不動産投資Q&A(51)
投資用マンションを購入すると自宅のマンションが買えない？
「マンション経営のために投資用マンションを購入すると、自宅用のマンション購入時にローンが組めなくなる…という困った事がありました。なぜなら、投資用マンションのためにローンを一度組んだら、同時に２つ目の住宅ローンは組めないから…」
確かに今までの制度ではそうでした。
しかし、「フラット35」という新しいローンをご存知でしょうか？
これは投資用マンションのためにローンを組んでいる人も新たに組める、メリットが多い魅力的なローンシステムです。
「フラット35」なら、投資用住宅の借入があっても新たにローンが組める！
一般的なサラリーマンでは、住宅ローンの上限額は年収の8倍または、返済率の35％前後というのが基本です。
ローンの中でも、注目されているのが「フラット35」です。
「フラット35」は、民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供している長期固定金利住宅ローンです。
長期固定金利住宅ローンは、資金の受取時に返済終了までの借入金利・返済額が確定する住宅ローンなので、長期にわたるプランを立てやすいというメリットがあります。
「フラット35」の一番の特徴は、最長35年の長期固定金利という点でしょう。
長期の固定金利を扱う金融機関は、今ではほとんどないので住宅金融支援機構ならではの目玉商品ではないでしょうか。
また、マンション経営に際して、審査では投資用物件の家賃収入を加算してくれるというのも魅力です。
たとえば、年収800万円の場合は8倍の融資枠可能になります。
「フラット35」は投資用住宅の借入があっても、賃貸収入を確定申告していれば、返済金額と収益を相殺することが可能なのです。
投資用マンションのローンを組んでいても、別に自身が住むための住宅をセカンドハウス扱いとしてではなく、通常の住宅ローン「フラット35」で融資が可能です。
「フラット35」は、パートやアルバイト、年収100万円程度でも借り入れ可能？
「フラット35」は、転職して間もない人や自営業で課税所得が低い人など、職業や年数に関係なく利用することができるのが大きな特徴です。
「フラット35」は金融機関でもそれぞれ、さまざまなメリットを付加して提供しています。
銀行によっては、パートやアルバイトにも住宅ローンの融資を行っている「フラット35」もあります。明確な年収の基準はありませんが、借り入れ希望金額や総返済負担率によっては年収100万円程度でも借り入れ可能な住宅ローンとなっています。
なお、収入に占めるすべての借入（カードローンや自動車ローンを含む）の年間返済額の割合（＝総返済負担率）が年収400万円未満は30％以下、 400万円以上は35％以下となっていることが条件です。
さらに、配偶者や家族のパート収入が少額であっても、ローン可能枠に加算されるので、ローンへのハードルが低くなります。
ただ、カードローンやリボルビング払いなどの借入があると、住宅ローンの審査が通らない場合や、銀行がその完済を住宅ローン融資の条件とする場合もあるので注意しましょう。
これらは正社員、パート、アルバイトに関係なく、審査の際の判断材料になります。
最近ではスマートフォン本体の代金を毎月の携帯電話料金と合わせてローンで返済するのが主流ですが、この月々のローンも個人信用情報機関に登録されるので支払い遅延などがないように心がけてください。
これらの利用、借入については、個人信用情報機関に5年程度残ることも覚えておいてください。
「フラット３５Ｓ」なら、金利が引き下げられ、ますますお得！
「フラット35」は、一般的に住宅ローンの借入れに必要な保証料や保証人が不要である事も大きなメリットでしょう。
返済中に繰上返済や返済方法の変更を行う場合も手数料はかかりません。
さらに、景気状況に対応するため、政府は平成26年12月に「地方への好循環拡大に向けた緊急経済対策」を策定し、その中で「フラット35Ｓ」の金利引下げ幅の拡大や省エネ住宅に関するポイント制度の実施等、住宅市場活性化対策を導入しました。
住宅金融支援機構では、緊急経済対策に掲げられた住宅市場活性化を推進すると同時に、省エネルギー性に優れた住宅など、質の高い住宅の取得を支援するため、「フラット35Ｓ」の金利引下げ幅を年0.3％から年0.6％に拡大する制度を実施しています。
これは、平成27年2月9日以降の資金受け取り分から平成28年1月29日までの申込受付分に適用されます。
「フラット35Ｓ」とは、省エネルギー性、耐震性などに優れた住宅を取得する場合に、「フラット35」の借入金利を一定期間引き下げる制度です。利用するためには、「フラット35」の技術基準に加えて、「フラット35Ｓ」の技術基準に適合することを証明しなければなりません。
そのためには、検査機関による物件検査を受け、適合証明書が交付される必要があります。「フラット35Ｓ」は、新築住宅の建設・購入及び中古住宅の購入の際に利用する事が基本です。
制度拡充終了後の申込受付分から、「フラット35Ｓ」の金利引下げ幅は制度拡充実施前と同じ年0.3％になります。「フラット35Ｓ」には、予算があり、金額が達した場合は、受付が終了してしまうので、受付終了日を見逃さないように注意しましょう。受付終了日は、終了する約３週間前までに「フラット35」のサイト（www.flat35.com）で確認することができます。
和不動産では「フラット35でローンを組むと融資額が増加する理由」等もセミナーで分かりやすく説明しています。さらには、購入後の運用で収益を向上させる「マンション育成方法」などもご紹介中です。
セミナーでは質疑応答のコーナーもありますので、不明点や疑問点を解決することができます。是非お気軽に足を運んでください。
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