都心に集まる海外投資家！物件価値は上昇する？

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スタッフブログ(2021/08/04)

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2021/08/04 都心に集まる海外投資家！物件価値は上昇する？

皆さん、こんにちは！和不動産スタッフブログ担当です。

東京オリンピックも中盤戦です。新競技のスケートボードや柔道、卓球ダブルスのみまじゅんが金メダルを取った事は大きく取り上げられました。

他にも様々な競技で日本人選手が活躍し、私達に大きな感動を与えてくれました！

オリンピック開始前は、コロナの収束も不透明で反対の声も正直に多く、どうなるのかと悲観的な印象を持つ人もいましたが、いざ始まってみると開会式を始め、前回もお伝えしたように、晴海のオリンピック村の圧巻の風景や、洗浄機付きトイレの素晴らしさや、美味しい食事や、話題のサスティナブルの段ボールベッドや、日本人のおもてなしなどが、オリンピアンと別の角度で関心を集めています。

コロナ禍により、2020年3月から悲観的なニュースばかりでしたが、オリンピックでの日本人選手の活躍により、日本全体の活気が少しずつ取り戻されたように感じます。

余談ですが、オリンピック選手村の施設はオリパラの後は、分譲マンション「HARUMI FLAG」として、不動産各社は11月中旬に販売を再開するとしています。2019年夏に販売を開始し、分譲用4145戸のうち940戸ほど販売済みとなり、残りの約3200戸は8月下旬にモデルルームを公開し、その後に販売する予定のようです。しかし、改修等により引き渡しは2024年3月下旬になるようです。

今回の東京オリンピックで、再び、この「HARUMI－FLAG」が注目されましたので、今後国内だけでなく、国外の投資家からも注目されること間違いないです。

弊社にもたまに、「HARUMI－FLAG」を買いたいとう、海外の方からの問い合わせも来たりしています。都心に対する海外投資家の関心が高まったことから、流通するマネーも増え、ますます物件の価値が上昇すると予測されているのです。
また、前回のスタッフブログでお伝えしたように、とある不動産投資専門の金融機関が金利を史上最低に下げたことにより、投資家達の熱も上がってきていることから、東京オリンピックと金融機関の条件を契機に一気に物件価格が高騰していく可能性もあります。

もし、都心の物件を御検討の方は、ぜひとも早目の購入を御検討したほうがよいかと思います。その辺の最新の情報が必用な方は、ぜひとも、弊社セミナーもしくは、個別相談にご参加くださいませ。

本日のトピックスは、「都心に集まる海外投資家！物件価値は上昇する？」というテーマでお送りいたします！

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2020年に世界的な新型コロナウィルス感染＝パンデミックにより大きく変化した経済状況。この影響は世界中のあらゆる業界へ影響を及ぼしました。不動産業界もその一つですが、世界の主要都市で好調な不動産と不調な不動産に分かれました。

今回は海外投資家がコロナ経済状況下にどのような対応したのかを理解し、皆様の今後の投資活動に役立てて頂ければ幸いです。

■日本の不動産が海外投資家のターゲットになったわけ

パンデミックのコロナ経済下、全世界のあらゆる各国で、財政出動や金融緩和政策が実施されたことから余剰マネーが多く生まれ、その余剰マネーは日本にも流入しました。その投資先として日本国内の不動産に注目が集まっています。

日本の不動産投資が海外の投資家から注目が集まる理由は、世界の主要都市の物件に比べて今後も価値が安定すると考えられているからです。

日本の特に東京の不動産は高いのでは？とおっしゃる方も中にはいらっしゃいますが、ワールドワイドに視野を広げてみると、東京の不動産は、割安に購入でき、かつ安全性や資産価値が高いため、安定した収益を確保できるのではないかと予測されているのです。

本当に日本の不動産は割安なのか？

それは「国際不動産価格賃料指数（2017年10月現在）」（出所：日本不動産研究所）を見ると参考になります。このデータは、世界の主要都市における高級マンションの分譲価格を指数で表したものです。東京都・港区元麻布のマンションの分譲価格を100とすると、ニューヨークが約2割高の119.7、ロンドンにいたっては2倍以上の220.6の指数となっています。

また、少し前のデータですが、アート・クラフト・サイエンス社が2014年に発表したインフォグラフィックによると、20ヵ国の家賃相場において東京の家賃は、シンガポール、ロンドン、ニューヨーク、香港に続いて第5位と上位にランキングしました。

また、下記のドイチェ・アセット・マネジメントのデータをみても、東京のマンション価格が世界的にみると安いことがわかります。

上の図をみても、東京のマンションの価格は低い水準のまま推移していることが分かります。しかし、他国と比較したときの一番のポイントは、2011年から2021年まで、徐々にですが安定して上昇している点にあります。

現在も、世界主要都市のマンションを始めとした住宅価格は、上昇傾向にあります。さらに、今回のコロナ禍による経済政策により、より拍車がかかりました。

例えば米国では米連邦準備理事会が住宅ローン担保証券を購入して、コロナに伴う大規模な金融緩和を行いました。それにより住宅ローン金利の低下が起こりました。

英国でも不動産取得時にかかる税金を減税することにより、住宅価格が高騰しました。

そういった世界の経済政策の中で、今後、世界の主要都市のマンション価格上昇がいつまで続くかが投資家の心配しております。世界的には、今後住宅価格は下落に向かうのではないかと、現状を「住宅バブル」と捉え、懸念する投資家もいます。

例えばアジアに目を向けてみると、中国や韓国ではマンション価格の高騰が社会問題にまで発展しています。供給が増えない中、アジアの不動産は流動性の低さと政治リスクから「買いにくい」という声が投資家から上がっており、物件価格上昇の懸念に繋がっているのです。

さらに、アジアの先進国の不動産は利回りの低さも問題の一つになります。例えば中国や台湾のマンション投資では、平均的な利回りが1～3％というデータもあります。

一方、日本のマンション価格は都心を中心に高騰しているものの、世界的に見ればまだまだ割安と言えます。

まだ4％ほどの利回りが見込めるほか、投資利回りと至上最下限に近い低金利融資の差であるイールドギャップ安定しているので、着実な投資商品として考えられているようです。

以上のことから、東京のマンションは、世界規模で比較すると、購入価格に対して家賃が高く取れ、割安に購入でき、運用益が出やすいことが分かります。

そのため、今まで海外の不動産を購入していた投資家が次のターゲットとしたため、日本の不動産マーケットに海外マネーが流入するようになりました。

以前、6~7年前の中国や台湾人の爆買いが流行ったときに、東京のワンルームマンションも、中国や台湾人の方が現金で購入され、それが最近一段落して、反対に売却という流れも出始めていました。

ですが、今回のコロナ禍により、日本の安全性などが世界中から見直され、相乗効果としての東京オリンピックがあったことで、昨年から金融資産を大きく伸ばした中国人と始めとした世界中の資産家が、また、東京のマンションを爆買いするのではという情報も出始めてきました。

■今後も価値が上昇する日本の不動産投資

海外マネーが集まれば、現状割安な日本の不動産価格は上昇すると考えられます。

実際に東京の投資用不動産は海外投資家から注目を集めており、不動産投資額が2020年1～9月期で193憶ドル(約2兆円)と、世界首位になりました。

コロナ禍の影響により、日本の商業施設は影響を受けています。しかし、欧米の主要都市より影響が少ないため海外投資家から選好されました。

米国では以前から大型商業施設離れが進んでおり、欧州では日本より厳しいロックダウンにより経済が一時ストップしていたため、比較的経済が動いていた日本に海外投資家の投資マネーが流れてきたのは当然と言えますね。

投資用不動産が好調な東京ですが、その他にもコロナ禍で一気に加速した通販の普及による物流施設や賃貸マンションに海外の投資マネーが流入しています。

３四半期を通じて東京が首位となるのは、少なくとも2008年のリーマンショック以降では初めてです。

コロナ禍による移動の制限で不動産価格が下がると思いきや、むしろ注目が集まり価値が高まる結果となりました。その原動力となっているのが海外マネーの流入であり、今後も都心の不動産投資に対する熱量は高まるでしょう。

電通本社を始めとする大企業が自社ビルを売却するというニュースも大きく報道されましたが、その背景にはこの海外マネーの流入があったため、売り手市場になっていたことも理由の1つになります。

売却する理由はそれぞれありますが、投資家にとっては世界的に資金余剰の中で、東京の好立地なオフィスビル物件であれば安定的な利益を生み出すことができると思われているからです。しかし、オフィスビルに関してはコロナの影響でその状況が一変しつつあります。次章でご説明します。

■海外投資家はオフィスかだけでなく住宅も投資対象としている

海外の投資家の注目が、実はオフィスビルからレジデンス(住宅)に移行していることも理解しておくことで、今後のマンション投資の参考になるのではないでしょうか。

2020年は安定した利回りを求めて、海外投資家はオフィスビルを中心に投資していました。しかし、コロナ禍の影響で、リモートワークを余儀なくされ、オフィスの空室率の上昇や賃貸下落の危険性が高まるようになったのが、下記の図からも分かります。

コロナ前までは、上昇を続けてきた平均賃料は、2020年6月境に、平均賃料はどんどん下がっており、平均空室率は4%ほど上昇し、6％を超えてきています。

賃料が下がったことにより、投資利回り(賃料収入÷物件価格)が低下し、海外の不動産に比べて割安感が薄れてきたことも、オフィスからレジデンス(住宅)に注目の的が移った理由となります。

オフィスビル仲介大手の三鬼商事によると2021年6月の都心の空室率は6.19％と約7年ぶりの高水準になっています。平均賃料も11ヶ月連続で下落しました。

不動産サービス大手のジョーンズラングラサールによると、2020年の海外投資家による日本不動産への投資額は2019年と比較して約6割増えました。投資額はパリ、ロンドンについで世界3位に位置しています。

コロナ禍の長期化により、オフィスの空室率のアップや賃料の下落リスクが高くなり、投資額が減っているにも関わらず、反対にレジデンスの投資用不動産に対する投資額は増えている事が分かります。

今回のコロナ禍を契機として、今後も、リモートワークと通勤が半分ほどの「ハイブリッド勤務」が普及する中で、海外マネーの中心は将来の不透明性が高いオフィスから住宅へ流れるのではないかと予測されています。

さらに、住宅系REITも活況しています。

現在、東証REIT住宅指数は2021年3月から10.6％上昇して3500超と、コロナ前2019年10月の高値を上回る状態になっています。

REIT全体は6.6％、商業・物流系REITは6.7％なので、以下に住宅への注目が集まっているかがわかりますね。住宅系REITは利回りこそ高くないものの、その安定性が魅力と言えます。

以上のように、世界中の海外投資家から東京の住宅市場へ注目が集まっていることは分かりました。しかし東京都であればどこでも良いというわけではなく、都心部を中心に注目されていることも理解しておく必要があります。

■海外マネーの集まる都心と冷え込む郊外

日本に海外マネーが集まると言ってもそれは、主に都心の話。利便性が落ちる23区外の物件は敬遠され海外マネーが流入せず、価格は下落傾向にあります。

さらに、世帯収入の2極化も都心に投資が集まる理由の1つです。

東京でも23区以外のマンションの買い手は一般的なサラリーマン世帯が多いと言えます。しかし、コロナ禍で所得が伸び悩む中で、いくら史上最低の低金利融資でも、今回のような有事にて今後の先行きが不透明になったため購買意欲が低くなったのです。すると23区以外の物件の需要は、どんどん下がっていくため、価値のない物件を数千万のローンを組んでまで購入する人達が減っていき、ますます人気がなくなり、価格が下がるという負のスパイラルに陥ってしまいます。

都心と23区以外の物件価格上昇の違いは下記の図から分かります。

実際に、東京23区以外の市部では価格上昇が見込まれる物件の割合はわずか3.7％にとどまっています。賃貸で人気の吉祥寺がある武蔵野市なども同様です。

それに対して、都心5区は18.2％と大きく差が開く形となりました。

コロナ禍のリモートワークにより会社に通勤しなくなったので、広い家に移りたいので、東京郊外に住む人が増えるのはという話もありましたが、実際には、100％リモートワークの企業はかなり少なく、リモートワークと通勤のハイブリッド勤務型が多いのが実情の中、反対に感染リスク防止と無駄な長時間通勤を嫌う会社員が増え、徒歩や自転車やバスなどオフィスの近くにの都心エリアに住む会社員も増えてきました。

以上の理由からも、郊外の広い自宅のための利便性が悪く、駅から遠く離れた物件は倦厭され、価格上昇が見込めず、資産価値の毀損が懸念されるわけです。

更にここ数年で、数百戸規模の大型マンション販売を行った小金井市などでは、物件が供給過多になり、価格がかなり下がってしまったという傾向もみられます。

以上のように、単純にコロナ禍だけを見て、リモートワークだから郊外の広い家に引っ越したいという話だけでなく、海外の投資マネーや今後の不動産市況まで鑑みて、不動産投資の今後を考えていただければ幸いです。

実際に、郊外の築古戸建を購入してもリフォームに数百万円かかり、その後1年間も賃借人が入らず困ったという話しも、最近はよく耳にします。

不動産投資は賃借人から賃料で賄う運用です。

今後どういった物件や種類が、融資支払のある長期間、空室や賃料下落や、高額の修繕費に悩まされることが無く、安定的に運用していけるのかを、目先のトレンドや利回りだけで判断せず、マクロ的な見地から検討していだたくことを、わが和不動産では強くお奨めします。

今回のスタッフブログでは、海外の投資マネーが日本国内の不動産市場に集まっていることをお伝えしました。経済が不安定な状況下では、高利回りよりも、安定した収入源として都心のマンションへ投資をしている傾向が分かりました。

不動産物件の購入を検討する際に、物件の利回りや価格に注目しがちです。しかしながら長期的に安定した収入源を得るために不動産投資をするのであれば、表面的な数字だけでなくもっと広い視野を持ちましょう。

市場へどのような人が参入しているのか、具体的に何に注目が集まっているのか、それはなぜなのかなど全体の流れを掴む必要があります。

和不動産がお奨めしている「都心築浅ワンルームマンション投資」は、まさに海外マネーの流入先になります。都心の人口は安定しており、単身者はコロナ禍にも関わらず、前述のような理由から増加傾向にあります。さらに、23区内のワンルームマンションは、「ワンルーム規制」により供給量は制限されているため、需要に対して供給が追い付かない状況にありますので、高い入居率と高い賃料をキープすることが可能になるのです。

コロナ禍によりダメージを受けた不動産もありますが、都心に対する国内外の不動産投資への関心の高まりから物件価値の上昇を促しています。

その有望な投資対象としても、和不動産が奨める「都心築浅ワンルームマンション」であれば、公務員や上場企業の会社員の方でも、史上最低の低金利で物件価格の100％以上の融資を組むことが可能となり、不動産投資市場の大きな流れに乗ることができるのです。

今回のお話のもっと詳しい情報や、更に最新の市況や物件情報が気になる方は、ぜひともセミナーや無料個別相談にご参加ください！

皆様のご参加お待ちしております！

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