【質問29】表面利回り実質利回りの計算方法を教えてください。FAQ

不動産投資の和不動産

不動産投資Q&A(29)

不動産投資Q&A

【質問29】利回りの計算方法を教えてください。

【答え】

利回りには「表面利回り」と「実質利回り」の2種類あります。
基本的に利回りとは投資した額に対して1年間でどの程度の収入を得ることが出来るのかを表したものになります。

利回りはそれぞれ計算式があり、「表面利回り」の計算方法は以下の通りです。

表面利回り(%)=年間収入÷不動産価格×100 となります。
例えば不動産価格2000万円の物件に対して100万円の年間収入があった場合「表面利回り」は100万円÷2000万円×100で5%となります。

表面利回りの使い方は物件同士を比較する際に用います。

基本的には数字が大きいものほど収益性が高く、単純に言えば儲かるという事になります。

利回りは都市部になればなるほど低くなる傾向があります。そして、築年が浅ければ浅いほど低いです。

これはリスクとリターンがそれぞれ表裏一体である事を示す良い例となります。

リスクが高い物件ほど利回りは高く、リスクの低い物件ほど利回りは低い。リスクを取れば利益を取れて、安全を考えれば収益性は低くなるという事です。

従いまして利回りが高ければ良いという単純な話ではなくなるのです。

例えば東京のマンションよりも大阪や京都、神戸、福岡、愛知といった都市のマンションの方が利回りが高くなります。地方都市の場合人口流出というリスクをすでに孕んでいます。人口が少ないという事は賃料や空室に影響します。

さらに経済規模や企業数などでも東京都は差があります。企業が多いという事はそれだけ務める人がいると言う事になり、そこに賃貸需要が生まれます。賃貸需要の強い地域の物件は人気がありますから、価格が高くなり、その結果利回りの低下につながる訳です。


自分自身が投資用マンションに求めている目的に応じて物件を選ぶ事が大切になります。

サラリーマンの場合仕事をしながら投資をする事になりますので本業を煩わせるように手間がかかってはいけません。それに予想しない事態で出費が出ても安定した投資にならないでしょう。

サラリーマンの考える賃貸経営では安定して財産形成される事が求められます。

銀行に貯蓄をしているよりも有利であり、かつ使わない与信を上手く活用する事に不動産投資の妙味があります。

何の為にマンション投資をやるのかを良く考えて、それに合わせた物件を選ぶ事が大切です。

さて、表面利回りの事をグロスとも言います、それに対して実質利回りの事をネット利回りと呼びます。

不動産投資では賃料収入があるとは言え、支出も存在します。

管理費や修繕積立金、固定資産税など掛かる費用がある訳です。

金融商品として利回りを計算する場合、それらの支出を計算しなくては正しい利回りを出す事が出来ません。

そこで、賃貸経営にかかる経費を差し引いた利回りの事を実質利回りと呼びます。

表面利回り


「実質利回り」の計算方法は以下の通りです。

実質利回り(%)=(年間収入-維持経費)÷(不動産価格+購入時の諸経費)となります。

維持経費とは、管理費や修繕積立金、賃貸管理業者への手数料等になります。
それに対し、購入時の諸経費は金融機関の融資手数料、登記費用、火災等の保険料などです。

先ほどの物件において、購入時の諸経費が50万円、維持経費として年間20万円かかったと仮定すると、
「実質利回り」は(100万円―20万円)÷(2000万円+50万円)で3.9%となります。

さらにキャップレートと言うものも同時に覚えておくと良いでしょう。

キャップレートとは期待利回りの事を意味します。

物件価格と賃料が分かっていれば、表面利回りを出す事が出来ますが、売却を検討している際など物件価格が分からない場合や、提案されている物件の価格が妥当かどうかを考える際にはキャップレートで年間賃料を割り戻す事で物件価格を算出する事が出来ます。

そのエリアの想定利回りが5%であるとします。

8万円が相場賃料であった場合下記のように計算します。

8万円×12ヶ月=96万円
96万円÷5%=1920万円

この事からこの物件は1920万円が想定されるという事になります。

金融機関もキャップレートを元に物件評価を行いますので、覚えておく事をお勧めします。

実質利回り



いかがでしょうか「利回りの計算方法」についての疑問は解決いたしましたか?

不動産投資において利回りは重要なポイントのひとつです。
しかし、利回りばかりを追いかけてしまうと、思わぬ落とし穴がまっています。

利回りが高いという事はリスクも高いという事になります。立地も良く家賃も取れているマンションが高利回りであるとしたら何かあると疑ってみるべきです。

事故物件であったり、広告に嘘があったりするのかも知れません。

繰り返しになりますが、不動産投資で大切な事は自分の目的に適った物件を選ぶ事です。

目先の条件に流されず最初に決めた目標に向かって計画的に投資をしてく事が重要になります。

和不動産では「利回りの落とし穴」や「利回りを重視しすぎた失敗例」等もセミナーで分かりやすく説明しています。さらには、購入後の運用で収益を向上させる「マンション育成方法」などもご紹介中です。

セミナーでは質疑応答のコーナーもありますので、不明点や疑問点を解決することができます。是非お気軽に足を運んでください。


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