不動産売却時にかかる税金【山本俊成 第54回】不動産投資のことならアフターフォローも充実の【和不動産】へ

不動産売却時にかかる税金について

今回は、不動産（事業用不動産）を売却する時の税金について触れていくことにします。
（※）個人が売却する場合という前提で話を進めていきます。


（１）譲渡取得の計算

個人が不動産を売却（譲渡）した場合、「売却代金」（譲渡収入金額）から「取得費」と「譲渡費用」を差し引き、さらに「特別控除」（一定の要件を満たした場合のみ）を差し引いた金額（＝課税譲渡所得金額）がプラスのときに、そのプラスの金額（＝譲渡益）に対して課税されることになります。この場合、他の所得とは合計せず、分離して税額を計算し、確定申告により税金を納めることになります。

　＜課税譲渡所得金額の計算＞
課税譲渡所得金額＝譲渡収入金額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除

「取得費」は、土地の場合は取得に要した金額（場合によっては埋立て、地盛り、切土等の費用も）、建物の場合は、取得価額から減価償却費の累計額を差し引いた金額となります。

ただし、取得費が不明な場合などは、譲渡収入金額の５％とすることができます。


「譲渡費用」とは、不動産の売却の際に要した費用で、不動産会社に売却の仲介を依頼した場合の仲介手数料、売買契約書の印紙代、登記に係る費用などが対象となります（建物を取り壊して売却する場合は、その取り壊し費用も）。


「特別控除」とは、特例が適用される場合に控除できる金額をいいます。具体的には、特定土地区画整理事業等のために買い取られ場合（控除額2,000万円）、特定住宅地造成事業のために土地を売却する際に一定の要件を満たした場合（控除額1,500万円）など、一定の要件を満たす必要があります。


（２）税額の計算

税額の計算は、売却する不動産の所有期間によって異なります。所有期間とは、「取得の日」から「譲渡の日」までのことをいいます。「取得の日」は「不動産の引渡しを受けた日」、「譲渡の日」は「不動産の引渡しを行った日」とするのが原則です。ただ、「取得の日」については、他から売買等によって取得した場合には、契約の効力発生の日（契約日）を選択することもできます。「譲渡の日」についても譲渡に関する契約が締結された日（契約日）とすることもできます。


このように算定した所有期間が、譲渡（売却）した日の属する年の１月１日において５年を超えている場合は「長期譲渡」、５年以下の場合は「短期譲渡」とみなされ、それぞれ税率が異なります。税率は、「長期譲渡」の場合は原則20％（所得税15％・住民税５％）、「短期譲渡」の場合は、39％（所得税30％・住民税９％）となります。


所有期間が、丸５年を超えているかどうかではなく、繰り返しになりますが、「譲渡（売却）した日の属する年の１月１日において」5年を超えているかどうかがポイントになります。