スタッフブログ(2022/01/12)
不動産投資セミナーの和不動産による日々の活動・イベント開催レポと
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2022/01/12 コロナはインフレを呼び、インフレは金利を上げるか？
明けましておめでとうございます！
皆様、2022年の年明けは如何でしょうか。
本年も、本スタッフブログでは色々な情報を調べてお届けしたいと思いますので、何卒よろしくお願い申し上げます。
さて、年明け一発目となる今回は、ついに値上がりがニュースに踊るようになりましたので、そちらを取り上げていきたいと思います。
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■コロナはインフレを呼び、インフレは金利を上げるか？
ステルス値上げも限界。ついに物価上昇が顕著となりました。
値段も上がり、食料品にも影響が出てきましたね。
マクドナルドのポテトがＳサイズしか販売されないなど、物流の影響も顕著になっています。
一体世界で今何が起こっているのでしょうか？
2022年もコロナに関する話題が世の中を席巻しそうですが、今回のスタッフブログでは物価上昇の背景で起こっている事を調べてみました。
昨年秋デルタ株による第五波がようやく収まり、経済が回復に向かうと思われた矢先でした。
国際物流の停滞が影響を与えるようになります。
中国からアメリカへ向かうコンテナ船をロサンゼルス港で捌き切れなくなり、その多くが滞船するようになったのです。さらに港湾労働者にコロナ感染者が出て、労働力が不足し、荷揚げしようにも出来なくなってしまいました。
コンテナ船の船賃、港湾労働者の賃金が共に上昇し、輸入品の供給不足と重なって大幅な物価上昇を招く事態になりました。
ロサンゼルス港は全米の輸入の40％を占める巨大な港で毎年880万個ものコンテナを扱います。同港でのコンテナ船滞船は全世界のコンテナ物流に多大な影響を与え、それが世界各国の物価上昇に繋がって行きました。
冬に入ると暖房需要が高まる中でエネルギー価格が高騰し更に物価を押し上げました。12月に入ると米国連邦制度理事会（FRB）はインフレ懸念を受けて量的緩和政策（QE）の収束と2022年中に３回利上げすると発表しました。
FRBが利上げすれば、日銀もゼロ金利政策を止めて利上げに向かうのでしょうか？
もしそうなったら、不動産投資はどうなるのでしょう？
確かに足元でインフレは始まっているようです。
アメリカの消費者物価は昨年11月の時点で前年同月比７％上昇しています。日本でも食糧等の生活必需品やエネルギーの値上がりが顕著で特にエネルギー価格は21年11月に前年同月比15.6％も上がりました。
今回のインフレの原因は大きく分けて二つあると見られています。
第一はコロナの一時収束を受けて世界的に需要が回復し、増えた需要に供給が追い付かない状況が生まれたことです。まさに今起こっている事がこれですね。
もう一つがグリーンインフレーションと言われる現象が起きていること。これは昨年11月に英国グラスゴーで開催されたCOP26の結果、2050年までに2015年比の地球の平均気温上昇を1.5℃以内に抑えることで概ね合意がなされました。
これにより化石燃料から再生可能エネルギーへのシフトが世界的に進んでいく事が明確になったと言えるのです。
その結果として石炭・石油等の資源投資が縮小され、石油・天然ガス価格の高騰に結び付いたと言う流れになります。原油価格が高騰してもシェールオイル増産に投資が向かない遠因でもあります。
再生可能エネルギーへの投資が高まるという事は、風力発電やEVに用いる非鉄金属（銅・アルミ）の需要急増が起こり、金属価格が高騰するようになる訳です。
コロナ収束による需要急回復であれば、一時的な要因なのでいずれ物価も落ち着く事が予想されます。ですが化石燃料や非鉄金属の値上がりは構造的なもの、地球温暖化対策を進める以上避けて通れない問題となっています。
この事はつまり、コロナとは関係なく価格上昇が継続する事を意味している訳です。
経済学の世界では、インフレを大きく２種類に分類しています。
コストプッシュ型とデマンドプル型です。供給不足が原因で起こるのがコストプッシュ型、需要過多で起こるのがデマンドプル型でそれぞれ対策が異なります。
コストプッシュ型に対しては供給を増やす為の設備投資を増やす方向に政府が誘導すべきです。デマンドプル型に対しては需要を減らず方向ですから金融引き締め（金利上昇）も選択肢の一つに入ってきます。
今回のインフレをFRBはデマンドプル型と見て金利を上げようとしているわけですが、これは正しい選択なのでしょうか？本当はコストプッシュ型の要素が強い今回のインフレですので、FRBも途中でそれに気付いて方針を変更するのでは無いでしょうか？
万が一FRBが利上げするとした場合、日銀も極端な「円安」（輸入物価が上がる）を避ける為にある程度利上げするでしょう。
ところで不動産投資に立ち返ってみた場合、インフレ状況下で許容できる金利高はどの程度でしょうか？弊社代表の著書「老後破産を防ぐ 都心・中古ワンルームマンション経営」を紐解いてみましょう。
「イールドギャップが２％以上得られない場合、投資はすべきでは無い」とあります。
即ち調達金利がたとえ3％になったとしても、物件の利回りが5％以上取れていればイールドギャップ２％を確保できます。インフレの結果金利が高くなったとしても、家賃も同じようにインフレで高くなって行けばイールドギャップ２％以上確保出来るのです。
都内のワンルームマンションは価格の高騰が続いています。中古市場でも都心で駅至近ともなると表面利回りで５％は割り込んでいます。ネット利回り（実質利回り）では４％程度となる事でしょう。
となるとイールドスプレッド２％を考えると、融資金利が２％を超えるだけで投資商品としては難しいものになるという事です。
融資金利が２％を超える事が起こると、たとえフルローンであってもワンルームマンション投資をする人は考えるようになる事でしょう。
そうなれば売り手市場一辺倒であった不動産市況も状況に変化がでる訳ですが、実のところどうでしょうか。
今でも中古マンション市場はフルローンでの購入が大勢を占めています。
それは言い変えると物件価格は銀行評価内でなければ動かず、銀行の物件評価で採用されているキャップレートよりも高く物件が売買されていく事は難しいという事が言えます。
不動産市場は融資金利が上がればイールドギャップが圧迫されるため価格の高騰に水を差す事になりますから、上昇する金利に合わせた範囲でしか物件価格を伸ばしていけないという事が言えるかと思います。
それでは、高騰を続けるマンション価格はついに下落を迎えるのでしょうか？
利回りが変わらずのままでそれでいて価格が上がるシナリオは賃料が上がる事で起こり得ます。貸出賃料が上がるという事は利回りが上がる事になります。利回りが上がるのであればイールドギャップが取れる事になる事から価格上昇できる余地が生まれる事になります。
ここで、話は冒頭に戻ります。
今後インフレ傾向に振れて物価上昇に伴い、それが賃料にも影響するようになるとさらに物件価を押し上げる余地が生まれる事になるという事です。
ただし、賃料が上がるのは緩やかなペースになるでしょうし、コロナの影響もあるので年内の出来事になるかも不透明ではありますが、要素がある事は覚えておきたい所ですね。
物価上昇がどうなっていくのか、今後も注目していく必要があるのは確かです。
インフレとコロナに関するセミナーが、2/18 (金) 19:00より開催予定です。
オンラインセミナーとなっておりますのでお気軽にご参加頂けます。
「インフレ時代の到来 コロナが導く格差社会」
というタイトルでお送りいたします。都合のつく方は是非ともご参加ください。
その他最新の不動産市況に関しては弊社スタッフまでお問い合わせください。
新年が始まり、世界的な人手不足や好況を見聞きするのですが、どうも取り残されている感の否めない日本。
今後成熟した先進国としての立場を守る事が出来るのでしょうか？
どうにも良くないニュースばかりを目にするので嫌な気持ちになりますが、ポジティブに今年も頑張っていけたらいいですね！
それでは、次回もお楽しみに！
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