REITについて【山本俊成 第79回】不動産投資のことならアフターフォローも充実の【和不動産】へ

不動産に投資するファンドについて

ここ数回のコラムでは、投資信託について解説をしてきました。
前回は投資信託の中でも不動産に投資をする「REIT」についてまとめました。今回は投資信託とは違うのですが、REITと同じように不動産に投資するファンド、についてその違いをまとめます。

■    REIT以外にも不動産に投資できるファンドがある

不動産に投資するファンドはREITという仕組み以外では、不動産特定共同事業法という法律に基づいたファンド（以下、ここでは不動産ファンドと呼ぶことにします）があります。
投資家が出したお金を１つにまとめて、不動産に投資をするという点ではREITと同じですが、REITではたくさんの物件に投資をするものが多いのに対し、不動産ファンドでは不動産は特定の不動産（１つ、または複数の特定された不動産）に限定されるのが特徴です（その分１つのファンドの募集金額も小さめになる）。

また優先出資と劣後出資にわける方式を取るものが多く、元本割れがしにくい工夫をしているのも特徴だと言えます。
例えば投資対象の物件が１億円だとします。このうちファンドを運営する会社が例えば2,000万円分（２割）を所有し、残りの部分（8,000万円分）を投資家から集めたお金でまかなう、というような仕組みを取り、ファンド運営会社の出資分を劣後出資、投資家出資分を優先出資とします。不動産の価格が値下がりしてもそれが２割までの値下がりであれば、その損は劣後出資者であるファンド運営会社がかぶり、投資家が投資した分（優先出資部分）は値下がりの影響を受けない（元本が100％戻ってくる）ようにした仕組みです（2,000万円対8,000万円というのはあくまで例であり、3,000万円対7,000万円なども考えられます）。

不動産に投資するファンドとしては前回解説したREITだけでなく、こうした不動産ファンドというのもあります。分散投資効果はREITの方が高いですが、REITは市場の需給によって毎日価格が変動します。
逆に不動産ファンドの方は元本の値下がりリスクは少ないと言えます。投資に求めるものによって、両者をうまく使い分けるとよいと思います。

不動産投資にはもちろん現物の不動産を購入するという方法もあります。ローンを使って投資をすることができる（レバレッジをかけた投資ができる）、ローンを組む際団信に入れば生命保険機能がある、所得税や相続税で節税効果があるといった、REITやファンドにはないメリットが多くあります。不動産投資をしたい方はそれぞれのメリット、デメリットを把握した上で比較検討するのがよいでしょう。