中国大手不動産開発会社「恒大集団」のデフォルト危機が与える影響とは？日本のバブル崩壊、リーマンショックと徹底比較！（前編） 2021年10月06日（和不動産スタッフブログ）　不動産投資のことならアフターフォローも充実の【和不動産】へ

皆さん、こんにちは！和不動産スタッフブログ担当です。

10月に入り、今年も残すところ後3ヶ月になりました。最近は朝晩も涼しくなってきて、わが和不動産のビルの前に銀杏の木があり、道路にたくさんのぎんなんがたくさん落ちていて、秋を感じる今日この頃ですね。

皆様の今年の秋はどのように満喫されますか？

やっと、長かった緊急事態宣言も開け、いっきに街に人々が舞い戻ってきました。先日、日中打ち合わせで池袋まで出かけたのですが、ここ１年半見かけないほどの大混雑と人混みで、改めて「東京にはこんなに人がいたんだなあ」と実感しました。

やはり、「不動産賃貸経営は東京しかない！」と強く思った次第です。

わが和不動産でも、緊急事態宣言解除に合わせて、今月より少しずつ当社開催セミナーを増やしていく予定です。

この１年半でリモートワークに慣れてしまった多くの人達には、webセミナーはとても便利で、自宅や出先でも、どんな格好でも、くつろぎながらの「ながら視聴」ができますので、気軽さは利点です。

ですが、来場型のセミナーは、オンラインでは味わえない臨場感や講師の熱量が伝わってきますので、理解度が圧倒的に違います。

また、セミナー中にわからなかったこともすぐにその場で遠慮せずに質問できるので、すぐに疑問が解消され、不動産投資を検討している場合、決断も早くなり、それだけ、成果も早まり、お得になります！

コロナ禍によるリモートワークや外出自粛で運動不足になってしまった方も、ぜひ当社がある秋葉原・神田までお越しいただき、お得感満載のセミナーにご参加しませんか？

特に、会社員の方は、年末まで３ヵ月足らずですので、ふるさと納税より節税効果の高い不動産投資をするには、時間の余裕がありません！

ぜひ、素早く行動し、どうせ資産運用をするなら、最大限の成果を上げられるように、行動してはいかがでしょうか。

来場型開催予定セミナーのお知らせ

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スタッフ一同、皆様のご近況や投資のお悩みなどを、直接お会いして伺えるのをお待ちしております！

前置きがだいぶ長くなりましたが、今回のスタッフブログより2回に渡って、最近話題の中国の大手不動産開発会社「恒大集団公社」のデフォルト危機が世界や日本へ与える影響を、過去にあった金融危機の「日本のバブル崩壊」や「リーマンショック」と照らし合わせながらお伝えさせていただきます。

■デフォルト危機に直面する恒大集団

つい先日、「中国広東省深圳市を本拠地とする大手不動産開発会社恒大集団(エバーグランデグループ)が約3000億ドルとも言われる負債を抱えデフォルトに陥るリスクがある」というニュースが話題となり、中国不動産ブームの終焉と、一部で「中国版バブル崩壊の危機」「中国版リーマンショック」とまでささやかれる事態となっています。

しかし、今回の事態は本当に、中国不動産バブルの崩壊になるのでしょうか？　過去に起こった日本のバブル崩壊と比較する形で分析してみましょう。

■日本のバブル崩壊を振り返る

まず、日本のバブル崩壊をおさらいしましょう。

1985年当時、アメリカは景気低迷の打開策としてG5を収集し、ドル高を是正し貿易収支を改善する施策をとりました。世にいう『プラザ合意』です。

当時貿易黒字が続いていた日本でしたが、プラザ合意により一転円高が急激に進むようになります。円高の進行により、輸出産業は大きなダメージとなり日本政府は対策を迫られます。

そこで政府が取った対策は、公定歩合を引き下げ、融資を拡大する方針に舵を取るというものでした。金融緩和により企業の設備投資を促し、経済成長を発展させるように仕向けたわけです。

この政策がもたらしたものは、緩和された巨額の融資によって設備投資や国土開発が進んだことにより、地価の上昇を招きました。

この地価の上昇が、思わぬ現象をもたらします。

企業を始め、多くの個人までも株式や不動産を手に入れ、短期間で売買し、キャピタルゲインの利益を得ようと正に群がったのです。

その白熱ぶりはまさに過剰の一言でした。

1989年12月29日には、日経平均株価が38,957円の史上最高値を記録し、30年経過した今でもこの記録は破られていません。

不動産でいえば、都内の20㎡ほどのワンルームマンションが１億円で売買された例もあり、いかにこの価格が異常であったかおわかりなると思います。

この異常な景気の高騰は、1986年から1990年まで続きます。

1990年3月に、政府は行き過ぎた不動産融資に懸念を示し、『総量規制』という施策を取ります。総量規制とは貸付額の総額を規制する事であり、金融機関は今までのように、不動産融資を拡大させることできなくなりました。

さらに公定歩合を2.5％から6％に一気に引き上げたのです。

他にも、政府は、前述の日銀の公定歩合の急激な引き上げに続き、不動産の総量規制、地価税の創設、固定資産税の課税強化、土地取引の届け出制、特別土地保有税の見直し、譲渡所得の課税強化、土地取得金利分の損益通算繰り入れを認めない、などの対策を次々と打ち出していきました。

この『総量規制』が導入されたことにより、金融機関の不動産向け融資が極端に引き締められ、地価が大幅に下がり、バブルが終焉を迎えます。

1991年ソビエト連邦共和国が崩壊した翌年、旧共産圏の中国やポーランド等への投資を見込んで資金が移動し、日本から引き上げられたことにより、不動産価格が暴落を始めます。

それまで土地神話のもと、決して下落することがないと言われた地価が下落に転じ、以後、2005年に至るまで公示価格は下がり続け、低迷の一途を辿ります。

ようやく不動産市況が回復の兆しを見せるのは、2005年になってからと言われ、一部の優良な場所の公示価格が上昇に転じていきました。

一説によりますと、バブル崩壊で日本の失われた資産は、土地・株だけで約1,400兆円とされていると言われています。

内閣府の国民経済計算によると日本の土地資産は、バブル末期の1990年末の約2,456兆円をピークに、2006年末には約1,228兆円となり、およそ16年間で半分の約1,228兆円の資産価値が失われたと推定されています。

以上が、日本におけるバブル崩壊と言われている現象です。

■恒大集団デフォルト危機に見る中国バブルと日本のバブル崩壊の違い

●マンション価格の高騰

それでは、今回の旬なテーマ、中国の恒大集団の事例がもたらす中国バブルに目を向けてみましょう。

加熱する不動産市況を見ていると、日本のバブルを見ているかのような既視感があります。

9月27日の日経新聞の記事からの抜粋となりますが、中国の如是金融研究所によると、北京市ではマンション価格が平均年収の55倍、広東省深圳(しんせん)市では57倍に達するとのことです。これは、日本のバブル時よりも高い水準にあります。

当時日本のマンション価格は、東京都で年収の約18倍。

中国の深圳(しんせん)市とは実に3倍以上開きがあり、いかに不動産が中国国内の格差拡大を反映しているのかが分かります。

このようなマンション価格高騰の背景には、一部の富裕層の投機的な売買が起因するとして、国民の不満を抑えるためにも、中国当局は、2020年から、不動産業融資の総量規制(銀行融資の40％以下)、二件目以上の住宅ローンの厳格化、マンション価格の統制、等を打ち出しました。

その結果、高騰を続けていた不動産価格に陰りが出始め、価格上昇を見込んで不動産開発を増やしてきた恒大集団にとっては、不動産価格の下落は命取りになりかねません。

恒大集団は1996年、中国南部の広東省広州市で創業。従業員数人の小さな会社からスタートし、中国の不動産ブームに乗り急成長しました。

2020年の売上高は5072億元(約8・7兆円)、住宅販売は中国2位で、従業員数は約20万人にも上ります。創業者の許家印氏は、中国の出版系シンクタンクによる17年の長者番付で、資産2900億元(約4.9兆円)で首位になったこともあります。

ですが、事業拡大に伴い借り入れが膨らみ、20年秋ごろから資金繰りに苦しむようになり、マンションの値引き販売や資産売却などを進めてきましたが信用不安は収まらず、9月13日には恒大集団が販売する金融商品の償還を求めて、広東省深圳市の本社に約100人の投資家が押しかけ抗議する騒ぎも起きました。

「世界で最も多くの借金を抱えた不動産開発会社」となってしまった恒大集団は、負債総額が30兆円を超えており、経営危機の懸念が高まり、今回のデフォルト騒動に発展したのです。

恒大集団は保有資産や事業の売却を急いでいますが、今後、外部投資家から調達した社債約2兆円の払い戻しを要求される可能性もあります。

9月30日には、外国投資家向けの利払いを見送ったとあり、さらには、銀行融資の返済や債券利息のほか、金融子会社を通じて販売した投資商品の元利金の大半を、顧客らに支払うことができなかったと報道されています。

今回の恒大集団のデフォルト危機は、一気に世界経済を席巻し、9月末には世界同時株安を引き起こしました。

もし、このまま恒大集団が破綻すれば、中国でも一気に、過去の日本のようにバブル崩壊や、リーマンショックの再来か？と、囃し立てる声を聞こえてくる一方で、米格付け会社S＆Pグローバル・レーティングスによると、中国の銀行総融資額のうち、恒大向けは0.3%強にとどまるとのことです。

そのため、仮に恒大がデフォルトに陥っても、中国の金融システム全体が動揺する恐れは小さいと思われます。

●増え続ける民間債務残高

リーマンショックなど世界的な経済危機に直面しても、政府の財政出動や民間への積極的によって成長目標を達成してきた中国。

しかしそれによって、銀行を除く民間の債務残高はGDP220％にまで膨らんでいます。

上のグラフは民間債務残高における日本との比較ですが、GDP比では、中国の現状は、バブル期の日本を超える規模にまで上昇しています。

バブル崩壊後の日本では不良債権処理に膨大な年月を費やし、それが経済低迷の長期化を招き、失われた20年を生んでしまいましたが、中国は日本と違い国家当局の強い統制力もあり、2021年秋口来年にかけて、中国経済の成長に著しいブレーキがかかるのは不可避ですが、中国当局が断固とした行動に踏み切りこれ以上の事態悪化は阻止されるのではないかと推察されています。

そのため、日本を含め世界株価は堅調さを維持され、中国発世界金融危機には至らない、との見方が優勢であります。

■恒大集団デフォルト危機に見る今後の動向

とはいえ、恒大集団がデフォルト危機に陥っているのは事実であり、今後の中国政府の判断次第では、破綻・清算は免れない一面もあります。

現在、恒大集団では、動産事業の採算悪化、資金繰り困難化、建設中の物件の工事停止、取引先への支払い停滞、購入したマンションの完成の見通しが立たず入居できない、等の混乱が起きています。

恒大集団が破綻した場合、まず20万人を超える従業員や取引先の企業に大きな影響が出ます。

また、恒大グループが資金調達を急ぎ保有する物件を投げ売りすれば、不動産価格の下落を通じて他の業者にも打撃が及びます。そして、金融機関、投資家の損失発生が連鎖的金融困難を引き起こす可能性も十分に考えられます。

同社は運転資金をかき集めるために、800件のマンション建設計画で物件を事前販売していますが、最大120万人が、完成しないかもしれない新居を待っているのです。さらに、建築資材などの供給業者も支払いを待たされています。

それ以上に危惧されるのは、恒大集団が完全に破綻すれば、中国経済に波及する可能性も孕んでいます。中国では現在、家計資産の4分の3以上が住宅関連に集中しおり、不動産バブルがはじけてこれらの資産が消失するようなことがあっては、国家規模の危機になりかねません。

恒大集団の破綻は不動産の価値に悪影響を及ぼし、消費者の富に打撃を与え、特に消費や投資の減速につながりかねません。

中国の不動産開発業は以前から、「中国経済の支柱産業」だと呼ばれていましたが、実際に、例えば2019年、中国全国で行われた不動産投資の総額は13.2兆元(約226兆円)にも上り、当年度の中国の国内総生産(GDP)の13％以上を占めることになりました。

一国の国内総生産の13％を不動産投資によって創出されている中国の不動産市場は、世界の経済史上で稀に見る異様なほどの不動産依存度になっています。

ということは、今回の恒大集団が引き起こしたデフォルトに端を発し、不動産価格の下落が招く中国内の不動産開発業者の破綻に波及してく可能性もあり、今後の展開が注目されるところです。

また一方で、恒大集団の経営状況がここまで悪化した原因は、借金や社債や投資信託といった外部資金に過度に依存して不動産業を急激に拡大したこと、そしてその儲けを電気自動車やサッカーチームや住宅・自動車の販売網といった収益性の低い多角化事業に投入した無謀さにあるとも言われています。

つまり、経営悪化の原因は、不動産バブルからの総量規制やコロナ禍による外部要因によるものでなく、恒大集団の経営自体に問題があったと指摘する専門家もおり、正直なところ、どこまで影響があるかの予見は難しく、今後の展開は、中国政府がどのように介入するかを含め、世界中で静観するしかないようです。

ただ、少なからずとも、名目GDP世界第２位の中国で、もし、今回の恒大集団のデフォルトをきっかけとしたバブル崩壊が発生した場合は、世界経済にも日本にも、影響がないとは言えないようです。

今回は、恒大集団経営危機のニュースと日本のバブル崩壊との比較からの検証をお伝えしましたが、次回のスタッフブログでは、今回のニュースの後編として、もう一つの過去の経済危機のリーマンショックとの比較をお伝えさせていただきます。

ぜひお楽しみにしてくださいね！

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今回は中国の大手不動産開発業者「恒大集団」の経営危機問題と日本のバブル崩壊を比較してお伝えいたしました。

次回は、今回の「恒大集団」の経営危機問題と、今回の日本のバブル崩壊の約20年後の2008年に起きたもう一つの巨大な経済危機であるリーマンショックとの比較をお送りいたします。

21世紀になり、グロバリゼーションやIT発達や昨今のDX化により、経済は、より世界中と密接に絡み、インターネットにより瞬時に世界中を巻き込み、金融システムの複雑化により、経済の予想は益々困難になってきました。

しかし、一つの経済事象を分析するうえでとても重要なのは、単一的な見方をするのではなく、過去の事例を参考に「学ぶ」ことにあります。

よく、「歴史は繰り返す」という言葉が語られますが、経済やお金や経営でもマネジメントでも、過去の偉人の考えを踏襲するために本を読み勉強し、そして、過去にあった事例とその解決法から、将来を適切に予測していくことができるかもしれません。

今回の中国で起きた恒大集団の一件が、今後の不動産経済、開発市況に向けた「学び」となるのです。

過去の歴史から経済の成り立ちや運用結果を勉強するために、冒頭でご紹介した10月９日(土)の当社も「フォーチュンマップ」はとても有効なツールです。

これは、経済専門家と作った、金融リテラシーを上げるためのバーチャル資産運用ゲームです。

過去に世界で起こったニュースが、その後の資産運用の結果にどのように影響しているかを丁寧に解説させていただき、自分の理解が正しいかがわかります。

今回の恒大集団の不動産バブルのニュースも、今後の経済や資産運用にどのように影響してくるかのベースが理解できるようになります。

世界のニュースが自分の資産運用に与える影響を知ることは、運用の成果を上げるためにはとても重要なことです。

緊急事態宣言も明けましたので、東京近郊にお住まいの方は、ぜひ、10月９日(土)のフォーチュンマップゲーム会に参加してみてはいかがでしょうか？

最新の不動産市況も聞くことができ、おまけに参加特典もありますので、ぜひご参加お待ちしております！

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それでは、今回のスタッフブログはここまで。次回もぜひご覧ください！さよなら、さよなら。

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