土地、建物の相続税評価【山本俊成 第61回】不動産投資のことならアフターフォローも充実の【和不動産】へ

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【山本俊成 第61回】土地、建物の相続税評価

◆土地、建物の相続税評価◆【山本俊成 第61回】◆

土地に関する相続税の計算を行う際には路線価を基に行うのが一般的です。
路線価は国税庁のホームページで確認することができます。
http://www.rosenka.nta.go.jp/)

路線価を見ると、下図のように道路が書かれた地図に数値が記載されています。
例えば右上の方に「490C」と書かれていますが、この道路に面している土地の場合、1㎡あたり490千円(49万円)で評価する、ということになります。 その左隣の部分は「540C」とかかれていますが、こちらの道路に面している土地の場合、1㎡あたり540千円(54万円)で評価するということです。

土地が角地の場合や、2つの道路に面している場合などは評価も高くなったり逆に土地の形がゆがんでいたりすると評価が低くなったりと、実際の相続税計算ではもう少し複雑な計算をする必要がありますが、おおよその相続税評価額を知りたい場合には、路線価を調べ、土地の面積をかければ計算できます。 なお「490C」など「C」とありますが、これは借地権割合というのを表しています。このあたりはまた別の機会に解説します。

路線価は全国の主要な市街地の道路にしか設定されておらず、路線価のない土地も存在します。 そんな土地の相続税評価額を求めるときは、代替として固定資産税評価額を使います。
固定資産税評価額をそのまま相続税評価額にするのではなく、何倍かにする、という計算方法が取られます。この評価方法を倍率方式と呼んでいます。

路線価方式で計算する場合でも、倍率方式で計算する場合でも、相続税評価額は実際の取引価格より低くなることが多いです。
相続税の相談を受けるときに、ご自身の所有されている土地の路線価を元に計算例をご紹介すると「自分の土地の価値はそれほどしかないのか」とショックを受ける方もたまにいます
路線価は実際に取引される価格より低くなっているだけですのであまり心配しないようにしましょう。

なお、建物の相続税評価額は、固定資産税評価額となります。
固定資産税評価額は、固定資産税や都市計画税、不動産取得税、登録免許税の計算に利用されるものですが、建物の相続税評価の際にもこの固定資産税評価額を使います。
固定資産税評価額の目安は標建築費用の50%~70%ぐらいで、年を経るごとに少しずつ評価が下がっていきます。

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