コロナで厳しさを増す賃貸現場　賃貸管理会社との良好な関係が打開のコツ！ 2021年9月29日（和不動産スタッフブログ）　不動産投資のことならアフターフォローも充実の【和不動産】へ

皆さん、こんにちは！和不動産スタッフブログ担当です。

ワクチン接種率のアップと共に、コロナの新規感染者も東京でも300人強程度まで下がり、全国でも3000人を下回る数字となり、落ち着きを取戻しつつあります。度重なる延長・対象地域拡大で長らく続いていた緊急事態宣言も、ようやく9月末で一度解除となる見通しです。

とはいえいきなり羽目を外すのではなく、今後はコロナと共存していく「with コロナ」のニューノーマル生活をいかにエンジョイしていくかを、それぞれ考えていきましょう。

コロナ感染と共に2020年前半から続く消費活動の自粛も、今回の緊急事態宣言開けでどの程度の回復を見せるのでしょうか？以前のスタッフブログでもお伝えしましたが、今回のコロナ禍で、個人の消費に対する考え方や資産が大きく変わったと言われています。

自粛を強いられたことで外食をしなくなったり、服飾費が下がり、必然と支出が減って貯金が出来た人もいれば、反対に、自粛生活へのストレスからか、ネット通販で不要なものまでぽちっとしていまいお金を散在してしまった人もいます。また、コロナ禍でのリストラや勤務先の不況により、仕事がなくなり生活が困窮している人もいれば、世界的な金余りによる株価の乱高下等により資産を大きく伸ばした人もいらっしゃいます。当ブログの読者の皆様はどちらでしょうか？

さて、当ブログでも、不動産投資におけるコロナの影響を、数多くご紹介・解説して参りました。

マクロな経済事情から具体的な物件の設備に至るまで、様々な分野で影響を及ぼした今回のパンデミック。

我が和不動産でも、投資用不動産の販売から一生涯の本気のアフターフォローとオーナー様目線に立った賃貸管理まで、ワンストップで提供させていただいておりますが、コロナ禍が賃貸経営に与えた影響は大きく、当社以外の賃貸管理会社や、賃貸物件を所有されているたくさんの家主さんからも、「空室がなかなか埋まらない！」と悲痛な声をお聞きします。

実際に、当社の実績値でも、コロナ前より現状空室率は2ポイント近く上がっております。さらに、「去年より今年のほうがもっと賃貸付けが悪くなっている」という声を多数お聞きします。

当社の場合、厳選した物件だけをご提案しておりますので、まだ2ポイント近くの空室率増加で済んでいますが、なかには、「10ポイント近く空室率が上がった」とか、「1年以上賃貸が付かない！」というかなり深刻な例まで見聞きするようになりました。

こういった背景を踏まえ、今回のスタッフブログでは、空室にあえぐオーナー様とそれをサポートする賃貸管理会社との重要な関係性を紐解き、賃貸経営の前線・現場に迫り、「空室を埋めるためには、賃貸管理会社との良好な関係がマストである」点についてお届けいたします。今回も渾身を込めた内容となっておりますので、特に、現在賃貸物件が空室中のオーナー様や、今後不動産投資を始める方でも有事の際の対処法など有益な情報となっておりますので、最後までお読みいただけますと幸いです！

本日のトピックスは、「コロナで厳しさを増す賃貸現場　賃貸管理会社との良好な関係が打開のコツ！」というテーマでお送りいたします！

■コロナで賃貸現場はどう変わったのか？　プチリノベで入居者付け！

先日、当社にご相談を頂きましたお客様の話です。

なんでもお持ちの賃貸用マンションで、半年ほど賃貸が付かず、どうしたものかとお困りで、相談にいらっしゃいました。ローンの支払いだけ続いており、このままずっと空室が続き、いくら持出になるかとかなりお困りの様子です。

物件は、築年も古くなく、駅から遠い訳でもなく、特に賃料が高い訳でもありません。もしかすると１階のお部屋である事が、入居者がつきにくい原因になっているのかもしれません。

確かに、1階を嫌う入居者が一定数いるのも事実です。ですが、特に、コロナ禍になって、感染リスクを恐れて狭いエレベーターに乗りたくないとか、家にいる時間が長くなったので、重い食材や買い物などの重い荷物の持ち運びが楽な1階のお部屋が好まれる傾向も生まれたりしています。

当社では賃貸管理部に「内装チーム」があります。内装チームは、原状回復工事はもちろんですが、プロの目線から、入居者に好まれるようなお部屋のプチリフォームの提案も得意としております。そのお客様の物件は、1階ならではの少し広めのテラスがついていますので、そこをおしゃれなカフェ風に改装するプチリノベーションを提案し、居住空間のグレードアップを演出してみました。

すると、どうでしょう！半年間も空室で困っていたのに、なんと一週間で賃貸のお申し込みが入ったのです！もちろん無事成約となり、賃料が入ってくるようになり、そのオーナー様には大変喜んでいただきました。リノベーションと言っても、100万円単位の大掛かりなものではなく、数万円ほどの費用で、入居者の心をくすぐるような演出と改装をしただけですが、ハッキリと結果として現れたのです。

その時のテラスのプチリフォームのビフォー・アフターをご紹介した記事が、当社のサイトにありますので、早期の入居付けや賃料アップの参考になると思いますので、是非ご一読下さい。

※こちら殺風景なテラスが生まれ変わって、一週間で新たな入居者が！どう生まれ変わったのか、詳細は下記リンクよりご覧ください。

▼マンション投資はリノベーションでバリューアップ！▼
https://n-ricos.jp/?p=2572

記事では、入居者付けの対策として以下をご紹介しております。
① 広告費(AD)を出し、仲介業者のインセンティブとし、優先的に賃貸をつけてもらう
② 募集賃料を下げ、競合物件と差別化する
③ フリーレントや、敷金礼金0など、入居者向けのインセンティブをつけ、優先的に選んでもらう

上記は一般的な手法です。特に、昨年からのコロナ禍のような経済的情勢においては、②が一番有効的な手段であったりもします。
ですが、当社では、上記以外の手段として、今回の記事のように④プチリノベーションをおすすめしております。

■コロナ禍を境に困窮する賃借人

さて、昨年からのコロナ禍が社会にもたらした激変。それは、非正規雇用層への甚大なダメージである事は前回のスタッフブログでご紹介させて頂きました。

減収になったり、リストラにあった人々の暮らしは、その後どうなってしまったのでしょうか。

ニュースなどでは、家賃が払えず部屋を解約しホームレスになり、ネットカフェで生活する「ネカフェ難民」になったり、炊き出しに並ぶ若者が増えたりと、「プア層」の話題が日増しに増えているように見えます。

●コロナ禍による「住居確保給付金」の申請状況から見る賃貸状況

住居確保給付金とは、経済的に困窮し、住居を喪失した方又は住居を喪失するおそれのある方に家賃相当額(上限あり)を行政から支給する制度ですが、令和３年11月まで申請期間を延長しています。

本来この制度は、3ヶ月分の家賃を負担する措置なのですが、コロナ禍により、３ヶ月延長、６ヶ月延長と措置を続け、ついには最長１２ヶ月間の給付と異例の処置を取るに至っています。

下のグラフはコロナ禍が本格化した2020年の4月以降の申請数・支給数の推移を表したものです。

このデータにもある通り、申請数・支給数は共に2020年5月をピークに大きく下降しましたが、年明けの2021年以降に徐々に増加傾向に転じています。

2020年1月に突然舞い降りた新型コロナウィルス。その後の1回目の緊急事態宣言発令後、街から人がいなくなりその煽りを受けて収入が激減。家賃の支払いが難しくなった人が急増し、申請数が跳ね上がったというのは想像に容易ですが、その後の減少はどう解釈すればよいのでしょうか？

「もっと家賃の安いところへ引っ越した」「実家に帰ることにした」「家賃を払えなくなった」という理由から、給付金を申請するのもめんどうだし「退去した」ので家賃給付金の申請が不要となり、申請件数が下がっていったと考えるのが自然かもしれませんが、このグラフでポイントなのは、2021年の年明け以降、また申請数が徐々に増加している点にあります。それは、ちょうど、2回目の緊急事態宣言発令後と重なります。

申請数が下がっていった2020年夏以降は、1回目の緊急事態宣言も開け、Go toキャンペーン等で経済も上向きになり、このままコロナも終息かと喜んだのもつかの間、その矢先に、年末からの再度の感染者急増を受けた２回目の緊急事態宣言により、それまで楽観視していた企業も、再度、お店の閉店や休業を余儀なくされ、再び実体経済に暗雲が立ち込めたのを契機に、減収や更なるリストラも増え、家賃が払えなくなった人達が増えてきたと考えられるのではないでしょうか。

●有効求人倍率から見る都道府県別の賃料収入事情の推察

上の表は、都道府県別有効求人倍率の1年間の推移と、2021年7月と1年前の2020年7月の増減率を表したものです。各都道府県を見てみると、全国的に共通してコロナショックによる落ち込み以降、上昇傾向を見せています。

過去のコロナ禍の1年間で、全国規模で求人倍率が上昇している一方で、青で示しているのは2021年7月の段階でも有効求人倍率が1を切っている都道府県です。具体的には埼玉県・神奈川県・神奈川県・滋賀県・兵庫県・沖縄県の６県が該当しますが、沖縄を除く５県に共通しているのは『東京や大阪といった大都市の近郊県である』という点です。

特に東京近郊の埼玉・千葉・神奈川に関しては、1年間の増減率においても、良くて100％ちょうど・千葉に至っては100％を割り込んでいます。

東京や大阪といった大都市でも直近のデータの求人倍率は伸びていますが、企業数が多いぶん、昨年より今年の求人数が全国的にみるとかなり減っているのが見て取れます。

コロナ禍による労働者減・収入減は、特に大都市やその郊外に影響を及ぼしていると言えそうです。

そして、この有効求人倍率と住居確保給付金の関係性は、不動産投資にも影響が色濃く出ております。

もともと企業も多く、年収の高い人達に好まれる、賃貸需要では心配のなかった東京や大阪でも、コロナ禍による減収やリストラ等により、特に家賃の高い東京や大阪の大都市の物件に住むことができなくなり、中途半端な家賃の東京や大阪近郊に引っ越したわけでもなく、そういったコロナ禍の影響をうけたプア層は、もっと地方の安い家賃の場所に引っ越したり、実家に戻った人も多いため、地方の求人倍率が少し上向きになったのも、頷けます。

また、先ほども述べましたが、住居確保給付金は最長1年間支給されるようですが、結局は一時しのぎです。

そもそも自分で家賃を払えないので、国に払ってもらっているだけで、支給額にも上限もあります。具体的な支給条件は、世帯当たりの預貯金が100万円以下で、離職・廃業後2年以内などがあり、東京都の一人世帯の支給上限額53,700円となっています。

詳しくはこちら⇒ https://corona-support.mhlw.go.jp/jukyokakuhokyufukin/index.html

住居確保給付金を申請する人達は、仕事もなく、給与も入って来ず、その上預貯金の余裕もないので、支給期間が終了したとしても、東京や近郊では有効求人倍率も低いので職に就けず、最終的には、先ほども述べたように、更に家賃の安い地方に転居したり、実家に戻ったり、ホームレスに陥る可能性も大いにあり得るのです。

当社の事例でも、今回のコロナ禍でこの制度を利用した入居者の方が一人だけいらっしゃいましたが、結局は、預貯金100万円以下しか持っていませんので、いくら給付金をもらったからといっても、家賃8万円弱～10万円の都心のワンルームマンションに住み続けることは不可能ですので、退去していきました。

昨今のワンルームマンションの賃借人と賃貸借契約を結ぶときは、家賃保証会社の加入が必須であり、保証会社は、賃借人の勤務先や年収や過去の支払い状況のブラックリストを元に審査をしますので、家賃滞納などの心配もなく、不動産投資のオーナー様の心配は無用です。

ですが、今回のコロナ禍により、入居者が減収やリストラになった場合、住居確保給付金をもらうほど貧窮していなくても、毎月約8万円以上家賃を払い続けるのはかなり厳しくなり、退去せざるを得なくなり、冒頭でお伝えしたように、人気の都心の物件でも、家賃の高さ故、空室が埋まらない現象が起きているのです。

では、今までお伝えしたように、「コロナ禍だし、入居者のほうも大変だから空室でもしょうがない」と言って、オーナーたちは空室に甘んじていればいいのでしょうか？

いえ、そうではありません。前述した空室でお困りのオーナー様でも、一人で考えていては解決できないことでも、「良い賃貸管理」と付き合うことにより、空室を埋めることができるかもしれないのです。

■入居付けの知恵と工夫

では、「良い賃貸管理会社」を選ぶにはどうしたらよいのでしょうか。

その答えはズバリ、それは、「オーナー様と賃貸管理会社との付き合い方」にあります。

そこでここからは、オーナー様の皆様の空室を早期に埋めてくれるかもしれない、皆様の大事な味方になってくれる賃貸会社との付き合い方をお伝えしていきます。

まず、第一に、賃貸経営を行うオーナー様には、大家業を営む上での大前提として心得て頂きたいことがあります。

その心得とは、貸主として賃借人に「借りていただいている」と考える事です。

そして、その貸主と借主の間に入り、賃貸管理を担ってもらっている不動産会社は大事なパートナーであり、皆様の味方であるという事を根本的にご理解いただくことが重要となります。

全国賃貸住宅新聞社が発行している、賃貸不動産オーナー向け経営情報誌「家主と地主」2021年９月号では、「迷惑家主」化にご注意！と警鐘を鳴らし、「管理会社と上手に付き合う極意」というテーマの特集がありましたので、ここでお伝えさせていただきます。

この記事より一部を抜粋しますと

1)怒鳴りつけ、急かす高圧系家主
2)丸投げでやる気が無い家主
3)財布のひもの固いケチ家主
4)管理会社を見下すマウント系家主

と４つの代表的なNG家主を紹介しています。

賃貸管理会社も家主さんもみんな同じ人間です。上記のようなNG家主になってしまうと、どんな不利益が自分に降りかかってくるのか考えてみましょう。

1)や4)のように、高圧的だったり、どなり散らしたり、すぐにやれと命令口調で指図してこられるオーナー様は当社にはいらっしゃいませんが、もしそういう家主だった場合、賃貸管理会社からしたら、こまめに報告や提案をしたいと思うでしょうか。「話しに行きづらいな」とか、「こんなこと提案したらまた怒られそうだ」と管理会社に思われてしまっては、最低限の報告だけとなり、提案など怖がられて出てくることはなくなります。

冒頭の話を思い出して下さい。

「１Fのテラスのプチリフォーム」などの提案は、コストもかかることですので、気難しい家主にはなかなか言い出せるものではありません。

「効果が無かったら、何を言われるかわからない。」「余計な費用をかけたとクレームになるかもしれない。」そんな事を考えたら、萎縮して提案が出来なくなってしまいます。

特に、今回のようなコロナ禍による空室増は、誰が悪いわけでもない、全国平等に見舞われた危機ですので、こんなときこそ、トライアンドエラーにて、自由で柔軟に素早い提案と対策が功を奏すのであり、その提案がなされないこと自体が、家主にとって機会ロスであり、非常にマイナスになるのです。

2)丸投げでやる気の無い家主と、3)財布のひもの固いケチ家主も同様です。

空室を1日でも早く埋めたいのは、家主も、その部屋の賃貸管理をしている我々のような不動産会社も一緒の想いです。

そのためには、競合物件の差別化のためにも、広告費(AD)を捻出していただくことや、水栓や水廻りなど経年劣化が激しい設備の交換や、エアコンや温水洗浄便座など入居者に喜んでもらえる設備を新品に交換するだけで、PRポイントになり、早期の入居付けに繋がり易くなります。

頑なに出費を嫌がっていては、現状のように空室が増え競合物件が多い時期は、入居希望者の内見が入っても、設備の古さが目立って成約まで結びつくまでには至らないことも多かったりします。

賃貸用不動産は投資商品ですので、投資をしてそのリターンをもらう運用となるので、最低限の投資しかしなければ、当たり前ですが、リターンが少ないのは当然です。

先ほどもお伝えした入居付けの対策として以下がありますが、オーナー様にとって一番嫌なのは②の賃料を下げることだと思います。

① 広告費(AD)を出し、仲介業者のインセンティブとし、優先的に賃貸をつけてもらう
② 募集賃料を下げ、競合物件と差別化する
③ フリーレントや、敷金礼金0など、入居者向けのインセンティブをつけ、優先的に選んでもらう
④ プチリフォームをしたり、室内の設備を新品に交換し、競合物件との差別化をする

だったら、①③④はオーナー様のコストはかかりますが、費用対効果を上げるために、賃料を下げなくても一日でも早く賃貸が付くように、管理会社と相談しながら、トライアンドエラーで様々な施策を試みることが重要です。

また、家主に連絡をとりたくても、電話もメールも返信がなく、エアコンや給湯器の修繕などで入居者困っていて、急を要する内容でも連絡がつかないような2)のやる気の無い家主も困りものです。修繕の対応の遅さが原因で入居者に嫌がられ、退去に繋がってしまうケースもあり得ます。

入居者から修繕のクレームが入ったり、退去になるのはオーナー様にとって気持ちのいいものではないです。それは賃貸管理会社のスタッフも同様です。

入居者からもオーナー様からも責めたてられても、間で板挟みになっている管理会社のスタッフのことを想像してみてください。エアコンが壊れたのに、オーナー様と連絡が取れず、入居者からは早く直してほしいと矢のような催促があるにもかかわらず、費用もかかるので、勝手に修繕するわけにもいかず、ひたすら謝り続けている姿を。

また、全くコストはかけないのに、早く賃貸を付けろと、がなりたてるだけの家主に怒られている姿を。

もちろん管理手数料としてオーナー様より費用をいただいている以上、賃貸管理会社として常に、最善の努力をし、入居者とオーナー様双方に完璧な対応であるべきなのは当然です。

特に、空室時はオーナー様も家賃が入って来ず、ローンなどの支払いだけが出ていく一方ですので、神経質になり、辛い気持ちになっているのも理解できます。

なので、そういった辛いときこそ、一日でも早く空室を埋めるために、管理会社と一緒になっていろいろなプランや施策を練り、トライアンドエラーで様々な試みをすることで、早期の賃貸付に結びつく可能性が高まります。そのためには、管理会社を叱責するのではなく、管理会社にも喜んでもらって一生懸命頑張ってもらう事がオーナー様の直接の利益に繋がっていくのです。

オーナー様にとって悪い報告でもすぐにもらったほうが、次の一手を考えられるので、早くに対処が出来れば大事にならないかもしれません。

■「お金のことはとにかく、先ずは賃借人の事を優先！」

当社では税抜3万円までの修繕工事はオーナー様の許諾なく行える契約を結んでいます。これは、賃借人のいつ発生するか分からない、緊急性のあるクレームに即座に対応するためです。

水が止まらない、水が出ない、お湯が出ない、トイレが詰まった、等など、直ちに工事手配をしなくては入居者は相当困っていますし、さらなる２次クレームを生みかねません。そこで、先ずは工事手配を優先します。応急処置で現場に向かって貰った工事業者に、その場で修繕できるようなら終わらせてしまいます。そうすれば出張費用は一度で済むので、余分な費用はかかりません。

応急処置時にオーナー様の工事許諾が必須だとしたら、オーナー様に連絡がつかなかった場合、緊急工事の調査に行った業者を一度帰らせてしまのうで、再度工事に行ってもらっては返って費用が嵩んでしまいます。

稀に、賃貸管理業者の修繕費用の見積りは信用ならないと疑ってかかり、家主自らがたくさんの業者に見積りを取るなどして、時間だけがかかり、結局入居者のクレームを増長させてしまい、退去にまで至り、返ってコストを増大させてしまったというケースも聞いたことがあります。

これだったら、何のための賃貸管理会社が入っているのかわかりません。もし少しでも費用を抑えたいのなら、賃貸管理会社に頼まずに、家主自らが自主管理で賃貸管理をすればいいわけです。

賃貸管理会社は、いわばオーナー様の代理であり、一心同体です。オーナー様も賃貸管理会社を全面的に信頼することが重要です。入居者にもオーナー様にも喜んでいただき、満足いただき、高い賃料でも気持ち良く長く住んでいただけるように、「三方よし」の考えで良好な関係を築いていくことが、賃貸経営成功の一番の秘訣ではないでしょうか。

最後に、当社のオーナー様で、当社と良好な関係を築き、賃貸経営で成功していらっしゃる素晴らしいオーナー様がいらっしゃるので、その方の成功例をお伝えさせていただきます。

そのオーナー様と当社とのつきあいは約2年ほどです。この2年間で物件を複数戸購入していただき、既にその方の所有戸数は数十室に上ります。

このオーナー様とは、ご勤務先が当社の近くということもあり、毎週必ず１回はお会いし、今後の投資プランや所有物件のことなど、綿密に打ち合わせしております。また、営業担当者とも賃貸管理の担当者ともすこぶる仲良く、とても良好な関係を築いております。

また、このオーナー様は、所有物件が退去になったときは、必ず、室内の設備をほとんど新品に交換し、修繕工事もマックスまでコストをかけ、お部屋をものの見事に新品同様までリニューアルされます。

すると、どうでしょう。このオーナー様のお部屋もコロナ禍の影響を受け、ここ2年程で何室か空室になったのですが、すぐに入居申し込みが入り、成約となるのです。

かけた費用も、確定申告にて全て経費で計上できますので、サラリーマンで不動産収支がマイナスの方でしたら、一部は還付金で戻ってきますし、このオーナー様は黒字となっていますので、経費を計上することで、税金も安くなったりと、税務上のメリットも受けられます。

正に、今回お伝えした、抜群の投資対効果を得られている最良の成功事例となっているのがおわかりいただけるでしょうか。

ぜひ、スタッフブログをご覧のオーナー様もこれからオーナーになられる方も、賃貸管理会社との付き合い方の参考にしていただき、皆様の賃貸経営が成功していただければ幸いです。

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コロナ禍にあっても、「できるだけ良い家に住みたい」という賃借人の願いは不変です。

冒頭のプチリノベーションの事例は、賃借人のニーズを満たすことを第一に考えた結果生まれた「ちょっとした工夫」が、功を奏した、とても参考になる事例かと思います。

また、オーナー様と賃貸管理会社の良好な関係性が、賃貸経営には、もしかすると一番重要なポイントかもしれないというのもおわかりいただけたでしょうか。

オーナー様も、入居者も、その間に入る私達のような賃貸管理会社も全員、同じ人間です。そこに優劣はありません。

トピックスの最後でご紹介した当社のオーナー様の例でもあるように、かける費用は投資して、そこできちんと早期に回収をしていく。その方がいつも原状回復工事の際におっしゃるのは、「綺麗なお部屋で、次入る入居者に気持ちよく入居してもらって、長く住み続けてもらえればいいな」と、口にされます。

本当に、入居者のことを考えていらっしゃる素晴らしいオーナー様で、「オーナー様の鏡」のような方です。

不思議なことですが、そういった素晴らしいオーナー様や、私達賃貸管理会社と良好な関係を築いていらっしゃるオーナー様のほうが、早く賃貸が付いたり、賃料が上ったり、良い入居者が付いたりという、良いスパイラルの好転になっているように思えます。

わが和不動産でも、今回お伝えした賃貸管理以外にも、オーナー様の不動産投資成功のために、一生涯、誠心誠意の誠意をもってアフターフォローサービスも併せて提供しております。

「物件を売って終わり」という不動産会社とは大きく異なる「物件を売った後も、オーナー様と一心同体のようにオーナー様の気持ちがわかる一生懸命汗をかく」不動産会社として、今後も改善を繰り返し、全力を尽くしてまいります。

それでは、今回のスタッフブログはここまで。次回もぜひご覧ください！さよなら、さよなら。

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