スタッフブログ(2021/10/20)
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2021/10/20 お金持ちになりたいなら、『悪いケチ』になってはいけない！？
皆さん、こんにちは！和不動産スタッフブログ担当です。
先週10月14日(木)、衆議院が解散しました。19日に公示、31日に総選挙を行う予定です。
皆様の周りの街中でも、今週ぐらいから候補者の選挙カーの演説や街頭演説なども目にすることもあるでしょう。
そんな中、10月16日(土)の日経新聞の一面に、大きな見出しで「日本の年収 30年横ばい」というショッキングな記事が掲載されていました。
詳しくは、次回以降のスタッフブログでお伝えできればと思いますが、日本の年収水準は2020年と30年前の1990年を比較してもたった4％しか増えておらず440万円程度、それに比較して、アメリカは48％増の日本円換算で778万円、OECD平均が33％増の日本円換算552万円ですので、いかに日本の成長率が低いかがおわかりになるでしょう。
30年前と言えば、1990年のバブル崩壊直前で、世の中が平成の好景気に沸いていたあの時から、日本では年収水準がほとんど上がってないのです。これが、どんな恐ろしいことか、あまりぴんとこないと思いますが、要するに、日本が本格的な格差社会に突入したことを大きく裏付けるデータとなりました。
今回の岸田政権は、『分配』や格差是正を大きく打ち出しています。
富をいかに分配し、低成長を抜け出していくかを模索していますが、まずは、分配よりも先に、分配の元手となる経済のパイを拡大することを急務で推し進めなければならないでしょう。
富める者に増税しても、決して貧困層が減るわけではないので、前回からお伝えしている「金融所得課税の引き上げ」に、今回の総選挙の行方と共に、注視するべきではないでしょうか。
今回は、そんな格差社会の富める人達に見られる行動パターンとして、お金持ちになりたいなら、『悪いケチ』になってはいけない！？というテーマで、お届けしてまいります！
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■お金持ちになりたいなら、『悪いケチ』になってはいけない！？
「お金持ちになりたい！」、「格差社会で上位にいきたい」、これはだれもが当たり前に思うことです。
本ブログ読者の方の中にも、以前お伝えした新しい階級制度の「新・中間階級」や「資本家階級」といった方々も多いのではないかと思います。
しかし、この階級の方も、いきなり上層階級になったわけでなく、それまでの先代の努力やご本人の尽力の上に上層階級に上ったわけです。
そこで今回のスタッフブログでは、上層階級になるためのポイントとして、『良いケチ・悪いケチ』についてお話ししたいと思います！
●お金持ちの人は『ケチ』だとよく言われるが、それは嘘？
よく、「お金持ちの人はケチ」と言われていますが、本当にそうなのでしょうか？
皆様の周りでも、昔からの資産家と言われている方のご自宅が割と普通の住宅だったり、車も派手で高価な外車ではなく一般的な国産車だったり、身なりも全く普通でへたにキンキラキンになっていなかったりという方が多かったりしませんか。
お金持ちがケチと言われる理由は、『お金の使いみちを間違えない』『無駄なコストを削減する』といった行動にあるのではないでしょうか。
しかし、それは『ただのケチ』とは違います。『良いケチ』なのです。
あえてお金があることを見せびらかさず、見栄を張らず、自分にとって本当に必要なものだけにお金を使うことが身についており、決して無駄なものを買うことがないので、ケチと捉えられてしまうことがあるのかもしれません。
当社のお客様でも資産家になればなるほど、服装も決して派手でなく、身に着けている物もブランド品で身を固めているわけでもなく、暮らしぶりはどちらかというと質素にしていらっしゃる方が多いように見受けられます。
では、『悪いケチ』とは、どういうことを指すのでしょうか。
それは、『必要なコストまで削減してしまう人』のことを指します。
電気をこまめに消したり、携帯電話の通話料金を安くしたり、ポイントを上手に交換したりと、無駄なコストを削減し、倹約をすることはもちろん大切です。
しかし、『お金持ちになるために必要なコスト』まで削減してしまう『悪いケチ』になってしまっては、決して資産家になることはできません。
では、『お金持ちになるために必要なコスト』とは具体的にどういったものなのかを、不動産投資を例に挙げ、解説していきたいと思います。
●不動産投資でお金持ちになるために、『ケチ』になってはいけないポイント
不動産投資の場合、「なるべく価格が安い物件を購入し、コストを抑えたい」というのは当たり前かもしれません。
しかし、そこで『悪いケチ』になってはいけません。なぜなら、価格が安い物件には、安いなりの理由があるからです。
例えば、「立地が悪い」「物件が古い」「空室が埋まらない」など、それなりの理由があるので、価格が安いのです。
皆様が反対に売却する立場だったとして、1円でも高く売りたいのは当然ですよね。それをあえて、安く売却するのは、上記のような理由があるからです。
私も、以前、神奈川県某市の築古の利回り18％という投資用ワンルームマンションを購入したのですが、結果は苦労だけして、ほとんど利益が出ず、失敗に終わりました。
5年間ほど保有していたのですが、トータル2年間は空室で、その間でも管理費や修繕積立金が毎月出ていきますし、固定資産税を払い、家賃も3万円から最後は2.6万円まで下がり、お部屋をグレードアップしようと数十万円のコストをかけてリフォームしても、所詮15㎡しかない狭いお部屋、バストイレ一緒の3点ユニット、洗濯機置き場もなく、オートロックもない、一言でいえば「人気の無いマンション」だったので、せっかく入居しても、近くの広めのアパートに転居されてしまい、長期間空室が埋まらず本当に苦労しました。
また、入居したとしても家賃が3万円位なので、外国人や年金生活者の方などの所得の低い方が多く、退去時も原状回復費用を払ってもらえず、結局大家である自分が負担しなくてはならず、本当に苦労が多く、どんなに安くてもいいから売却しようと思い、最後は想定よりもかなり安い価格で売却したのですが、それでもお荷物がなくなり、ほっとしたのを覚えています。
友人からも、いくら利回りが良くても、『ババ抜きのババ』を買ったようなものなのだとはっきりと言われました。
私の場合は、職業柄、「築古高利回り物件」を求めるお客様のための実験台になろうと思って購入したので、身をもってその駄目さを体験できたので、不動産業者としてはとても良い勉強になりました。
しかし、一般の方の資産運用としては、決してお奨めできる投資商品とは言えませんので、皆様には、やらないことを強くお奨めします。
でも、それは、私が選んだのが「築古の区分マンション」だったから駄目だったのではないかと思う方もいらっしゃるでしょう。最近流行りの、「地方の安いボロ戸建てを買ってリフォームする」投資方法だったら、賃貸ニーズもありそうだし、失敗しないのではと思う方もいらっしゃるかと思います。
当社の以前のお客様で、このボロ戸建てリフォーム投資をやったところ、1年間空室が埋まらず、毎週末掃除に行ったり、不動産業者を回ったりと不労所得にならず、当然のように修繕も多く、業者に頼むとコストもかかるので、自分で修繕するためにDIYを趣味にしたと言っているお客様がいらっしゃいました。
本当に、手間をかけることが好きな方でしたら、趣味と実益が一緒になり喜ばしいことですが、本来は手間がかからないのが不動産投資のメリットであり不労所得のはずが、コスト削減のために自分で修繕まで行くのは本末転倒ではないかと甚だ疑問に思います。
また、いくらコロナ禍によりテレワークが増えたと言っても、実質100％テレワークは本当に一部の外資系企業や大手企業の方のみで、ほとんどの方がテレワークと出社のハイブリッド型勤務が多いので、都心から1時間以上も離れた不便な戸建を借りる方のニーズは、今後の人口減少から考えると、ますます空室リスクが高まり、賃貸需要の点からもお奨めできる手法ではないと思います。
以上が、『悪いケチ』の典型なのです。
もし、これが利回りなど気にせず、価格も高いけど立地が良く、人気の高い物件だったら、上記のような苦労はしなかったと思いますし、購入価格をケチってダメ物件の購入費用の数百万円も、良い物件の頭金にしていたら、長期間の空室で泣くこともなく、また値崩れもなかったと思います。
不動産投資は中長期的な投資です。
そのため、購入価格が高くても、それは『お金持ちになる為に必要なコスト』と考え、長期に渡り高い賃料の入居需要を維持できるような物件を選ばないと、今後の人口統計から鑑みるととんでもないことになりかねません。
では、『長期に渡り入高い賃料の居需要を維持できるような物件』とは、どういった物件になるのでしょうか。
コロナ禍により、入居者が必要と考える設備に変化が見られています。
『悪いケチ』になってはいけないポイントを知るためには、こういった入居者ニーズを抑えておくことも非常に重要です。
今の入居者が重要視している物件の設備を二点ご紹介いたしますので、ぜひ参考にしてください！
●今、入居者が求めている設備はコレ！
コロナ禍により、テレワークを実施する企業が増えました。そんな中で、入居者が求める物件設備に変化が見られています。
それは、『24時間ごみ出し可能』と『宅配ボックス』です。
他にも、「防音性」、「防犯性の高さ」、自炊ニーズが増えたことによる「キッチンの充実」なども重視されているのですが、今回はリクルートの『賃貸契約者動向調査2021』を参考に、『24時間ごみ出し可能』と『宅配ボックス』がどれだけ重視されるようになったのかをご紹介します。
上図は、リクルート『賃貸契約者動向調査2021』の調査結果です。
『24時間ごみ出し可能』の設置状況は、全体では29.6％。コロナ禍によって36.9％の人が、「切望度が上がった」と回答しています。
中でも、テレワークの実施率が50％以上の人の切望度が53.8％と非常に高いことが分かります。
これは、自宅に居る時間が増えたことでごみが増え、自宅にゴミを置いておきたくないという理由から、24時間いつでもごみを出せる環境を切望する人が増えたものと考えられます。
次に、『宅配ボックス』の設置状況は、全体では23.4％。コロナ禍によって47.7％の人が「切望度が上がった」と回答しています。
本来、宅配ボックスとは、不在時でも荷物を受け取れるための設備であるため、「テレワークをしていない」層の切望率が平均より高い54.7％なのは予想通りですが、テレワークの実施率が50％以上の人の切望度は、それを上回る59.5％と約6割が必用と切望しているのは驚きです。
これは恐らく、感染防止のために対面で荷物の受け取りをしたくない、仕事に集中したい、オンライン会議中などにインターホンを鳴らされたくないといった理由からくるものと思います。
このように、今回のコロナ禍により、入居者のニーズが変化し顕在化してきました。今回お伝えした、『24時間ごみ出し可能』と『宅配ボックス』は、入居者側からするとなくてはならないマストの設備と言っても過言ではありません。
当然ですが、アパートや戸建てや築古区分マンションでは、『24時間ごみ出し可能』となっているところはほとんどありませんので、入居者目線で購入する物件を選ぶことが重要となります。
また、前述のように、自宅にいることが長くなったことにより前述の「防音性」、「防犯性の高さ」も重要視されてきています。築古区分や中古アパートには、オートロックシステムや防犯カメラなどの完備がないものが多く防犯性が劣っており、また木造アパートは、壁の薄さにより「防音性」は著しく低下します。
別の調査でも、自宅にいることが多くなり、部屋の狭さは、断舎利をして物を置かなくしたり、トランクルームを借りれば解消することができますが、防音性だけは、他人が原因であり自分では解消することが不可能なので、木造アパートが敬遠されているデータもありました。
不動産投資は、入居者がいないと成り立たない運用ですので、今回お伝えしたように、『アフターコロナでも入居者に選ばれる物件を購入しない』と、私のように空室にあえぎ不動産投資が失敗に終わってしまうことも十分に考えられます。
コロナという未曽有のパンデミックを経験した不動産投資家が選ばなければならない物件というのは、自ずとお分かりいただけたのではないでしょうか。
今後皆様が投資用物件を購入する場合は、利回りでも、価格の低さでもありません。利回りは悪くても、価格が高くても、『24時間ごみ出し可能』、『宅配ボックス設置』、「防音性」、「防犯性の高さ」など入居者ニーズを満たす物件を選ぶべきでしょう。
目先の利回りや購入価格を下げ『悪いケチ』になってしまわないよう、ぜひ気を付けて頂ければと思います。
さらに、不動産投資家にとって『悪いケチ』の弊害は、購入後にも『原状回復やお部屋のグレードアップをケチって入居が付かない』という悲劇も起こります。
不動産投資は、その名の通り『投資』ですので、『投下した資本を拡大させる』という考えを持つことが重要です。
今回のコロナ禍は、本来は人気の都心のワンルームマンションでも空室が埋まらないという状況が発生しています。自分の部屋以外にも同じ棟内や周辺にも競合の空室があり、その中から自分の部屋が選ばれるためには、今回のような未曾有の空室問題では、コロナ前と同じように、何もせずに放っておいては空室は埋まりません。
不動産投資家にとって、入居者の退去は家賃収入が入らなくなり非常に痛手ですが、それをチャンスと捉え、入居者から選ばれるために、お部屋を丸ごと綺麗にし、設備を新品に交換したり、内装を変えたりとお部屋をグレードアップし、付加価値を上げていき、競合に打ち勝つことが必要です。
当社のオーナー様の事例ですが、山手線の駅近のワンルームマンションで築年は古いのですが、200万円の改装費を出して、賃料が月2万円アップしたというケースをお聞きしました。ということは、ROIは、2万円×12＝24万円／年÷200万円＝12％にも上ります。
200万円というとびっくりするかもしれませんが、サラリーマンの方でしたら、かかった費用は確定申告の経費や減価償却で計上すれば、損益通算でサラリーマンの所得で課税された税金から所得税と住民税の還付がありますので、元手も全額ではないですが取り戻すことも可能です。
空室になり、ただでさえ家賃が入ってこないので、原状回復工事やお部屋のグレードアップ工事にお金をかけず『悪いケチ』になってしまうと、結局いつまでも入居者が決まらないまま機会損失となり、繁忙期まで待つ、というのは良い選択肢とは言えません。
空室対策としては、以前のスタッフブログでもお伝えしたように、オーナー様ができる対策は複数ありますが、先ほどの200万円投下したオーナー様のように、ご自分の物件の価値を上げることは、一番良い費用対効果があると言えます。
賃料収入は自己資金となってきます。そして、自己資金を拡大するための支出は、『良い支出』と呼べます。それをしない『悪いケチ』は、最終的にお金が入って来ず、資産を拡大することができなくなってしまうのです。
以上のように、不動産投資家の方で現在空室にお困りの方も、ぜひ『悪いケチ』から脱却して『良い支出』をして、未来への先行投資をしてみてはいかがでしょうか。
何度もお伝えしますが、『投資』ですので、購入したときの頭金10万円しか投資せず、その後何の投資もしないでリターンだけを期待するのは大きな間違いです。
もし、「どうやって空室を埋めたら良いかわからない！」、「購入する投資用物件で迷っている！」という方は、ぜひ私たち和不動産へご相談いただければと思います。不動産投資の専門家であるプロの私たちが、最適なご提案をさせていただき、問題を解決させていただきます。
どんなことでも丁寧にお答えさせていただきますので、お気軽にご相談くださいませ。
▼老後資金の相談・最適な投資プランづくりなど、ぜひ無料個別相談でお話をお聞かせ下さい！
今回は、『良いケチ』と『悪いケチ』についてお話しをさせていただきました。
私の実体験も交え、皆様の不動産投資成功のためのポイントとして、お役に立てていただければ幸いです。
今回の200万円投資されたオーナー様も、度々このスタッフブログでも登場させていただく当社の資産家のオーナー様方も、本当にお金の使い方がとても上手です。
決して、無駄なものにお金を使いません。
身なりはごく普通ですが品が良く、そしてとても対応が丁寧で、レスポンスもとても速く、本当に助かっているので、その方のために全社員が全力でサポートさせていただけるのです。
また、弊社にいらっしゃるときは、必ずと言っていいほどお土産をお持ちいただいたり、当社のスタッフと一緒に楽しく食事会に行かせてもらい、時にはご馳走までしてもらったりと、本当に良い関係を築いています。
こういった資産家の方に共通して言えることは、決して自分の物件を粗末にしておらず、きちんとお金をかけてご自分の物件をグレードアップし、収益を着実に伸ばしておられます。
私たち和不動産では、そういった成功されたオーナー様をたくさん見ており、その方たちの成功事例を豊富に備えております。
また、そういったアクションや収益の上げ方のノウハウや数値を当社のシステムにて一元管理しておりますので、投資対効果が一目瞭然となり、無駄な出費を防ぐことができるのです。
不動産投資で少しでもお困りのことや収益アップでお悩みの方は、ぜひとも私たちまでご相談いただければ、『アフターフォローNO.1宣言』の和不動産が解決させていただければと思います！
それでは、今回のスタッフブログはここまで。次回もぜひご覧ください！さよなら、さよなら。
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