減価償却費の基礎【山本俊成 第57回】不動産投資のことならアフターフォローも充実の【和不動産】へ

減価償却とは、建物のような長期間にわたって利用することで利益を創出できる資産の取得のために支出した費用を、その資産を使用できる期間（「法定耐用年数」）にわたって、各期、費用として配分していく会計手続きのことをいいます。会計上、その各期に計上される配分額のことを減価償却費といいます。


　減価償却費は、実際の支出を伴わない費用ですが、課税対象となる所得の計算上、費用（経費）として計上できるものです。不動産投資によって発生した所得に対して、支払う税額を計算する上で押さえておく必要があります。




不動産投資における減価償却費は、建物の構造によって異なる「法定耐用年数」に基づき算出されます。法定耐用年数は、木造住宅の場合は22年（木造モルタル造は20年）、鉄筋コンクリート造の住宅の場合は47年となっています。この法定耐用年数によって償却率が定められます。


減価償却の方法については、平成10年4月1日以後に取得した建物については定額法（毎年の償却額が原則、一定）のみとなっています。

なお、中古物件を購入した場合の耐用年数は、購入した後の使用可能期間の年数（残存耐用年数）によるとされています。ただ、使用可能期間を算定することが難しいため、次の計算式で耐用年数を求める簡便法が認められています。

・法定耐用年数を全部経過したもの

⇒中古資産の耐用年数＝法定耐用年数×20％

・法定耐用年数の一部を経過したもの

⇒中古資産の耐用年数＝（法定耐用年数－経過年数）＋（経過年数×20％）

（計算した年数に1年未満の端数があるときは、その端数は切り捨て）

例えば、築10年の鉄筋コンクリート造のマンションの場合は・・・

（47年－10年）＋（10年×20％）＝39年、償却率は0.026（耐用年数の逆数＝１÷39）。

仮に建物の取得価額が1,500万円だとすると、毎期、計上できる減価償却費は1,500万円×0.026＝39万円となります。