退去後の原状回復・エアコン等の設備の修理費用について

オーナーが負担するお部屋の維持にかかる費用は、①毎月定期的にかかる経費 と ②原状回復など臨時にかかる経費の二種類に分けられます。

①毎月定期的にかかる経費

毎月定期的にかかる経費として『管理費』『修繕積立金』があります。

●管理費

マンションの場合、各部屋のオーナーから集金した『管理費』を元に、エントランスや廊下といった共有部分の清掃・照明器具などの電気代・管理人の給料などを支払っています。共用部分の電気が付いているのも、消化器の動作確認がされるのも、オーナーが納めた『管理費』によって賄われているのです。

商業ビルもマンションも管理に関する考え方は似ていますが、商業ビルでは共用のトイレがあったり、エレベーターも頻繁に使われるため、点検保守の費用が高額になります。

一方、マンションでは共用部分にかかる経費は限定的で、オーナーから集金した管理費によって賄える範囲です。 ワンルームであれば概ね7,000円～9,000円程度で運営されているかと思います。

●修繕積立金

『修繕積立金』は、一棟全体に係る修繕のために使われます。外壁補修・屋上防水・エレベーターの修理交換など、長期間の計画のもと積み立てられて費用に充てられます。 大規模修繕と呼ばれる工事がこれに当たります。

修繕積立金は新築時には安価ですが、築年が経つにつれて金額が上がっていきます。新築時は平米あたり50円程度でスタートします。25㎡なら1,250円程度です。築20年くらいまでの適切な修繕積立金は平米あたり200円程度です。25㎡なら5,000円程度です。それ以上になると250円～350円ほどかかっていくようになります。

修繕積立金の増額に関しては、管理会社から理事会へ長期修繕計画に基づいた提案があり、組合員の決議によって決められます。

築年が経っているのに修繕積立金が安すぎる物件は修繕面で不安がありますので注意が必要です。費用負担は少ない方が収益は多く得られますが、そこばかりに執着し、大切なポイントを見逃さないようにしてください。

②原状回復など臨時にかかる経費

臨時でかかる費用として、退去後の原状回復やエアコン・給湯器等の設備交換及び修理にかかる費用が挙げられます。

賃貸で貸している部屋で入居者が退去した場合、退去後に『原状回復』という工事を行います。どの程度の原状回復工事が必要になるかは賃借人の部屋の使い方にもよるため、一概にいくらとは言えません。

入居者の過失による破汚損は賃借人の負担で原状回復を行いますが、通常の範囲で使用された部屋の汚れや経年劣化（自然損耗）は賃借人の責任にはなりません。 この辺りはよく揉める原因となりますので、入居や退去のタイミングで立ち会いをしてしっかりと確認する事が大切です。地域によっても考え方が異なり、東京ルールなど独特な賃貸の慣例があるため、気を付けたいポイントです。

●設備交換費用（ワンルーム）

前述したとおり、原状回復にかかる費用は一概にいくらとは言えませんが、設備交換にかかる費用は、ワンルームタイプでおおむね以下の通りです。

・エアコン交換　　　　8～10万円（7～10年で交換）750円/月
・給湯器交換　　　　　13～20万円（10～15年で交換）944円/月
・ユニットバス交換　　20～30万（20～25年で交換）543円/月
・キッチン交換　　　　10～20万（20年～30年で交換）500円/月
・ウォシュレット交換　3～5万　（７年～10年で交換）392円/月

一見すると高額のように見えますが、交換期間で月割にすると3,129円/月ほどの金額になります。

とはいえ、一度にかかる金額は決して安くはありませんので、普段から資金を蓄えておくことが大切です。設備交換が必要になってから「資金が用意できない」という状況にならないためにも、資金を蓄えられる投資プランで運用していただくことをお勧めします。

●原状回復工事の内容

入居者の退去でかかる費用、つまり、原状回復工事の内容として一般的なのは、『ルームクリーニング』『クロス（壁紙）の交換』『フローリング（床材）の補修』などが挙げられます。

タバコを吸う人やペットを飼っている人など、部屋の使い方で汚れもそれぞれですが、水回りや浴室の水垢、カビやトイレの黒ずみなどはクリーニングで大概綺麗になります。壁や床のシミは張り替えが必要になり、工事費がかかります。

そのため、 4万円程度のクリーニングで収まるケースもあれば、10万円前後の原状回復費用がかかるケースもある のです。依頼する業者によっても価格が異なりますので、複数の業者から見積りを取るのが良いでしょう。

和不動産では、オーナー様が負担する費用を軽減するため、賃貸契約書に『退去時清掃費に関わる特約』を記載しております。これは、 お部屋の状態にかかわらず一定金額をご入居者様にご負担いただく特約 です。（ご入居者様には退去時清掃費の義務を認識していただいた上で、ご契約をいただいております。）

また、ご入居いただく方にはそのような費用がかかることをご理解した上で「それでも住みたい！」と思っていただけるよう、常にお部屋の品質を維持できるメンテナンスを行っています。

管理もマンション投資に特化しておりますので、修繕のコストがなるべく掛からないように原則立ち会いを行い、トラブルが起こらないよう努めております。また、オーナー様の負担をなるべく抑えられるよう、設備の交換は最終手段と考え、原状回復は可能な限り塗装や研磨で対応し、コストダウンにも努めています。

---

---