不動産投資Q&A(29)
まず、利回りには『表面利回り』と『実質利回り』の2種類あります。
●表面利回り
年間の家賃収入を物件価格で割ったもの
●実質利回り
不動産購入時や不動産運営時にかかる諸費用や手数料を年間の家賃収入から引いたものを物件価格で割ったもの
基本的に、利回りとは投資した額に対して1年間でどの程度の収入を得ることができるのかを表したものになります。
表面利回りについて詳しく知りたい方は、和不動産の不動産投資セミナーへ！＞
『表面利回り』の計算方法は以下の通りです。
表面利回り（％）＝ 年間収入 ÷ 不動産価格 × 100
例えば不動産価格2,000万円の物件で年間収入100万円の場合、
100万円 ÷ 2,000万円 × 100 ＝ 表面利回りは5％ となります。
表面利回りは、物件同士を比較する際に用います。
基本的には数字が大きいものほど収益性が高く、単純に言えば儲かるということです。
利回りは都市部になればなるほど低くなる傾向があります。そして、築年が浅ければ浅いほど低いです。これはリスクとリターンがそれぞれ表裏一体である事を示す良い例となります。
リスクが高い物件ほど利回りは高く、リスクの低い物件ほど利回りは低い。
リスクを取れば高い利益を得られて、安全を考えれば収益性は低くなるということです。
●「利回りが高ければ良い」というわけではない
物件を購入される際に表面利回りの高さを重視しすぎる方がいらっしゃいますが、上記のとおり、「利回りが高ければ良い」という単純な話ではないのです。
例えば東京のマンションよりも大阪や京都、神戸、福岡、愛知といった都市のマンションの方が利回りは高くなります。しかし、地方都市の場合、人口流出というリスクを孕んでいます。人口が少ないということは入居希望者が減るということ。そうなると空室が増え、入居者をつけるためには賃料を下げざるを得なくなり、ローン返済が苦しくなる可能性リスクが高まるのです。
さらに経済規模や企業数などでも東京都は差があります。企業が多いという事はそれだけ勤める人がいるということになり、そこに賃貸需要が生まれます。賃貸需要の強い地域の物件は人気があるため価格が高くなり、その結果利回りの低下につながるのです。
物件選びで大切なのは、自分自身が投資用マンションに求めている目的に応じて物件を選ぶこと。
サラリーマンの場合、仕事をしながら投資をすることになるため、本業を煩わせるような手間がかかってはいけません。また、予想しない事態で出費が出てしまっては安定した投資にならないでしょう。
たとえば、一棟投資の場合、管理する範囲は各部屋だけでなく建物全体に及ぶため、手間もコストもかかります。一方、区分投資の場合、管理する範囲は所有している部屋に関する事だけで良いため、手間もコストも一棟に比べてかなり抑えられます。
サラリーマンが行う賃貸経営では、安定して財産形成できることが求められるのです。
不動産投資の妙味は、銀行に貯蓄をしているよりも有利であり、かつ使わない与信を上手く活用することにあります。
何のためにマンション投資をやるのかを良く考えて、それに合わせた物件を選ぶ事が大切です。
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さて、表面利回りの事をグロスとも言います、それに対して実質利回りの事をネット利回りと呼びます。
不動産投資では賃料収入がある一方で、管理費や修繕積立金、固定資産税などの支出も存在します。金融商品として利回りを計算する場合、それらの支出を計算しなくては正しい利回りを出す事が出来ません。
『実質利回り』の計算方法は以下の通りです。
実質利回り（％）＝（年間収入－維持経費）÷（不動産価格＋購入時の諸経費）
維持経費とは、管理費や修繕積立金、賃貸管理業者への手数料等があります。購入時の諸経費には、金融機関の融資手数料、登記費用、火災等の保険料等があります。
例えば不動産価格2,000万円の物件で年間収入100万円、
購入時の諸経費が50万円、維持経費が年間20万円の場合、
（100万円 － 20万円）÷（2000万円 + 50万円）＝ 実質利回りは3.9％となります。
さらにキャップレートというものも同時に覚えておくと良いでしょう。
キャップレートとは期待利回りの事を意味します。
物件価格と賃料が分かっていれば、表面利回りを出す事が出来ますが、売却を検討している際など物件価格が分からない場合や、提案されている物件の価格が妥当かどうかを考える際にはキャップレートで年間賃料を割り戻す事で物件価格を算出する事が出来ます。
そのエリアの想定利回りが5％、相場賃料が8万円であった場合下記のように計算します。
8万円 × 12ヶ月 ＝ 96万円
96万円 ÷ 5％ ＝ 1,920万円
つまり、この物件の価格は1,920万円程度だと想定できます。
金融機関もキャップレートを元に物件評価を行いますので、表面利回り・実質利回りに加えて覚えておく事をお勧めします。
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本記事はいかがでしたか？「表面利回りの計算方法」についての疑問は解決いたしましたでしょうか？
不動産投資において利回りは重要なポイントのひとつです。しかし、利回りばかりを追いかけてしまうと、思わぬ落とし穴がまっています。利回りが高いという事はリスクも高いという事になります。
立地も良く家賃も取れているマンションが高利回りであるとしたら何かあると疑ってみるべきです。事故物件であったり、広告に嘘があったりするのかも知れませんのでよく確認しましょう。
繰り返しになりますが、不動産投資で大切な事は自分の目的に適った物件を選ぶ事です。いくら利回りが高く魅力的に見えても、目先の条件に流されず最初に決めた目標に向かって計画的に投資をしてく事が重要になります。
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