コロナ禍においても人口増「依然根強い人気の東京！」 2021年9月8日（和不動産スタッフブログ）　不動産投資のことならアフターフォローも充実の【和不動産】へ

皆さん、こんにちは！和不動産スタッフブログ担当です。

9月に入り、8月下旬の残暑が急に遠のき、涼しい日が続いておりますね。季節は夏から秋に変わろうとしています。夏を思いっ切り謳歌できずに、秋になってしまうのは、本当に今年だけにしたいものです。

9月は経済界では、4半期決算月であったり、上半期の締め期であるので、皆様もお仕事で忙しい方も多いのではないでしょうか。もちろん、我々和不動産も、不動産投資の融資を出す金融機関も同様に忙しく、そして融資をより積極的に承認してもらいやすい、一年の中でも非常に良い月となっています。

先月よりの某金融機関の金利が史上最低金利になったことにより、投資用ワンルーム業界はかつてないほどの賑わいを見せております。そうなると懸念されるのが、市場の活発化による価格の高騰と、融資残高が伸びたことによる引き締めによる金利上昇です。幸い、まだ弊社の物件は優遇金利の前に購入した物件も多いので、価格の跳ね上がりもなく、お買い得な物件もございます。せっかくの融資金融機関のチャンス月を利用してみませんか？

和不動産では、不動産投資のプロが皆様の将来の不安解消や、希望を叶えるためのお手伝いをさせて頂きたく、お金に関するノウハウも、惜しみなくお伝えしていこうと思っています。老後が不安で、何か資産運用をしたいけど、不動産投資は額が大きく怖いので今まで二の足を踏んでいた方も、せっかくの良いチャンスを逃さない様、ぜひ、和不動産にご相談いただければ幸いです！

なぜ、普通の会社員が億に近いほどの借入をして不動産投資をやっているのか、リスクもあるけど、メリットのほうが多いからやっているわけで、その理由や、怖いリスクを少なくする方法などを、丁寧にお教えしますので、当社の不動産投資セミナーや個別相談に気軽にご参加くださいませ！不動産投資をやるかやらないか、話しを聞いてみるだけなら、何もリスクはありません。

そして、今回のスタッフブログでは、数ある不動産投資の種類の中でも、私たち和不動産がお奨めしている「都心築浅ワンルームマンション投資」がなぜ良いかを、お伝えさせていただきます。昨年よりのコロナ禍で「テレワーク移住」が増えた一方で、依然と東京には人が集まってきており、特に単身者用賃貸のワンルームマンション投資においては、根強い人気が保っていますので、その理由を解説致します。

本日のトピックスは、「コロナ禍においても人口増「依然根強い人気の東京！」」というテーマでお送りいたします！

まず、最初に、本日の話題に行く前に、未曽有の危機を生み出した「新型コロナウィルス感染症」発生から全国に認知された経緯を今一度振り返ってみましょう。

今を去ること1年8ヶ月前の2020年1月16日、日本国内で新型コロナウィルス感染症第一例目が認定されました。当時は、そんなニュースが世の中の話題になることもなく、みんなが平常な日常を暮していました。

その翌月、2020年1月20日に横浜港を出港したクルーズ船ダイヤモンド・プリンセス号の乗客で、 1月25日に香港で下船した80代男性が新型コロナウィルス感染症に罹患していたことが2月1日確認されたのをきっかけに、一気に、我が国でも連日ニュースで、新型コロナウィルス感染症の話題が取りざたされるようになりました。

2月 3日の横浜港寄港時に検疫を実施するために、横浜港沖で停泊を余儀なくされた豪華客船ダイヤモンド・プリンセス号の様子を、朝から晩まで連日流し続けてきた報道映像が今でも記憶に残っていらっしゃる方も多いのでないでしょうか？

豪華客船クルーズという夢の楽園から一気に、なぞの正体不明で死の危険もある感染症に集団で罹患してしまったという、正に「天国から地獄」に落ちた乗客達の悲哀が、今だからこそ伝わってきますね。最終的に、このダイヤモンド・プリンセス号では、逃げ場のない密状態だったため、乗客船員合計3,713人のうち、4月15日までに確定症例712例が確認され、少なくとも14例の死亡が確認されました。

連日徐々に増えていく感染症患者数を踏まえ、翌 2月27日より政府から全国の小中学校への臨時休校が要請されました。そして、3月11日には、とうとう、世界保健機構(WHO)がパンデミックを宣言し、それを受け、我が国でも３月13日には、「新型コロナウィルス対策の特別措置法」が設定されました。

3月25日に、東京都の小池知事により、不要不急の外出の自粛要請が始まり、 3月29日には衝撃的な事件である、人気タレントの志村けんさんが新型コロナウィルスによる肺炎にて70歳で亡くなったというニュースが全国を駆け巡り、それまでは、新型コロナウィルス感染症は自分には降りかかってこない「対岸の火事」程度に考えていた日本人にとっては初めて身近に感じ、このときから本格的に目に見えない恐怖のウィルスとの戦いが始まったような気がします。

翌月4月７日に東京、神奈川、埼玉、千葉、大阪、兵庫、福岡の７都府県に緊急事態宣言が実施され、４月16日には対象が全国に拡大されました。和不動産は、秋葉原と神田の間に位置しており、毎日中国人の団体の買い物客や AKIBA文化を楽しむ若者で溢れ返っていた秋葉原や神田の街が、緊急事態宣言で一変し、人出が途絶え、このまま永遠に街に人出が戻ってこなくなるのではと、背筋がぞっとしたのを今でも覚えています。

■新型コロナウィルスの蔓延から緊急事態宣言の繰り返しによる生活様式の変化

●都県境を超えた外出の禁止

1回目の緊急事態宣言から早1年半が過ぎ、今は4回目の緊急事態宣言下でありますが、街には、昨年の1回目の宣言でのひとっこ一人いなくなった状態とは様変わりし、人出は元に戻りつつあります。ですが、やはり自粛要請は引き続き行われており、この1年半の間、旅行に行かなかった人や外で飲み歩かなかった人は、自分も含めかなり多いのではないでしょうか。

1回目の緊急事態宣言開けの去年の秋以降、冷え込んだ経済を活性化させるために、政府が「GOTOキャンペーン」を打ち出し、一旦は、旅行客や飲食店のお客さんも回復傾向にもあったのですが、その後の感染者数の激増で、「GOTOキャンペーン」が非難されたということがありましたね。

ですので、今でも、他県をまたぐ旅行は禁止されていますし、大っぴらに飲みに行ったり、カラオケに行ったり、大人数で集まる宴会や飲み会をすることもできない窮屈な日々が続いています。自粛期間が長引いていることにより、一部の人の自粛破りも目にするようにもなりましたが、ほとんど人が自粛をきちんと守り、飲食店やショッピング施設も軒並み20時で閉まりますので、本当に不便な生活が1年半も続き、今後もいつ終わるかわからないストレスを抱えているのです。

●リモートワーク化による脱東京って本当？

また、同じく政府からの要請で、街の人出を減らすために、「職場への出勤者を7割減」を目標にリモートワーク化を推進する企業も増えてきました。とはいえ業種や企業によって大きく差があります。廻りを見渡しますと、本当にフルリモートワークの企業はごくごく一部で、大半は週１～2回の出社や月数回の出社が必要だったり、全くリモートワークができない中小企業や職種もあり、出勤者7割減はとても実現可能にはならないでしょう。

確かに、ごく一部のフルリモートワークの人達のファミリー層の中には、「どうせ通勤しないのだったらどこでもいいわ」と、家賃や物価の高い東京から地方への移住を選択する世帯もあったようです。

賃貸にせよ購入にせよ、地方だったら住宅費用は大幅に削減できるうえに、広い家に住むことができ、子供も外で思いっきり遊ばせることもできます。また、中には、家庭農園に集中したいとか、外出禁止令が出て他県に行けないのだったら近くでアウトドアを楽しみたいと、海の近くや山の近くに引っ越したという話も聞きます。特に、40代までの若い夫婦でお子様も小さい世代が地方移住へ高い関心を示しているようです。

一方、フルリモートワークでも高学年の子供と同居している世帯では、「東京からの引っ越しを検討したい」と思わない世帯もいます。移住を検討しない理由として、「教育上の都合」が高いようです。少子化の現代では、子供には最大限の投資をしたいと思う親が多く、やはり地方よりも充実した教育機関の多い東京での教育を受けさせたいという理由からです。

一方、リモートワークの多数派を占める「たまに出社」という会社員は、そのたまの出勤のためだけに、感染リスクの高い公共機関で、負担のかかる無駄な長時間通勤を嫌い、いっそのこと会社の近くに住み、徒歩や自転車で通えたり、また遠くてもドアツードアでも30分以内で、電車での移動が短期間で済むようなエリアに住んだ方が、いろいろな無駄がなくなるための利便性を求めています。

以上のことからも、リモートワーク化により、東京から人がいなくなるのではと心配された、東京の賃貸用不動産オーナーの方も、メディアで東京都の転出超過となる月が出てくると、「あの一極集中化だった東京から人が減った！」という記事が踊り、所有の不動産の空室が頭をよぎり、胃が痛くなったことだと思います。では本当のところ実態はどうなのでしょうか？

今年5月の東洋経済の記事を引用させていただきます。結論からいいますと、1回目の緊急事態宣が出た去年の4月と今年の4月を比較した東京都の『住民基本台帳による世帯と人口』によりますと、コロナ禍の1年での「東京の日本人人口」は増えているのです。

外国人を含めた総人口は2万5443人減少していますが、日本人に限ってみると、コロナ禍にもかかわらず7440人の増加となっているのです。

弊社でも、都心の賃貸用ワンルームマンション販売・賃貸管理をしているので、コロナ禍になった1年半ほどの賃貸状況をみてみると、一番顕著な例が外国人特に中国人・韓国人などの賃借人の退去が増え、反対に、入居者は圧倒的に日本人ばかりとなりました。

さらに、総務省統計局のレポートでも、＜2020年度の東京都の「転入超過数」は7537人で、2019年度の8万3455人から大幅に縮小し、前年度の1割にも満たない＞と指摘していますが、こちらも外国人を合算した数値を示しているので、大きく減ったように感じるわけです。

ただ、2020年度の東京都の日本人に限った「転入超過数」を算出すると1万 5237人。外国人を含む7537人と比べると、いかに日本人の転入者が多いかおわかりになるでしょう。

以上のことからも、コロナ禍にもかかわらず、東京都の日本人人口は増え続けているのが現実であり、東京への一極集中化が崩壊したわけでなく、むしろコロナ禍でも推進していっているのが見て取れるでしょう。

とりわけ23区だけを詳しく見てみますと、総人口は約3万人減少ですが、日本人は481人の増加となっています。23区でも日本人人口は増えています。23区でも、日本人人口が増加したのは12区、減少したのは11区となっています。

人口増加が多い区は以下となります。
①江東区　2,793人
②品川区　2,123人
③台東区　1,887人
④中央区　1,698人
⑤墨田区　1,085人
利便性の高い都心や再開発が進むエリアを中心に都心回帰が目立ちます。

コロナ禍だから、感染者数の多い東京ましては23区から人がいなくなるのではなく、利便性の高いエリアでしたら、有事に関係なく、人は集まってくるのがお分かりいただけたのではないでしょうか。

■『新しい生活様式』から見えてくる都心ワンルームマンション需要を解説！

●都心に仕事が集中している

総務省「国勢調査」「人口推計（各年10月1日現在）」2021年人口動態調査によると、日本全国の総人口は新型コロナウィルスが流行するよりも前から、実に12年連続で減少し続けています。

全国規模で減少している人口ですが、その中でも東京は微弱ながらも依然として人口が増加しています。この1年でその増加幅こそ落ちましたが、たとえ国家が東京一極集中是正に向けて取り組んでも、増加傾向自体は変わりません。

下のグラフは、東京圏・名古屋圏・関西圏といった大都市圏別の人口増減率の推移を表しています。（東京圏・・・東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県）

大都市圏の中でも東京都は唯一の人口増を見せています。（内訳は東京都0.3％、神奈川県0.14％、埼玉県0.01％、千葉県0.02％）大阪府が昨年比-0.10％、愛知県が昨年比-0.13％と、いかに東京都が他を寄せ付けないほど強いのかが分かります。

東京が依然として人口増の傾向を見せる要因。それは多くの本社や大企業の事業所が、東京に集中しており、就職先が多いからなのです。

同様に、大学キャンパスも地方から都心へ回帰しており、その影響で利便性を求めて都心で暮らす若い大学生も増えています。

その他、レジャー施設や娯楽施設の充実度も要因の一つといえるでしょう。

さらに一度東京に来ると、そこから地方に移住しにくい環境であることも、東京への移住が増えても人口減らないという現象の一因だと考えられます。

特に、首都圏に所在する大学の学生は9割近くが首都圏で就職し、首都圏以外に所在する大学の学生も一定数は首都圏で就職という流れが出来上がっているようです。（下表）

今までは、東京の人口増加が減らないのか理由を述べてきました、とはいえコロナ禍がもたらしたニューノーマルの生活様式により、単身者が住むワンルームマンション入居者のニーズが変化しているのも確かです。本記事でテーマに上げているリモートワークに関して言えば、自宅にいる時間が長い分、「近所の息抜きスポット」や「近隣で日常の買い物が完結する商業環境」などが新しい生活様式に欠かせない要素となりました。

自宅が仕事場でもあるので、当然息抜きが必用です。遠くに行けない外出禁止令が出ているので、24時間自宅に引きこもっていては精神的にも肉体的にもまいってしまいます。そこで、23区の中でも、自宅周辺環境の充実度合いにこだわった賃貸物件が必要となるわけです。

・たまに出勤もするので、勤務地から半径5キロ以内で、息抜きも買い物も済ませたいニーズがあります。
・自粛で飲食店もやっていないので、自炊派には、スーパーや商店街が近い事が重要です。
・自炊をしない人達にも、近くに惣菜が置いてあるスーパーやお弁当屋さんがあるのは高額なデリバリーを頼まなくて済むので、とてもありがたいです。

職住近接ができる買い物にも便利な魅力がある住みやすい街、それは「センターコア」と呼ばれるエリアなのです。23区でも人口が増えたベスト5区のうち、品川区を抜かした4区の全てのエリアが「センターコア」エリアに含まれているのです。

センターコアの話しは、また詳しく次回以降で解説します。

●「利便性と時間消費の両立」という新しいニーズのあり方

まとめますと、コロナ禍によるリモートワークの普及にも関わらず、仕事が集まる東京の人口が増えていることから、今後も東京が賃貸用不動産において有利である点を説明しました。加えて、リモートワークがもたらした、自宅周辺での「充実した時間消費」が新たな需要として強まっていることにも触れてきました。

ここで、ひとつ興味深いアンケートをご紹介しましょう。

東京都がコロナ禍の昨年秋に実施した「都民生活に関する世論調査」の中の「東京の住みよさ」「定住志向」という回答から、住みよさに関しては57％が「住みよい」と回答し、「住みにくい」はわずか6.8％でした。また、「東京に今後もずっと住み続けたいか」という質問には、なんと70％が「住みたい」と回答しており、「住みたくない」は10％しかいなかったというアンケート結果となっています。

以上のことからも、東京の圧倒的な魅力がわかると思います。不動産投資は、入居者いてなりたつビジネスモデルです。オーナーにとって、自分はワンルームマンションには住まなくても、どういった人達がワンルームマンションに住み、その人達の時代に沿った賃貸ニーズを正確にとらえることができれば、長期に安定した家賃収入をもたらしてくれることとなるでしょう。

■まとめ

リモートワーク化による地方移住は若いファミリー層の関心を集めていますが、就学児童のいる家庭では、教育上の都合などがネックとなって、興味はありつつも実現しづらいのが現実です。

和不動産がお奨めする都心ワンルームマンションに住む入居者は、利便性や全てが充実している職住近接エリアです。東京の一極集中化を防ぎたい政府の思惑はありますが、今回お伝えしたように、東京23区を凌駕するエリアが出てくる可能性はなく、都心の新交通インフラの発達や５Gなどの生活の利便性、娯楽の魅力などで、人口増加は続くとみて良いでしょう。

和不動産では、最近のスタッフブログでもお伝えしたように、今回のコロナショックをきっかけに、漠然とした将来の不安から資産運用を考え始めたオーナー様も多くいらっしゃいます。和不動産ではデータ分析を得意とし、コロナ禍での入居者の動向データを蓄積しております。そのデータから踏まえたアフターコロナ後から50年先でも賃貸ニーズ、資産価値の落ちない物件を厳選して、皆様にご紹介してまいります。

また、沢山のオーナー様から「和不動産を選んで本当に良かった！」とお褒めの言葉をいただけます。不安な資産運用を手厚いサポートでオーナー様の成功や目的達成に導くアフターフォローが弊社の最大の強みです。

不動産投資を検討中の方は、ぜひ和不動産の『成功オーナー様の声』から将来のヒントを見つけてください！

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皆さま、今回のスタッフブログはいかがでしたか？

人類未曽有の経験のコロナ禍は本当に正しく恐れる必要はあります。ですが、ワクチンの副反応やコロナの情報など、ネットやメディアの偏った情報だけを鵜呑みにして判断してはいけません。

去年より、メディアでは「東京離れ」が話題にのぼっていましたが、正しく紐解くと、日本人の人口は増えているのです。やはり東京、ましてや23区の魅力は日本のどの地域をとっても、他を寄せ付けない圧倒的な魅力があり、一度23区に住んでしまうと、いくら家賃や住宅価格が高くても離れることができないのではないでしょうか。

当社のオーナー様でも、定年したので熱海の温泉付きのリゾートマンションを購入し、そっちで暮らすとおっしゃっていたご夫妻も、実際に熱海に住んでみたら、映画館もなく、周りはご老人ばかりで、刺激がなく、自分達が住む所ではないので、結局東京に住み続け、別荘感覚で熱海に通っていらっしゃいます。
私も出身が埼玉なので、大学や会社まで通うことも可能ですが、一度都心に住んでしまってからはその利便性は比較にならないので、ずっと都心に住み続けています。

まだまだ私達が奨める東京の不動産の魅力や再開発エリアのこと、はたまた、成功するための不動産投資の手法などお伝えしたいことが一杯ありますので、次回以降のスタッフブログにもご期待いただければ幸いです！

オーナー様やお客様にとりまして、不動産投資にもいろいろな種類があり、不動産会社も星の数ほどありますが、永久的に入居者を魅了してやまないエリアや物件選び、また長期運用のためのその時代にあった的確なアドバイスがもらえるアフターフォローが充実した会社がどこなのかをきちんと見極めた上で、ぜひとも楽しくわくわくした明るい将来を夢見て、不動産投資を始めたり、続けていただければと思います。

私ども和不動産を皆様の不動産投資の良きパートナーとして選んでいただき、一緒に歩んでいけることを楽しみにお待ちしております！

それでは、今回のスタッフブログはここまで。次回もぜひご覧ください！さよなら、さよなら。

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