スタッフブログ(2021/11/24)
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2021/11/24 水と戦ってきた東京！治水対策を知ればマンション投資にも活かせる！
皆さんこんにちは！和不動産スタッフブログ担当です。
コロナのニュースは国内では下火になってきたような安心感がありますが、ヨーロッパでは再びロックダウンが行われるなど、国ごとに状況が異なるのが気になりますね。
一度収まったと思ってもいつ何時再発するか分からない恐怖が、纏わりつくように経済に影響すると厄介だなーと感じます。
しかし、ワクチン接種も進んでいるのに、何故感染が拡大するのでしょうか。ニュースを見ててもいま一つ分かりません。
日本国内でももう一度感染が広がる事があるのでしょうか。そして、毎年の事としてはコロナはどう扱われていくのでしょうか。
２年という長い期間に及ぶコロナ禍ですが、このまま一つの終幕を迎えてくれる事を切に祈ります。
今回のスタッフブログでは台風の季節も終わった所で、何事もなかった東京が、実は苦労と努力の賜物であると言う話をお届けしたいと思います。
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■水と戦ってきた東京！治水対策を知ればマンション投資にも活かせる！
さて、今年の夏は目立った台風もなく異常気象が続いていた例年の中では比較的穏やかな夏だったのではないでしょうか。
皆さんはニュースを見ていて降水量10ミリと報道されているのを見て、どういう意味か分かりますでしょうか。天気のニュースでは当たり前に使われているこの表現なのですが、意外に知らない人も多いかと思います。
雨量を示す10ミリといった表記は１時間当たり水が流れていかないとしてどれだけ溜まるかを示している物です。
プールのようなものをイメージしてもらってそれにどれ位水が溜まるかを想像すると分かりやすいでしょうか。
1時間に10ミリですから、1センチ水がたまると言う事です。
さて、記憶に新しい令和元年の台風19号ですが、箱根の記録が946ミリとなりました。こちらは1時間ではなく１日の雨量です。
つまり１日で９メートルも水が溜まる量が降り注いだことになります。如何に凄いかが分かりますね。
一般に１時間当たり20ミリの雨量を超えると大雨と言う事になります。それが２倍の40ミリ平均で１日中雨が降ったと言う事ですから、これがいかに異常事態か伝わるかと思います。
そんな歴史的台風には「令和東日本台風」と名前が付き、大型台風として記録されました。
この時多摩川が氾濫、二子玉川の人災なんてニュースでやっていたのが記憶にあるのではないでしょうか。
全国的に大きな被害をもたらした令和東日本台風ですが、思い起こすと東京の被害は軽微でしたね。
江戸の頃より埋立地が多く、水害に弱いとされてきた東京ですが、未曾有の大災害に対しても堅牢な構えを見せました。
本日は東京の治水工事について調べてみましたので、記事にしていきたいと思います。
■東京の治水工事の歴史
水害、洪水と言うものはなぜ起こるのかを紐解いていきますと大量の雨が河川や下水に一気に流れ込む事により溢れかえる事で起こります。
降る雨の方を調節する事は出来ませんから、治水対策と言うものは降った雨をどうするかによって行います。
東京は地表がアスファルトに覆われており、山で言えばはげ山のようなものです。水はけが良く、早いスピードで河川や下水に流れていきます。
森や林など樹木が多ければ雨は木の根に阻まれ、土に沁み込む事で時間差を持って河川に流れていきます。
しかし、東京では道路を滑るように雨水が流れていき、どんどんと川の水嵩が増していくのです。
そこで、東京では各家屋単位で浸透ますと呼ばれる土中に雨水を拡散させる設備を導入しています。
これにより、雨水を分散して流れるようにし、集中する事を防ぎます。
こんな風に意外な所で治水対策を施している東京ですが、水害に見舞われて来た歴史があるからこそ対策が取れている事が分かります。
●明治の大水害
明治43年 歴史に残る大洪水が起こりました。
大規模な台風により大雨に襲われた東京は家屋全壊2765戸、流失3832戸という大災害に見舞われたのです。
この事を重く受け止めた都は洪水対策として荒川放水路を計画しました。
この計画は隅田川から東へ中川を通じて東京湾まで川を迂回させる大事業となりました。
これが今日の荒川です。
当時荒川の土地には当然住んでいる人がいたわけですが、治水対策が急務であった事もあり、かなり強引に立ち退きが進められ荒川工事が進められます。
大洪水により世論も荒川放水路の工事を容認していましたので、この大事業は急ピッチで進んでいったようです。昭和５年に完成して以来90年間荒川は氾濫していません。
これに伴い隅田川も氾濫のリスクが低くなりました。
大雨が降り隅田川が増水した際には岩淵水門を閉じる事により、隅田川に流れる水流を荒川に流す事が出来ます。
この事により隅田川氾濫はかなりの確率で防げる事となります。
荒川の治水対策はこれだけではありません。
荒川第一調節池として彩湖があります。彩湖は人工の湖であり、荒川増水時には水を引き受ける働きをする事が出来ます。
（写真：国土交通省 関東地方整備局 荒川上流那珂川事務所
https://www.ktr.mlit.go.jp/arajo/arajo00160.html）
この他にも荒川第２調節池、第３調節池が計画されています。
東京は荒川という巨大な対洪水施設を作りました。そしてこれさえ氾濫させなければ相当の雨が降り続いても耐えしのぐ事が出来るのです。
荒川の治水工事を増強していく事で東京全体を洪水から守っていく計画なのです。
さらに「地下神殿」として知られる「首都圏外郭放水路」があります。
（出典：wikipedia『首都圏外郭放水路』“Kasukabe2006 06 07.JPG” by Dddeco）
東京の地下には人工の遊水路が沢山あるのです。
普段は広大な空間が広がっていますが、大雨の際にはここでも水を引き受けます。東京中に張り巡らされた下水網自体が大雨を引き受けられるように対策が取られています。
川での対策も進んでいます。
高規格堤防と呼ばれる堤防に順次変えており、決壊を起こり難くしています。
堤防の決壊には越水と浸透と種類がありますが、どちらにも効果がある堤防であり、高規格堤防の工事が進んでいけば多摩川のような事例はもう起こらないと見られています。
テレビ等で話題になったスーパー堤防がこれにあたります。
（出典：国土交通省 第1回高規格堤防の効率的な整備に関する検討会 配布資料
https://www.mlit.go.jp/river/shinngikai_blog/koukikaku_kentoukai/dai1kai/pdf/2-1_genjyo.pdf）
荒川の堤防では一部堤防よりも低い線路があります。
京成本線の荒川橋梁が堤防よりも線路が低く、増水の際にはここから越水する懸念があります。
改装工事は計画されていますが、いつになるかまだ分かりません。今は暫定的に土嚢で対策されています。
●大型河川の心配よりも名前も知らない川の方がリスクが高い
ここまでに書いてきたように大型の河川では相当の対策が取られており、氾濫リスクは低いと言えます。
良く江東区の土地は低いと言われますが、近年の埋立地は海抜５メートル程度で作られており、東雲等は周辺の避難地区となっている等印象と実態に乖離があります。
臨海エリアなどの水害リスクが低いのとは逆に武蔵野台地で安心だと思われているエリアにもリスクがあります。
それは、名前も知らない小さな川です。
ハザードマップを良く読み解いてみると、多摩川や荒川の周辺での水害リスクに対して小さな河川の周辺の方が想定リスクが高い事が見てとれます。
東京の東側のリスクが高いと言う先入観を捨てて、ハザードマップを読む事が大切です。
■マンションでは水害被害は少ない
損害保険に加入する際にマンションの場合水災保証が切れる事はご存知でしょうか。
これは保険会社が嫌がらせでやってる訳でもなんでもなく、マンションの２F以上階層の場合、水災被害など起きないというクレームが多いため、水災保証を外す事が出来るようになっているのです。
調べてみてもマンションの２F以上に浸水が及ぶ事例は見つかりませんでした。
床上浸水が起こったとしてもマンションの被害は地下と１Fに限定されますし、損害保険で賄える場合が殆どだと思われます。
戸建て住居で躯体に損傷が起こるなどすれば修繕は高額になりますが、屋内設備程度であれば保険で賄える事でしょう。
賃借人の家財に関しては賃借人の保険で賄いますから心配はいりませんし、共用部分については管理組合で保険に加入しています。
保険的な視点で見てもマンションの水害に対するリスクは高いとは言えなさそうです。
●数多くの水害に見舞われてきた東京
東京都は日本の中枢です。
かつては水害に弱い街でしたが、今では強固な治水対策が施されているのです。そしてそれは今後も持続的に行われていきます。
異常気象と呼ばれる悪天候に見舞われる事が増えていますが、同時にそれらをコントロールするテクノロジーも進歩しています。
歴史上で起こってきた災害を無視する事は出来ませんが、教訓として対策している事も沢山あります。大自然の前では人は無力と言われますが、精一杯の抵抗を続けてきたのが東京でもあるわけです。
（出典：東京都都市整備局 https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/kiban/kangae_3_1.htm）
いかがでしたか？
「東京は災害が少ない都市」というイメージがあるかもしれません。たしかに関東大震災以降大きな甚大な地震は経験していませんが、今回の内容の通り、「水害」という部分では昔から災害と戦ってきた過去があります。
東京の計算された水路や排水機構などは、私達が中々知りえない過去の教訓や工夫が数多く積み重ねられた賜物なのです。
私達不動産投資に携わる人間は、再開発・インフレ整備計画・ハザードマップなどを綿密に確認することで、水害が多いイメージだけで投資対象地域を絞ってしまうことのないようにしましょう。
和不動産では今回のスタッフブログのような、物件の立地選定の判断基準になるエリア解説のセミナーも数多く開催しております。また、投資・お金に関する些細なお悩みも、無料の個別相談にて懇切丁寧にお答えいたしております。
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それでは、今回のスタッフブログはここまで。次回もぜひご覧ください！さよなら、さよなら。
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