不動産投資Q&A(28)

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【質問２８】利回りが高い方が良いと思っていますが、利回りは高ければ高いほど良いわけではないのですか？

【答え】

一概に利回りが高ければいいという訳ではありません。

まず、「利回り」には大きく分けて２種類あります。
年間家賃額から購入価格を単純に割ったものが「表面利回り」、年間家賃収入から各種経費を引いた金額から購入価格を割ったものが「実質利回り」です。

一般的に、広告などでうたわれている利回りは「表面利回り」ですので、購入後に多くの経費がかかる物件であった場合、見込んでいた家賃収入が得られないことがあります。

考え方としては、あくまでも掲載されている数字での計算（想定）となってしまうことがほとんどとなるため、目先の利回りのみで判断するのはとても危険になります。

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また、『利回りの高い＝安くしないと売れない』物件とも言えるので、投資リスクが高いと言うことも忘れてはいけません。

たとえば、東京都心部にある区分Aと、地方都市にある区分Bの比較をしてみます。
区分Aは、都心部の好立地にあり、入居希望者が多く、将来の賃料の値上げも見込め、転売することも容易だと考えられます。

これに対して、区分Bは、地方都市のはずれにあり、地域の衰退とともに賃料も下落傾向にあり、空室率も高く、空室になっても次の入居者が決まるまで長い時間が掛かり、いざ売却するときにも購入者を捜すのは容易ではありません。

すなわち、区分Bは、区分Aに比べて、賃料の下落リスクや空室リスク、売却し難いというリスク（「流動性リスク」といいます）など、多くのリスクを抱えています。こうした場合、区分Bよりも区分Aの方が投資効率の高い物件となります。
表面利回りだけで物件を判断せずに、経費率を考えて物件を選ぶことが大切です。

いかがでしょうか「利回りは高ければ高いほど良いわけではない」についての疑問は解決いたしましたか？

不動産投資において利回りは重要なポイントのひとつです。
しかし、利回りばかりを追いかけてしまうと、思わぬ落とし穴がまっています。

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