【質問52】サラリーマンのワンルームマンション経営、不動産投資は副業か？

「今の給料に満足していないからワンルームマンション経営を始めてお金を稼ぎたいが、サラリーマンのワンルームマンション経営、不動産投資は副業にあたるのだろうか？」とお悩みの方も多いかと思います。

就業規則で副業禁止としている会社もあるでしょうし、公務員であれば、「公務員国家公務員法や地方公務員法に抵触してしまうのでは…」といった不安もあるでしょう。

マンションの一部屋を取得し貸し出すワンルームマンション経営など、住宅を貸し出して収益を得る不動産投資は、副業にあたり会社から禁止される可能性はあるのでしょうか？

ここでは、投資用不動産のご購入を検討されている方のために「不動産投資は副業かどうか」「会社に禁止されてしまう可能性があるのかどうか」について、注意点とともに説明していきたいと思います。

●サラリーマンや公務員のワンルームマンション経営は「許されないのか」

2018年(平成30年)1月、厚生労働省は「副業・兼業の促進に関するガイドライン」を作成し、副業・兼業について、企業や働く方々が現行の法令のもとでどういう事項に留意すべきかをまとめ、「モデル就業規則」からは、副業禁止の文言が削除されました。

この流れを受けてからか、副業を解禁する企業が増加し、身の回りで「副業をはじめようか、なにをしようか」等、副業についての話題やニュースが増えたのではないでしょうか。

弊社においても、サラリーマンや公務員の方々から、副業として「ワンルームマンション経営」を始めてみたいと思っている旨を相談される機会が増えております。

●ワンルームマンション経営などの不動産投資は副業か？

自己所有の区分マンションを収入源とするワンルームマンション経営をサラリーマンが行った場合、それは副業に該当するのでしょうか？

結論から言うとワンルームマンション経営は、サラリーマンにとっても公務員にとっても副業に「該当する」とは、ほとんどいえないでしょう。

日本国憲法では「職業選択の自由」が規定されており、終業後のプライベートの時間をどのように使うべきかについて、サラリーマン本人の意思や考えに委ねられています。

従業員は、就業時間の間はその業務に専念する義務がありますが、終業後の時間については「自分で決められる」というのが法律上の解釈なのです。

一般的に副業が禁止されるのは、「副業の負担が大きくなり本業に支障をきたすから」や「社員の副業が原因で、会社の信用に影響を及ぼすなど迷惑をかけるから」と言われています。本業に支障をきたさない程度であれば、企業が社員の副業を積極的に禁止する理由はないでしょう。

●サラリーマンは、就業規則に注意！

サラリーマンの皆様の場合には就業規則で副業が禁止されている場合がありますので、売買契約を結ぶ前にきちんと就業規則を確認しておきましょう。禁止されているにも関わらず副業をした場合には、「懲戒処分」の対象となる場合もありますので注意が必要です。

もっとも、サラリーマンの方が会社の就業規則を完全に無視して副業を行っていたとしても、問題があるとは言い切れません。事実として、企業の就業規則の拘束力については、判例においてもわかれていることがあり、就業規則違反を根拠とした懲戒処分が正当だとみなされたケースもあれば、そうでないケースもあります。

上述した通り、一般的な副業禁止根拠が「本業に支障をきたすから」であるとすると、本業に明らかな悪影響があるほど、長時間副業を行うことはやめるべきであるといえるでしょう。

もちろん所得税や経費など、確定申告はしっかりと行わなければなりません。確定申告をしないと将来的に企業に対して、税金を通して不動産投資を行っていることがばれてしまう原因となります。

税務署による追徴課税が会社にくる場合など十二分に考えられる為、確定申告は適切に行わなければなりません。

●公務員は、人事院規則14-8に注意！

公務員の皆様の場合には、国家公務員であれば国家公務員法103条、地方公務員であれば地方公務員、それぞれの法律において原則として禁止されています。

もっとも国家公務員法104条に、「職員が報酬を得て、営利企業以外の事業の団体の役員、顧問若しくは評議員の職を兼ね、その他いかなる事業に従事し、若しくは事務を行うにも、内閣総理大臣及びその職員の所轄庁の長の許可を要する」と規定されています。

すなわち許可を得ることができれば、例外的に副業可能なのです。

人事院規則14-8に注目してみましょう。「一定の規模」以下の不動産経営であれば、副業に該当しないと定められております。

一定の規模というのは、どういう範囲なのかというと大きく２つの基準があります。いずれの基準にも合致しないことが求められています。

まず1つ目は「5棟10室」基準というものです。
独立したアパート等の建物の数が5棟以上、もしくは独立して区画されたマンション等が10室以上でないことです。

次に2つ目は「不動産投資で得る収入が500万円以上」基準というものです。
一定の基準に該当しない限り不動産投資は行えるのです。いくら賃料収入を得られるのかコントロールできるところが不動産投資の魅力となりえます。

仮にご自身の家の家業が「マンション経営」で、ご両親・ご家族が大規模に賃貸経営をビジネス目的で行っているような場合には、この基準は超えてしまうかもしれません。そのような場合は、マンション経営が公務員としての本業に支障をきたさないことを証明する必要があります。

マンションの管理を業者に委託することで、それが「本業に支障をきたさない」ことの証明となり、許可がもらえることがあります。

●サラリーマンの副業としてワンルームマンション経営を勧める理由

世間においては、副業を容認する流れが拡大する一方、「自分の勤務先ではまだ副業は許されていない」という状況の方もいらっしゃると思います。

ワンルームマンション経営は副業規定にひっかかりにくく、サラリーマンや公務員が副収入を得ることができる数少ない手段のひとつです。

またマンション経営であれば、株式や為替相場と比較して少ない時間と手間で安定的に家賃収入が得られます。市場に長時間張り付いている必要もないので、大きい利回りは出ずとも、会社員が働きながら行う副業として人気です。

ローンの審査条件さえクリアできれば、融資・借入といった与信活用によって少ない自己資金から始めることも、ハードルの低さという意味で魅力といえます。

さらに弊社がお勧めする都心ワンルームマンション経営は、一棟物件に比べて物件金額が低いため比較的少ない初期費用始められるほか、管理する範囲も少ないためコストも抑えられます。また、入居者が安定してつくため空室リスクが低く、初心者にも向いています。

マンション経営や不動産投資に興味があるサラリーマンの方は、是非弊社セミナーや個別相談にご参加していただき、検討を進めてみてはいかがでしょうか。

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