富裕層は何故東京の南西に住んでいるのか？ 2021年12月8日（和不動産スタッフブログ）　不動産投資のことならアフターフォローも充実の【和不動産】へ

皆さんこんにちは！和不動産スタッフブログ担当です。

すっかり寒くなりましたね。いよいよ12月ですし、あっという間の暮れですね。

忘年会シーズンを迎えて、忘年会幹事も頭を悩ます時期かもしれません。

冬になると暖かい鍋の季節な訳ですが、コロナで気軽に外食で鍋をつつけませんね。

別に気にしないもの同士で食べているならまだしも、付き合いともなると話は別なわけでして…。

「あ、いや、別に気にしないから大丈夫ですよ。もうコロナとか平気そうですもんね。」
『あ、私も全然気にしないです。いや、○○さんが気にされるんじゃないかなと思いまして…』

「ああ、でしたらいいじゃないですか。水炊きでも食べに行きましょうか。（本当は嫌なんじゃないかなぁ？ここは軽く探りを入れてみようか）」
『ええ、そうですね。いいですね～水炊き大好物ですよ！鍋の季節ですもんね。（うーん。ここはどっちなんだろう？遠慮するのが正解なのかな）』

「本当に平気ですか？気にならないです？ほら、光いうご時世ですし。（これは大丈夫なパターンかな？じゃあ…水炊きでも大丈夫か）」
『（ん？この確認は空気読めよ、断れよというサイン？）あ。でもやっぱり焼き鳥なんかもゆっくり飲めていいかもしれないですよね。』

「…良いですね～。じゃあ焼き鳥にしましょう！（ほらほら～やっぱり嫌なんじゃないの）」

こんなやりとりが年末、そこかしこで繰り広げられていくのではないでしょうか。

さて、本日は基礎過ぎて逆に知らない。いや、当たり前すぎて気にも留めてこなかった、『どうして田園調布にお金持ちが住んでいるのか？』ということについて調べてみましたのでご覧ください。

■何故富裕層は東京の南西に住むのか？

先日弊社セミナーにて新中間層が購入するエリアに関するセミナーを開催したのですが、その際に調べた事に興味深いものがあったのでお知らせいたします。

下記に続ける街の名前に共通する事は何か考えてみて下さい。

高輪、田園調布、成城、広尾、久が原、赤坂、南麻布、松濤、神宮前、代々木、深沢、代沢、南青山

さぁ、如何でしょうか。
なんだか、高級そうな名前が並んでいますよね。

こちらは都内の高級住宅地を並べた物です。見事に城南、城西エリアが並んでいますね。
何故東京は南西エリアが高級住宅地なのでしょうか。

東京の住宅開発の歴史は大正時代に遡ります。

日本資本主義の父、渋沢栄一が東京の過密する住宅問題対策としてイギリスの田園都市構想を参考に、緑豊かでのどかな住環境を目指して開発を主導しました。

そして、田園都市株式会社という会社が作られ、四男である渋沢秀雄が田園調布の開発を行います。この田園都市株式会社が今日の東急電鉄に繋がっています。

その他小田急電鉄も沿線に宅地開発を行っていました。
この頃、東京の交通は鉄道が中心でしたから、駅徒歩圏の住宅が中心的に売れていく事になります。

東急線にせよ小田急線にせよ東京から西に延びる電車となります。
この時西側のエリアが住宅地に選ばれた理由は何なのでしょうか。

一つは武蔵野台地側で地盤が強く造成に向いていた事が挙げられると思います。

他の視点として世界的にも高級住宅地は西側であり、東側は低所得者が住む傾向にあるようです。

不思議な共通項だと思い調べてみると、産業革命以降都市に工場が林立すると排煙が風下に流れるようになりました。偏西風により西から東へ風が吹いているため煙は東へ流れる事になります。

選択肢があるならば工場よりも西に住んだ方が澄んだ空気の中に住む事になります。なので、工場のある都市部よりも西側に好んで住む事になるのです。

そんな理由も手伝うのか西へ西へ住宅開発は進みました。
その矢先1923年関東大震災が起こります。

過密した東京の住宅は大きな被害を受けて、郊外の邸宅ニーズが一気に高まり、富裕層もこぞって西側へ転居しました。

明治の大洪水の記憶も新しかったでしょうから、より海抜のある西側が選ばれたのも当然かもしれません。荒川は昭和５年に完成しますので、この頃の東京はまだ水害に脆弱でした。

その後高度経済成長期を迎え、日本もモータリゼーションが起こります。人々は車を所有するようになり、自動車はステータスになっていきます。

この時代になって庭付き一戸建てが富の象徴となっていきます。

すでに住宅開発されていた東京の南西エリアでは富裕層の定住により街のブランド化が進んでいきます。
用途地域が住宅に限られている住宅地は戸建て用地として人気を博していきます。

それが、冒頭にならんだ、街であり、今日でも高級住宅地として富裕層が住んでいます。

これら高級住宅地の特徴は第一種低層住居専用地域であり、建ぺい率50％容積率100％の土地である事が挙げられます。

この事により２階建て以上の家屋を建てる事は出来ず、敷地内に庭などの余裕が設けられ隣地と家屋が隣接する事もありません。

武蔵野台地上にあり、水害の被害の心配もなく、風情、趣のある閑静な住宅街、それが城南、城西エリアが高級住宅地たる所以なのです。

それでは、現在はどうでしょうか。

コロナ以降、田園調布を始め住宅エリアの地価は下落しています。
それを尻目に台東区、隅田区の再開発地域の地価は上昇を続けています。
そして、江東区、隅田区、江戸川区ではタワーマンションが建設されています。

かつての一戸建てに車付きと言うステータスは時代遅れとなり、駅至近のタワーマンションが富裕層にも選ばれています。

24時間ごみが捨てられて、近隣に商業施設が揃い、都心へのアクセスも良い。それが、現代の富裕層が選ぶ条件になっています。

時代の変化、人々の多様性、テクノロジーの進化など、不動産市況は様々なものに影響されます。長らく、東京の南西エリアは住宅市場の絶対強者だった訳ですが、ここにきて分からなくなってきました。

治水工事が進み東京では水害はほとんど起こりません。

荒川の氾濫は完工以来90年間一度もありませんし、建築技術の発達により地盤改良や杭打ち工事も発達しました。埋立地の海抜は今では6メートルもあり、東雲等は避難地域に指定されている程です。

東京の南東側に対する評価は以前とは違うものになっています。これからの富裕層は南西一択ではなくなり、多様化していくものだと思った方が良いかも知れませんね。

いかがでしたか？

生まれたときから当たり前のように高級住宅地を考えていましたが、都市計画と共に始まり、関東大震災がそれを決定付けたというのは奇妙な運命だなと思います。

地盤を気にする人が多いのも頷けますね。

今回は田園調布をはじめ東京の南西に高級住宅地が集中している事を調べてみました。

このあたりの事をセミナーにもしています。

『コロナで変わった日本の階級社会と新エリート層が買うエリア』というタイトルでお送りしておりますので、ぜひそちらもご覧ください。

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今回のスタッフブログはここまで。次回もぜひご覧ください！さよなら、さよなら。

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