【質問５９】新築のワンルームマンションを購入して4～5年経ち、家賃が下落して収支がマイナスになってしまったのですがどうしたらよいでしょうか 不動産投資をされる方がよく質問されるFAQをまとめました。不動産投資のことならアフターフォローも充実の【和不動産】へ

A. 仮に家賃が1万円下がった場合、トントンだった収支がマイナス1万円になってしまうのですが、その時に疑問を持つ方が多くなって相談にいらっしゃいます。

もし、新築のワンルームマンションを3戸持っている方であれば、毎月マイナス3万円、もしくはそれ以上のマイナスという状況に数年後は陥る可能性もあるということです。
一般的にワンルームマンションは、年間１％ずつ賃料が下落していくと言われています。
築3年～築10年までは年下落率は約2.2％ですので、この時点で購入していれば家賃の下落は数％以内に抑えられます。
築年数が10年～20年になると年下落率が約0.9％となり、20年以降は年下落率が約0.7％と家賃の下落が落ち着いていきます。
新築ワンルームマンションを購入すると、築年数が増えるに従って家賃の下落幅が大きくなって収益が悪化するのです。ですから、家賃が2割下がった状態でも、収支が回るような運用が必要なのです。
新築ワンルームマンションは、相続税対策や高額納税者が節税のメリットを受けること以外にメリットは少なく、一般のサラリーマンがメリットを受けるには2割ほど家賃が下がってもメリットある運用ができるようにしなければなりません。
やはり新築の状態が一番キレイなので、魅力的に感じるのは理解できますが、そこに自分が住むわけではないので収支ありきで考える必要があります。

新築で購入しても入居者が一度入れ替われば中古物件になります。
新築の場合は相場より高い賃料を計算できますが、それ以降は中古の家賃相場に合わせないと入居者を確保することは容易ではありません。賃料を下げずに募集することもできますが、入居者が決まらなければ確実に利回りは低下してしまいます。
その点を安易に考えて後悔されている方が多数いるのが現状です。「家賃の下落というリスクにどう対処するのか？」を購入前に考えておかないと後悔することになりかねません。

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