【質問58】新築ワンルームマンションを購入したのですが、収益が出ていません。どうしたらいいのでしょうか 不動産投資をされる方がよく質問されるFAQをまとめました。不動産投資のことならアフターフォローも充実の【和不動産】へ

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不動産投資Q&A(58)

不動産投資Q&A

新築ワンルームマンションを購入したのですが、収益が出ていません。どうしたらいいのでしょうか

生命保険の変わりと節税のために新築ワンルームマンションをローンで購入して不動産投資を始めたのですが、家賃収入から毎月のローンと経費を差し引くと、2万円ほどの赤字でした。
最初の数年は順調に節税効果を実感していて、税金の還付を考えると毎年の収支は黒字だったので問題はなかったのですが、ここ最近は節税効果がなくなり、毎月の収支は赤字が続いています。
毎月の持ち出しを考えると売却した方がいいのではと考えて査定してもらったところ、購入価格から400万円も下がっていたので、売却したとしても完済できません。
結局、売却はあきらめて毎月の収支が黒字になるよう繰り上げ返済するしかなさそうです。
手堅くワンルームマンション投資にしたつもりだったのに、なぜ失敗してしまったのでしょうか。

A. 新築のワンルームマンションは、原価を積み上げていく方式なので、収支をベースに価格が決められていない所に問題が隠れています。

土地がいくら、建築費がいくら、販売利益がいくらと価格を積み上げていくため、でき上がった物件のコストは膨らんでいます。
特に、投資用の新築ワンルームマンションの場合、マンションを販売するための人件費やパンフレット費用、HP制作費など、販売促進費用が価格に上乗せされています。そのため、どうしても物件価格は高くなります。
また、それとは別に特定の金融機関がどれだけ融資できるかという金額がそのまま価格に反映されているように思えます。新築ワンルームマンションのデベロッパー系のマンション投資会社は「頭金0円フルローンでワンルームマンション投資ができます」というセールストークを繰り広げることができるのもそのためなのです。
新築のワンルームマンションを購入しているオーナー様は、収支がよくて若干プラスか、人によっては毎月数千~数万円のローンを払いながら所有している方も多いのが実情です。
購入時のプランで所有できれば良いのですが、新築の状態で賃貸に出されたワンルームマンションは、新築プレミアムという家賃が高い状態で賃貸に出されているため、数年経ったあとには、家賃の下落が間違いなく起こることを計算しておかなければなりません。



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