重要な外国人流入動向！「将来」の東京の強さを考える 2021年9月13日（和不動産スタッフブログ）　不動産投資のことならアフターフォローも充実の【和不動産】へ

皆さん、こんにちは！和不動産スタッフブログ担当です。

９月に入り、だいぶ涼しい日も増えてきましたね。また、秋雨の日も多く天気もすかっとしないので、気分は少しブルーになりがちです。そして、今月は日本では上半期の締めの月となるので、かなりお忙しい方も多いと思います。私たち和不動産では、来週のシルバーウィークに向けて、連休前の忙しい今週も快適に過ごすことができるよう、投資家の皆様に有益な情報をお伝えしたいと思いますので、最期までお読みいただければ幸いです！

ところで、一昨日９月11日のニュースで、我が国の新型コロナウィルスワクチンの２回接種が済んだ方の割合が全国民の５割になったという記事がありました。皆様はワクチンの２回目の接種はお済ですか？今月末で、緊急事態宣言も解除される予定ですし、コロナ陽性者の数も徐々に減少してきております。自粛ももう少しですので、ここで羽目を外さずに、規律を守りニューノーマル生活をエンジョイしていきましょう。

和不動産は、秋葉原駅と神田駅の間にあります。他にも岩本町や小川町、淡路町駅も近く複数路線複数駅が利用できるとても良い立地にあります。そして、なぜか当社の近くは四川料理のお店が沢山あります。花椒(ホアジャオ)の利いた痺れる味を求めて、コロナ禍でも、並んでまで食べにいらっしゃるお店もあるほどです。四川料理の代表料理で日本人に馴染み深いといえば、「麻婆豆腐」ですね。

四川料理が日本国内で認知されるようになったのは戦後になってからの事のようです。昔のテレビ番組の「料理の鉄人」でお馴染みの陳健一のお父さんである陳健民が広めたと言われています。昨今では辛いものブームもあり、本格四川量料理が手軽に食べられるようになり、痺れるような麻婆豆腐もポピュラーになりました。

また、忘れてはいけないのが、少し前にブームになった「火鍋」ですよね。日本上陸で話題になった中国全土には1000店舗以上もある巨大チェーン店『海底撈(カイテイロウ )火鍋』も秋葉原にあります。食べ放題のカウンターに並んだ無数のタレを組み合わせて自分だけの「つけだれ」を作るのですが、見慣れない調味料が並んでいて刺激的な香りが食欲をそそります。残念ながら、９月末まではコロナのため臨時休業となっておりますが、是非自粛が明けたら、和不動産にお越しになった際には、ぜひお寄りください！

シンガポール・イギリス・アメリカにも展開している人気のお店ですので、お店のスタッフは殆どが外国の方で、さながら本当に中国に来たような錯覚さえ覚えます。それにしても最近の外国のスタッフの方は皆さん日本語が本当に上手ですよね。基本的な接客の会話も流暢で本当に勉強熱心で頭が下がります。

もし、私達日本人が外国に行き現地で働き、流暢な現地語で完璧な接客ができるかを想像すると、日本で働いている外国人の方の努力が伺いしれますね。

本日のスタッフブログでは、そんな日本における外国人労働者の実情をフォーカスしてお届けしたいと思います。

前回のスタッフブログでは、コロナ禍においても人口が増加する東京都の強さをご説明しました。ただ、コロナ禍にて多くの外国人は東京から転出したという話もお伝えしました。では、ワクチン接種も進みアフターコロナが見えてきた今、今後の日本の人口減やそれを補うための外国人移住者の受け入れの将来性を見据え、投資対象先である東京の人口減をストップできるのかを、今回解説してまいります。

本日のトピックスは、「重要な外国人流入動向！「将来」の東京の強さを考える」というテーマでお送りいたします！

■日本の人口減に対して東京は？

前回のスタッフブログでは、東京都や23区ではコロナ禍で外国人が減少しつつも、日本人だけをみると人口が増加している点をご説明いたしました。収入の高い仕事が溢れ、たくさんの労働力を必要とする『東京』に国内から人が集まり、さらにその集まった人が東京に定住することによって、東京は依然として強さを発揮しています。

とはいえ、晩婚化・少子高齢化が進む我が日本では根本的な人口減は否めず、全国ベースでの人口減に続き、人気の東京もいずれ人口が減少する可能性があると言われています。

上のグラフは、まだコロナの感染が起きていない平成30年(2018年)3月に人口問題研究所から公表された2045年までの人口推計データです。人気の23区でも人口減は例外ではなく、2030年から人口減となっていくのが見て取れます。

■人口減は、ゆっくりと不動産市場に影響を与える

人口減は国内市場の縮小をもたらし国家の成長力を低下させてしまいます。ですが、このまま出生率が改善されない限り日本の人口減少を食い止めることはできず、女性の社会進出や日本人の平均収入が下がっているせいで未婚化が進んでいる、などの様々な要素にて、日本の人口が増える見込みはほとんど皆無です。人口減少は不動産市況にも影響をもたらし、全国で大きな問題になりつつある「空き家・空き地問題」を引き起こします。

上の図は、2021年５月29日付の日経新聞の記事のグラフです。全国の空き家は2018年には848万9千、空き家率は13.6％となり過去最高を記録しています。人口が集中していると言われている首都圏でも中古戸建住宅は余り始めており、東京郊外では相続で引き継がれたものの持っていても負担がかかる中古戸建住宅が大量に売れ残っております。

日本の空き家問題は今後さらに加速するとみられており、同時に供給過多による地価下落の危険性も示唆しているのです。そして、空き家だけでなく、空き地もどんどん拡大しています。

民間組織「所有者不明土地問題研究会」のレポートによると、2016年において国内には、不動産登記簿などから所有者を特定できない、いわゆる「所有者不明土地」がなんと410万haも存在するというものでした。この面積を聞いても想像しにくいと思いますが、これは九州(約421万ha)とほぼ同じ面積といえばわかりやすいでしょう。さらにこの事態を放置していれば、2040年には所有者不明土地の面積はさらに増加を続けて 780万haとなり、この面積はなんと北海道の面積に匹敵する規模となる、との見解が発表されました。

なぜ、所有者不明土地となってしまうかというと、不動産は第三者への対抗要件のために、不動産登記をその不動産の所有者として主張ができるという観点から登記をするものとされています。ですが、登記をするにも登録免許税や司法書士への報酬などの費用負担がかかり、東京などの地価の高い不動産でしたらわざわざお金をかけてでも不動産の所有権を確立させるために登記をしますが、親が持っていた山林や農地や地方の土地などを相続で所有した場合、わざわざ費用をかけてまで第三者対抗要件のために登記をしないで受け継がれてしまい、こうして登記が行われず相続が繰り返されることにより、現在の所有者が不明になってしまうのです。

ましてや、相続人が一人で相続するケースだけでなく、兄弟姉妹などの共有となることもあり、そこでまた相続が発生してその子供たちや孫たちに相続されることもありまうす。こうした過程で所有者はねずみ算式に増え、やがてはまったく所有者のわからない土地へと化けてしまうといった理由で、年々所有者不明土地が膨れ上がってきているのです。

この研究会のレポートでは、その空き家や空き地がもたらす経済損失は6兆円とも言われており、見逃すことができない問題になってきております。

ではなぜ「空き家がなぜ増えてしまうのか」という問題は、また別の機会にてご紹介させていただきますが、空き家の増加により地価が下がり物件が余る。そして人口も減っていくとなれば、必然的に収益物件にも影響が出てきます。

■入居率の低下が招く賃料下落競争

空き家は、主に４つに分類されます。
・賃貸用住宅
・売却用住宅
・二次的住宅
・その他の住宅
なお、「平成25年住宅・土地統計調査」によると、種類ごとの割合は以下の通りです。

賃貸用住宅の空き家は、マンションやアパートなど集合住宅で1部屋でも空き家になっていれば空き家としてカウントされるので、今から８年前のデータでも賃貸用住宅の比率は半数を超えています。

入居率の悪化は利便性の低いエリアから徐々に広まります。

すると「空室の増加」 ⇒ 「選択肢の増加」 ⇒ 「競争の激化」 ⇒ 「賃料の価格競争」と順に進み、賃料の下落競争に陥ってしまいます。

不便な立地や人気のない部屋は空室になり、その空室を埋めるためにどんどん賃料が下がっていく。需要と供給のバランスが崩れると、こういった事態を招いてしまいます。

全国的に増えている空き家ですが、前回のスタッフブログでもお伝えしたように、コロナ禍でも一極集中化により人口減少が食い止められている「東京」ではどうなのでしょうか。

将来の東京も地方と同じく人口減少の憂き目にあい、空室だらけとなってしまうのでしょうか。

前回は東京の「今」の強さをご紹介しました。本日は「将来」の東京が空室だらけにならないのでは？というお話をご紹介したいと思います。

■未来の東京の人口を決めるカギは「外国人」

日本の人口減を食い止めるカギを握るのは、日本人以外という事になりそうです。
下のグラフは日本国内の在留外国人の推移を表したものです。

順調に伸びていた在留外国人数ですが、2008のリーマンショック後に訪れた製造業不況や2011年の東日本大震災の影響で2010年前半にかけグラフは右肩下がりに転じます。しかし2013年からまた大きく増え続け、コロナ禍による減少を見せた2020年に至るまで増加の一途を辿っています。

このグラフは外国人の総数ですが、さらに生産・消費の中心である「外国人労働者」にフォーカスし、外国人労働者がどれほど東京の経済社会にインパクトを与えるポテンシャルをもっているのか、精査してみましょう。

■専門性の高い未来の東京の人口を決めるカギは「外国人」

上のグラフは在留資格別の日本国内の外国人労働者数の推移です。コロナのパンデミックが始まった2020にも総数は伸びており、資格別に内訳を見てもバランスよく様々な種別の外国人労働者が日本で増え続けていることが分かります。

さらに、東京都内の外国人労働者数の推移もご紹介致します。

都内でも外国人労働力は増加の一途を辿っており、やはり全国同様、令和2年(2020年)はコロナ禍もあってやや伸び悩んだにも関わらず、令和元年(2019年)よりもプラスとなりました。

「外国人労働者」と聞くと皆様はどのような方をイメージされますか？2021年現在の「外国人労働者」とは、一昔前のイメージとはかなり様子が変わってきております。

外国人労働者が見られるようになるのは近年の出来事で1980年代まで遡ります。当時経済成長の只中にあった日本では、主に出稼ぎ労働者として土木業や製造業に従事する外国人労働者を受け入れてきました。

その後1990年初頭のバブル崩壊で外国労働者は激減すると予想されましたが、実際にはそうはならず、日本にいた外国人労働者は仕事を求めて全国に散っていったのです。

本国に帰っても仕事が無いのは同じなので、そのまま日本に残留した外国人が沢山いました。今でも一般的に「外国人労働者」という単語にはこの頃のイメージが付きまとっているのではないでしょうか。

このようにかつて工場勤務・土木作業・単純労働などに従事する人々が中心だった外国人労働者ですが、今日では事情が異なります。

■東京に集まりやすい「高度人材」

「在留資格」によって分類される外国人労働者のうち「専門的・技術的分野の在留資格」に当てはまる人達は大学教授や医者、経営、法律、国際業務といった分野で働くいわゆる「高度人材」を指します。

様々な業界でグローバル化が当たり前になった昨今、高度人材を必要とする業務分野でもその流れは起こっており、全国規模で外国人の高度人材が増加しているのです。

言うまでもなく東京は、全国のどの地域よりも、大学や学術機関・国内大企業の本社・外資系企業日本支社などが集中しているため高度人材の吸引力も強く、外国人労働者全体に占める割合の高さは圧倒的に顕著となっています。

・高度人材を中心に外国人労働力は増加の一途
・その活躍の中心が、東京

こういった要素からも、将来の東京の成長戦略の担い手としてたくさんの高度人材の外国人の労働力が期待されると予想されます。

■新設以降、少しずつシェアを広げる「特定技能」外国人

さらに2019年4月から「特定技能」という在留資格が導入され、入管法が実質緩和されるようになりました。現在新たに14種類の業種において外国人の受け入れが解禁されています。この流れも今後大きなものになっていくと予想されます。

特定技能資格の14種類は以下となります。
①介護　②ビルクリーニング　③素形材産業　④産業機械製造業　⑤電気・電子情報関連産業　⑥建設　⑦造船・舶用工業　⑧動車整備 　⑨航空　⑩宿泊　⑪農業　⑫漁業　⑬飲食料品製造業　⑭外食業

特定技能による在留を積極的に認めていく２国間協定を結んでいる国は、フィリピン、カンボジア、ネパール、ミャンマー、モンゴル、スリランカ、インドネシア、ベトナム、バングラデシュ、ウズベキスタン、パキスタン、タイの12か国になります。

日本の少子高齢化で日本人の労働力の減少により中小企業を始め人材不足の業界は増えており、外国人労働者に頼らざるを得ない産業はますます増加していくことが予想され、それに伴って外国人の流入も増えていくでしょう。

中でもベトナムに関しては、特定技能在留者の実態として50％以上がベトナムとなっており大きなシェアを占めています。コロナ禍で直近2020年の人数こそ少ないですが、今後の伸びに期待したいところです。

■移住希望先に選ばれる国日本

今までお伝えした「労働力」と違った視点からも、日本への外国人の流入動向における特徴の一つとして「移住希望先としての人気」が挙げられます。特に「アジアで終の棲家を選ぶなら日本」と考える層は一定数いるというデータが発表されています。

アメリカのレミトリー社の調査結果によると、移住したい国の１位にカナダ、２位に日本がランクインしました。グーグルの検索結果から導き出されたリポートなのですが、世界の中で「暮らしてみたい国」として日本が注目されているのは事実のようです。

また、次の資料をご覧下さい。

上の表は、前回のスタッフブログで「ビックマック指数」をご紹介したイギリスの「エコノミクス」が算出している「世界平和度」の上位ランキングです。

「世界平和度」は同紙が各国や地域がどれくらい平和かを相対的に数値化したもので、日本は6位に位置し、アジア圏ではトップにランキングされています。

アジアの移住先として人気のシンガポールの世界平和度は17位なので、いかに日本の人気が高いかがおわかりになるでしょう。

日本が人気の理由は、３つです。

l 最も重要な条件である「安全」である事
l 過ごしやすい気候
l 食の充実

日本が持つこれらの特徴は、そのまま富裕層に人気が出る理由にも繋がります。現役時代を引退して十分な資産のある海外の富裕層が、最後の余生を暮らすのにも最適な国が日本と言われています。

１部屋６７億円で話題をさらった「MARQ OMOTESANDO ONE表参道 」の超高級マンションなのですが、内見依頼は海外の資産家ばかりだったそうです。物価も安く、しかも安全で、食べ物も美味しく、利便性も高い移住先として最適な日本の不動産が富裕層に注目されているのは間違いありません。

別途日本人の英語などの語学力の問題もありますが、こちらも翻訳ツールなどの開発により解消されていくことも想定できます。

■（まとめ）日本の人口が減っても東京の人口が減るとは限らない

東京の人口が本当に2030年ごろをピークに減少の一途を辿るのか、それを補う外国人労働者層のボリュームが今後どれほど増えるのか、緻密に予測を立てるのは非常に困難です。

しかしながら東京という、アジアでも随一の経済・学術集積地でありなおかつ一番安心できる都市に、海外から高度人材が集まることは大いに起こり得る事です。さらに前述の特定技能労働力の拡大もこれを後押ししていく事でしょう。

そして、世界の富裕層から見ても安全で魅力的な日本が、余生を送る終の棲家として選ばれる事もあるでしょう。特に日本の中でも、利便性の高さから「東京」が選択される事も十分に考えられます。東京に住みながら、日本の名所旧跡を訪れたり、夏の海でのマリンスポーツや冬山でのウインタースポーツを楽しむといった余生を過ごされるのではないでしょうか。

残念ながら、日本人の人口減衰は避けられないでしょう。しかし、それが即東京の人口減少不動産価値の減衰につながるかというと、そうとは限らない訳です。

本日ご紹介させて頂いたデータや記事は一側面に過ぎませんし、これらが故に今後の東京の人口が担保されるとは言い切れるものではないかもしれません。

それでも冒頭の今から約50年後の2060年の東京の人口推移が、必ずしも減少の一途をたどらない要因として外国人のもつ影響力は大きく、日本の良さ東京2020オリンピックもそうですが、世界に向けてさらにアピールしていくことが重要ですね。

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今回は、前回に引き続き日本・東京の人口をテーマにお送りいたしました。

東京では、コンビニや飲食店を始め、企業の仲間でも高度人材をはじめとする外国人労働者の方を街の至る所でみかけるようになってきました。今はコロナ禍で外国人観光客は激減していますが、私の住む両国には相撲の国技館や江戸東京博物館があり、コロナ以前は毎日のように外国人観光客が訪れる観光スポットになっていました。アフターコロナも見据えると外国人労働力の増加や移住希望者など、将来の人口推移において、東京がまだまだポテンシャルを発揮できるのではないかと思います。

和不動産のおすすめするワンルームマンション投資は、23区内の収入の高い単身層を主なターゲットとしています。

アジアでもトップクラスの住みやすさと経済規模を誇る東京は、今後も人を集め続ける魅力も安定して発揮し続けられると考えられます。

最近では、東京の投資用ワンルームマンションの価格が高いので、地方や一棟アパートを検討されるという方の話しもよく耳にします。確かに価格が高いのは投資対効果としてマイナスの一面でありますが、価格が高いのはその希少性や資産価値の高さからの人気である証拠です。人口減少が否めない将来の日本で本日は空き家問題もお伝えしましたが、入居者がいて成り立つのが賃貸業です。目先の利回りだけに惑わされず、50年後の将来まで見据えた長期スパンで、不動産投資を検討していただければと幸いです。

私達和不動産では、皆様の投不動産投資成功や目標達成のために、最良のパートナーとして一生涯永久アフターフォロー付き不動産投資コンサルティングを提供しております。

今の時代、根拠のないインターネットからの情報だけでなく、生身の人間から、心のこもった最新の情報や蓄積されたプロのアドバイスは、もしかすると、一番高価で貴重ではないでしょうか？

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それでは、今回のスタッフブログはここまで。次回もぜひご覧ください！さよなら、さよなら。

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