時代の変化と新カースト　「新中間階級」の躍進 2021年9月22日（和不動産スタッフブログ）　不動産投資のことならアフターフォローも充実の【和不動産】へ

皆さん、こんにちは！和不動産スタッフブログ担当です。

緊急事態宣言が9月末まで延長され、未だ自由に外食を満喫出来ない日々が続いていますね。我が和不動産付近神田や秋葉原の飲食店に目を向けると、そんなに閉店しているお店が多いようには感じられませんが、調べてみると結構閉店しているお店があるようです。皆様の周りでは如何でしょうか。

浅草でも、140年続いた老舗すき焼きの「ちんや」が惜しまれつつも8月16日より閉店・長期休業となりました。

明治維新後、福澤諭吉などの文化人が牛鍋屋に好んで通い、ハイカラな食べ物として一気にブームとなり、関西流として「すき焼き」と呼び名を変えて人気を博しました。明治10年には、浅草を中心に東京では500軒もの牛鍋屋があったそうです。「ちんや」は1903年にすき焼き専門店として浅草に開店しました。

関東のすき焼きと言えば、熱した鍋に牛脂と割り下を加えて、牛肉、豆腐、長ネギ、白滝、しいたけ、春菊などを煮込んで食します。

それに対して関西では、熱した鍋に牛脂を溶き牛肉を焼き、そこにザラメ、酒、醤油を加えてまずお肉を食べた後に野菜類を焼いていきます。

どちらも、肉も野菜もそれぞれの美味しさを存分に楽しめ、家庭でも親しまれる日本を代表する料理の一つになっています。坂本九さんが歌った「上を向いて歩こう」という歌は、海外では「SUKIYAKI」という題名でリリースされ全米1位に輝いたことにより、外国人にもすき焼きはとても有名な日本料理として広く知られていますね。

すき焼きは大勢で鍋を囲い、和気あいあいと楽しむもの。その「良さ」がコロナ禍では「密」を生む仇となり、古き良き日本の味を守ってきた老舗も休業を余儀なくされてしまいました。

同様の現象は全国で起こっており、改めてコロナの甚大な影響を考えずにはいられません。

閉店自体は昨年4月の最初の緊急事態宣言時の方が件数は多く、今年に入ってからは減少しているようです。それでも状況が良くなったとは言えず、なんとかぎりぎり糊口を凌いでいるといった状況ではないでしょうか。

今回のコロナ禍の自粛により、家族経営や小規模個人店では閉店が余儀なくされたり、時短営業などで売上や所得が軒並み下がり、生活できないと嘆き、転業された方も多くいらっしゃったようです。

そしてさらに悲惨なのが、それら店舗に勤務する非正規雇用の人々です。

今年3月に行われた明治安田生命保険の調査によると、新型コロナウイルスの影響で年収が減った・減るだろうと答えた人は計37.3％で、実に、3人に1人に上りました。増加傾向だった世帯貯蓄額も3年ぶりに減少に転じ、家計が厳しくなっている実態が浮き彫りになりました。調査は3月、全国の20～79歳の既婚男女を対象にインターネットで実施。1620人が回答。昨年3月に比べ、年収が「今現在減少した」と答えた人は 17.7％、「将来減少する(と感じる)」は19.6％。「今現在減少した」と答えた人を職業別で見ると、自営業・自由業32.3％、パート・アルバイト24.5％が上位を占めました。

このデータは今年の3月の調査ですので、そこから半年経過した今では、その間に緊急事態宣言も4度目が発令され、ますます家計も厳しくなっている家庭も多くなっているのではないでしょうか。

一方では、政府の財政緩和による世界的な金余りが株式投資や不動産に流入しコロナバブルに沸き、資産を大きく増やした資産家も多くみられます。超がつく高級車や高級時計が売れまくっているという話しも聞きますよね。

では、日本では一番多いとされていた中流階級と言われる人達の収入や資産は、今回のコロナでどう変わったのかを紐解き、今回のスタッフブログで、コロナ禍や技術の進歩が招く、旧来の中流階層の苦悩と、「新中間層」の台頭、そして新中間層が多く住むエリアとマンション投資の関連性について解説していきます。

本日のトピックスは、「時代の変化と新カースト　「新中間階級」の躍進」というテーマでお送りいたします！

■失業率・有効求人倍率に見る「求職者」の苦悩

非正規雇用、つまりアルバイトや派遣社員の場合、休業等で仕事に行かなければ収入が無くなってしまいます。もちろん、収入が途絶えた間の補償は何もありませんし、ましてや、コロナ不況下では、非正規雇用から正社員になるのは至難の業です。あっという間に貧困層に陥ってしまいます。

上のグラフは完全失業率と有効求人倍率を示したものですが、求人倍率こそ昨年の9月に底を打ちほんのわずかに持ち直してきておりますが、完全失業率は2020年1月の初のコロナ発症を境に一気に上がっており、改善にはしばらくかかりそうです。業種別に見みると、やはり小売業・宿泊業・飲食業の就業者数が減少しており、雇用形態の非正規と併せて見てみると露骨に浮かび上がってきます。

そのため、狙い撃ちのようにこれらの人達を中心に貧困層が広がっており、浮かび上がる目処さえたっていません。

■正規雇用も安心できない現状

●コロナ禍で人員整理を進めるのは赤字企業だけではない

一方で、非正規雇用を尻目に正規雇用が安定しているかと言えばそうでもありません。コロナ以降リストラの断行が業界問わず止まらないのです。

ダメージの大きかった飲食業界のほか旅行業界、アパレル業界のリストラは業績の悪化に伴う人員整理が理由ですが、黒字化している製造業でもリストラが次々と行われているのです。

赤字企業がリストラをするのはまだ分かるのですが、黒字にも拘らず企業がリストラを行う理由は何なのでしょうか。

●経済不安でも企業の本質は変わらない

企業が利益を追求するのは当然のことですが、株式会社ではその利益は株主に還元される事が是とされています。もちろん、労働力にさらに投資し収益を伸ばしていくことも企業の自浄作用の一つの側面なのですが、その形が今日は変わってきていると言えるのです。

それは労働力「全般」への還元ではなく、高度人材への集中化です。企業側は増収をもたらす高度人材には今まで以上に利益を分配し、逆に利益に貢献しない人員へのコストをカットしているのです。

しかしそれは、コロナ禍により企業本質の有り様が変わったのではなく、本来の企業の成長戦略の追求がテクノロジーの進化により可能になったと言ったほうがよいかもしれません。

日本では、社会の風潮や雇用制度に阻まれてなかなか実現させる事が出来なかった人員整理のあり方の土壌が、グローバリゼーションを受け、法整備と社会コンセンサスが整い、造成されてきた訳なのです。

例えば派遣法と呼ばれる派遣事業に関する法律は１９８６年の施行以降法改正が繰り返され、この法律により現在の企業は業務の外注を安定して取り入れる事が出来るようになりました。

一方で技術革新によるIT化により膨大な情報処理を行う事が瞬時に出来るようになった為、企業には資料室も必要なければ、伝票を書き入力するだけの単純作業の人材は不要となってきたわけです。

社内の不要な人材をカットしてもその業務を代行で推進することができるアウトソーシング産業も発展し、一昔前なら大人数で何日もかけてこなしていた業務を、現在では小人数でコンピューターにより補えるようになりました。

今や、正社員雇用制度促進の弊害によりコスト負担増であえいでいた企業も、人件費削減のために人員を合理的に整理する時代に突入しているのです。

管理職や中間層、定年退職の延長により抱える高齢社員など高コストな人件費負担を、強い競争力のための資本投下に費やした方がより効率的であるという経営戦略が成り立ってきます。

新陳代謝を良くして若く優秀な人材を増やして競争力を高めていく事で、企業は激しい競争での生き残りを図っているわけです。

これが黒字でもリストラが行われている理由となります。

そのリストラが直撃しているのが40代以上の中堅社員達に向けられています。大企業の社員であっても定年までずっと働けると安心することができない時代になりました。

つい先日、サントリーホールディングスの新浪剛史社長が、45歳定年制が必要という趣旨の発言を行ったことが波紋を呼んでいますが、企業側からすると、これが本音であるのは事実でしょう。

日本企業の社内には、在籍にしているにもかかわらず実際には仕事がないという、いわゆる社内失業者が400万人も存在していると言われており、これは日本の全正社員の1割に達する数字であると言われています。

併せて、人生100年時代の長寿化や、年金枯渇問題を受け、今年の4月、企業に対して70歳までの就業機会確保を努力義務とする「改正高齢者雇用安定法」が施行されました。これまでは65歳までの雇用義務だったのが、4月1日以降は、70歳までの就業機会の確保が「努力義務」になったのです。現時点では「努力義務」に過ぎませんが、大手企業にとっては義務化に近い内容となっているため、企業側からすると5年間分の総人件費が増えることになり、その人件費の確保のためには、利益が分散されるために 40代以上の中堅社員の年収激減が予想されるのです。

そうなってくると、リストラされなかったとしても、定年まで右肩上がりの年収がもらえる人材はかなり限られてくることになります。

その一部の人達が、日本でも階級社会が叫ばれ始めたところの「新中間階級」と呼ばれ、今後は、資本家と新中間階級と呼ばれる高度人材に利益が集中し、それ以下の階級の労働者はリストラや低年収にあえぐ階級社会が日本でもエスカレートしていくことが予想されるでしょう。

■派遣社員や外注に置き換わる正社員達

下の図をご覧ください。事務職や単純労働の従事者は、どんどん非正規社員や外注(アウトソーシング)に置き換わっており、その加速度は今後ますます高まっていくと言われています。

そして、今後はAIの推進により、非正規社員も不要となり、正社員も不要となる時代も遠くはありません。

「AIによってなくなる職種」とインターネットで検索すると、10年後になくなる職種として以下の11の職種が出てきます。

1.一般事務員
2.銀行員
3.警備員
4.建設作業員
5.スーパー・コンビニ店員
6.タクシー運転手
7.電車運転士
8.ライター
9.集金人
10.ホテル接客賀係・ホテルフロントマン
11.工場勤務者

銀行員は、一昔前までは就活生にも大人気だった職種ですが、AIでの影響を一番受けると言われている職種です。マイクロソフトの創設者のビル・ゲイツ氏も「将来、銀行はなくなる」と指摘しているほどです。

企業の本質が利益追求であり、優れたマネジメントがその最適化であると定義すると、労働力の外注化(アウトソーシング化)は増える一方です。

今後全世界的に、労働単価が下がり、最低賃金も上がらず、貧困層が拡大する世の中を推奨いたいというわけではありませんが、しかし、より優れたシステムを持つ組織が勝ち残り、より優れたスキル＝技能を持つ人員が厚遇されていく。それらはごく当然の結果といえます。

■新中間階級の登場と23区東側への影響

●コロナ禍のインパクトが起こした階層変革

今までお伝えしたように、コロナ禍により所得が著しく減少した人達がいる一方で収入を拡大している人達もいます。

一昔前までは、日本は「一億総中流社会」と呼ばれていました。会社員から公務員から個人商店まで、日本人のほとんどの層が「中間階級」として呼ばれていました。

ところが、近年の格差拡大に加えて今回のコロナ禍がおおきな衝撃となり、一億総中流社会は今や過去のものになろうとしています。

今まで中流階級と言われていた人達は下記のようにがらっと変わってきています。

①　規労働者の雇用不安定と賃金の伸び悩み
②　個人経営、零細企業は世界的な経済不安に耐える体力がない
③　生き残ったエリート、そしてここ数年に台頭した新たなエリート(新中間層)が台頭してきた

前者①②は経済的に転落を見せ、③の勝ち上がったエリート層が新たな中間階級を形成し始めているのです。一部で「新中間階級」と呼ばれる彼らは、あらゆる企業で自社をけん引している社会のキーマン達となっています。

そして、今後社会の中心となるであろう「新中間階級」の彼らの住居動向を見ると、今後の不動産投資のトレンドの一端が見えてきます。

●アッパー層が選んできた土地

昭和の時代、1980年に漫才師コンビのセントルイスが「田園調布に家が建つ」というギャグで一世風靡したように、富裕層と言えば田園調布(大田区)が有名で、その他松濤(渋谷区)、山王(大田区)といった閑静なゴットーと言われる(建蔽率50%／容積率 100%)の高級住宅地を好んでいました。庭付きの瀟洒な戸建を建ててガレージに車を所有する事がステータスだったのです。

それが今日では趣向も多様化し、都市部のタワーマンションや高級マンションに好んで住む人が増えてきました。その事により東京都内の高所得者の分布には変化が出ています。

2000年代頃の人気の街と言えば都内西側に集中していました。目黒、代官山、吉祥寺、中目黒、自由が丘、渋谷、といったエリアがそれに該当します。もちろん今も人気なのですが、その人気が徐々に東側に人気が広まっていきます。

2010年代に入ると赤坂、虎ノ門、六本木、芝、麻布、広尾、白金と都心エリアの人気が高まります。都心部の再開発により利便性が高まった事もあり、都心のタワーマンション開発が活発になります。

●「新中間階級」はどこを選ぶのか

そしてコロナ禍で台頭してきた「新中間階級」。才能に富み、高所得を得ながら企業やあらゆる組織でハイパフォーマンスを発揮する彼らは一体どこに住むのでしょうか。

上の図は、今の「新中間階級」に属する人々が、過去40年に渡ってどの区に多く住んでいたのかを示すヒートマップです。前述した富裕層の居住地の説明とリンクしますが、1980年当初、彼らは杉並区や世田谷区など23区の西側を好んで住んでいました。そして、新宿副都心を中心としたビジネス街に通勤していました。

しかしバブル期を超え、1990年から2000年にかけて、新宿副都心以外にも多くのエリアで開発が進み、社会全体が多様化することで、新中間階級はグラデーションを描きながら、新宿区、渋谷区、目黒区へと徐々に東側エリアに住居を広げていきます。

その後、2010年には、さらに東側へのシフトが進み、不動産投資鉄板と言われる都心３区の港区、千代田区、中央区へと移動しました。その後は、半蔵門線の延伸や大江戸線の開通によりさらに東へ人気が飛び火し、臨海エリアの月島から豊洲、浅草、両国、清澄白河、錦糸町まで彼らの居住地は広がりました。特に、臨海エリアがある江東区はもともと広い土地を確保しやすく高層マンションが建ち易いという特性もあり、開発の容易さからIT大企業の本社やタワーマンションの建築地として選ばれ、都心へのアクセスの良さや新しい街ならではの変貌や海辺ならではの環境の良さから、新中間階級に最も選ばれたエリアです。

浅草以東も半蔵門線の延伸により大手町へのアクセスが良くなり、スカイツリーをめぐる再開発を受けて大型の商業施設が作られ、清澄白河、錦糸町にもタワーマンションが経ち、高所得者にも人気のエリアになっています。

人気のポイントは、都心へのアクセスの良さと周辺の大型の商業施設によります。都心へのアクセスの良さは資産性の高さとビジネス街への通勤利便性から重要になってきますし、また、周辺に大型商業施設があることにより暮らしやすさを担保する上で重要になってくるわけです。

街の開発は新たな価値を生みます。領域を広げた新しい「資産性の高い街」に、今の高感度のエリート達の注目が集まるのは自然といえるでしょう。

■マンション投資も23区東側に注目

コロナ禍を通して存在感を増した「新中間階級」と、再開発で発展する23区東側が彼らに注目されているという内容をご説明して参りました。

都心のワンルームマンション投資をご提案するわたしたち和不動産のお奨めエリアは、上記でもお伝えしたように、鉄板の都心３区はもちろん、新中間層にも人気の城東エリアです。

というのも、城西エリアは昭和から平成にかけて大きく開発されたエリアであり、多くの方が住宅を求め、住宅街が完成しており、こういったエリアは今後大型の再開発が難しいエリアとなっているからです。

以前のスタッフブログでご紹介した東京都の「センターコアエリア」の再開発計画も、西は山手通りから東は荒川までの城東エリアを中心とした11区が選ばれております。

また、新中間階級に人気の湾岸エリアにも「東京ベイeSGプロジェクト」という最先端技術を実装する街づくりの大型再開発プロジェクトが今年からスタートしました。

今までお伝えしたように、街の再開発がもたらす利便性向上は、地価の高騰も含め、そのエリア周辺の不動産価値のアップも見込めます。

街が便利になれば人が集まり、「23区のワンルームマンション規制」のため供給が抑えられているワンルームマンションなら、需要と供給のバランスからの賃料が下がらずアップするかもしれない。賃料がアップすれば、収益還元法から不動産価格も下がらず価格もキープできる。という将来像が描けます。
長期運用となる不動産投資の数十年後の未来が不安な方は、ぜひ、再開発の活発な城東エリアに目を向けてみてはいかがでしょうか。

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今回のスタッフブログでは、黒字でもリストラする企業と、新たに台頭してきた「新中間階級」が23区東側へ進出している記事をお届けしました。

「ジェントリフィケーション」という言葉があります。これは「都市の紳士化」という意味になるのですが、住んでいる人達の所得が上がる事で、街の景観や地域住環境、地価等が変わる事を指します。

東京でかつて下町と呼ばれていた城東エリアが再開発され、高所得者層が住み始めると、周辺施設も高級化する事になり、賃料が上がり低所得層の転出が促され、ますます賃料がアップするというオーナー様にとっては大歓迎の現象が起こることがあります。

アフターコロナを過剰に煽って地方ニーズを声高に叫ぶ論調があるかもしれませんが、地方再生を狙う政府やマスコミのプロパガンダに過ぎず、結局は、東京一極集中は今後も続き、東京だけ特別の存在になっていくのは間違いありません。本日お伝えした開発やインフラ整備の観点から見れば、自然な流れなのではないでしょうか。

不動産投資は長期戦です。株式や暗号資産のように、一夜にして大きな資産を作ることはできません。

私達和不動産では、その長期投資に耐えうる、今後の発展が望めるエリアなど、資産価値が安定して維持できる物件のみ厳選し、日々再開発情報や人口動向などをいち早く察知し、調査し、皆様の大切な資産を一生涯かけてお守りできるよう「アフターフォローNo.1」不動産会社としてサポートし続けてまいります。

不動産会社に限らず老後の資金準備や相続など、お客様のライフプランに関するご質問もお気軽に個別相談にてお聞かせくださいませ！

それでは、今回のスタッフブログはここまで。次回もぜひご覧ください！さよなら、さよなら。

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