返済が可能なのかどうか考えていく必要があります。収入合算を利用する際には、ライフプランをきちんと考え、将来の家計シミュレーション(キャッシュフロー分析)を行うなどして、自分たちが返せるローンを見極めることが必要になってくるでしょう。

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