【質問65】物件調査は何の為に行い、どんなことを調べるのですか？

【答え】

物件の価格査定の依頼を受託する際には、業務担当者は「物件の調査」を行わなければなりません。

不動産の取引は慎重かつ正確に行わなければならず、そして、物件の調査は確実に掘り下げて行う必要があります。

物件調査を行う一般的な理由として、以下のものがあげられます。

①物件の個別性が強く、同じものは一つとしてないため
➁所有権や抵当権などの権利関係の状況調査は取引に係る重要な項目であるため
③都市計画や建築基準法などの法令上の制限を受けるため
④生活を営む上で必要な供給施設等の調査があるため
⑤価格が高額であり、取引条件が複雑な場合があるため

お客様に「物件の詳細を説明するための物件調査」ですので、慎重かつ正確に行うことが大切です。

買主であるお客様に代わって、事細かに調べる事が不動産業者としての義務となります。

所有権に係る登記事項証明書については、所有者の状況や売却理由によって取得し直すことが必要です。

加筆されている事がありますから、最新のものを取得する必要があります。

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物件調査で調べる内容は以下の通りです。重要事項説明書に記載するために必要な調査です。

①売主調査
➁現地調査
③法務局調査
④役所調査
⑤供給施設調査
⑥その他の調査（管理会社、管理組合、管理規約、使用細則など）

①売主調査

売主と面談を行い、売却物件に関する資料や書類の収集・確認をします。契約日までに解決しなければならない問題が判明した場合は、解決方法を説明し、理解を得て対応してもらうことが必要です。

確認書類は以下のようなものがあります。

・登記済権利証
・登記識別情報通知書・建築確認通知書、検査済証など
・固定資産税納税通知書
・登記事項証明書、公図、地積測量図、建物平面図、建築協定書など
・購入時の販売図面、分譲時のパンフレットや、管理規約、使用細則など
・物件状況等報告書
・付帯設備表（物件の付帯設備の状況を売主と一緒に確認）
・登記済権利証

なお、売買が代理人によって行われる場合は、代理人の代理権の有無及び権限の範囲を確認することが必要です。

代理人の代理権の有無と権限の範囲の確認は、売買当事者本人の印鑑証明と代理権の範囲が明記されている委任状を書類だけでなく、本人と直接紹介し代理権の授与を確認します。

➁現地調査

物件調査をするに当たっては、売主とともに確認することが大切であり、売主から取得した物件に関する確認書類、物件状況等の報告書、付帯設備表等を使いながら現状の調査・確認を行います。

具体的な確認箇所は以下の通りです。

・道路状況（幅員4ｍ以上の道路に2ｍ以上接しているか等）
・上（高圧線、電話線の有無、隣接した建物の屋根などが越境してないか等）
・下（接面道路との関係、地形・地勢、面積、間口、水道・ガス管の引き込み等）
・横（隣地との境界杭の有無、隣地との間隔や高低差、ごみ収集のルールや収集場所等）
・中（日照・眺望・通風、外壁・内部設備、駐車スペース、物件状況報告書等の記載事項等）
・町（物件までの交通・時間・安全な道、生活利便施設の有無、周辺環境・災害時避難関連施設等）

③法務局調査

登記簿謄本（登記事項証明書）と公図、地積測量図を取得して不動産の公式なデータを調べます。

④役所調査

役所で行われる調査は以下の通りです。

・建築基準法や都市計画法による制限の有無
・その他法令による制限の有無
・道路状況
・インフラ設備

⑤供給施設調査

供給施設とはインフラ設備のことで、電気・水道・ガスなどの生活基盤を支える設備のことを指します。

ここで行われる調査は以下の通りです。

・飲料水設備の有無
・下水設備や浄化槽の有無
・インフラの供給状況
・電気の容量
・ガスの種類やガスメーターの有無
・設備設置や更新にかかる費用

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