2022年賃貸事情速報 2022年1月19日（和不動産スタッフブログ）　不動産投資のことならアフターフォローも充実の【和不動産】へ

皆さんこんにちは！和不動産スタッフブログ担当です。

年明けからもの凄い勢いでオミクロン株が広がっていますね。
都内のコロナ感染者数が4000人を超える日が続いており、猛威を振るっているようです。

年末年始の静かなムードもつかの間、再び悪夢のような昨年のような状況に戻ってしまうのでしょうか。

オミクロン株の特徴は、高い感染力と軽微な症状。自覚の無いうちに感染を拡大させるのが厄介なのですが、重篤化しにくいという事は自宅で休養していれば大事にはならないようです。

体調に変化を感じたら動き回らないようにしている事が感染予防につながりそうですね。

さて、今回のスタッフブログは、皆さんも気になっているであろう、賃貸の現場の雰囲気をお届けしたく思います。

年明けの賃貸市況がどうなっているのか、速報でお届け致します。

勿論、立地や管理物件の種類アパートなのかマンションなのか、ワンルームなのかファミリーなのか、東京か地方で状況は全然違うと思います。

主に都内ワンルームの状況に関してだと思ってご覧下さい。

■2022年賃貸事情速報

2022年に入り、長らく苦しい状態が続いた賃貸現場も繁忙期に入りました。
今日は現場の状況をお伝えしようと思います。

2年前の2020年。コロナ元年ともいえるこの年から外国人入居者を中心に相当数の退去が出ました。

都心の区分マンションではサラリーマンの方が中心ですので大きな影響は出ないと構えていましたが、在宅勤務が多くなり広めの部屋のニーズが増え、都心よりも少し離れたエリアで25㎡以上ある部屋に需要が移行していきました。

都心3区での客付けは大きく落ち込み、都内23区全域でも賃貸市場では客付けに苦戦している状況のようでした。

弊社でも過去最悪の入居率を記録し、97％台まで落ち込む事もありました。

2021年も状況は改善せず少し離れた郊外のアパートでは非正規雇用やアルバイトの人が地元に帰る等で退去していきます。

それを遠因にマンションの客付けも苦戦が続きます。

繁忙期のはずの年初も出張や単身赴任が延期され、東京への流入が例年通りではなかったため、立地が少しでも辺鄙だったりすると選ばれない状態でした。

ワクチン接種が進むと経済の落ちつきと共に賃貸市場も落ち着いてきました。

しかし、度重なる緊急事態宣言と次々見つかる新種の株により未曾有の客付け不振が続きます。客付けの現場でも反響の少なさが目立ちコロナの暗雲に業界全体が包まれていました。

現在もオミクロン株などの影響が懸念されていますが、今年は帰郷した人も多く、行動心理からコロナ明けの機運が見られます。年末から年明けの反響は昨年よりも状態が良く、空室率もかなり改善してきています。

同時に物価高が顕著になる中で賃料への影響も気になってきているのではないでしょうか。

今は目立って賃料が上がっている感じはありませんが、反響が例年通りに戻れば賃料アップに振れる事も十分に考えられます。

■現在の空室はババ抜き状態

コロナの空室はババ抜き状態です。

この時期空室が出なければ収束後は無かったように元に戻るかと思います。そして、賃料下落の影響も元に戻り、それどころか賃料水準は上がる予測もある位です。

しかし、コロナ期間だけはすっぽりと入居率が落ちている状態です。

この期間に運悪く空室になってしまうと空室は長期化しやすく、賃料を上げるどころか、客付け自体に非常に苦戦します。

しかし、それは一時的な需給関係により起こっている事ですから、慌てて賃料を下げても収束後かなり損してしまう事になるでしょう。

もし、この時期空室に見舞われてしまったらどうすれば良いでしょうか？

■広告料をつけてでも早期に付ける

広告料ADをつけて賃料をなるべく下げずに入居させる事が大切です。
ただし300％や400％にもなる位なら室内設備をリフォームするなどした方が有用でしょう。

定期借家にて賃料を下げてつけてしまうのも良いでしょう。
コロナが収まれば賃料も反響も戻るのであればその間だけ安価に貸してしまうのも一つの手です。

定期借家というのは普通賃貸契約と違い、更新がありません。定められた契約期間だけ貸し出す契約になります。この定期借家にて1年間だけ現在よりも安い借りられる賃料にて貸し出してしまい、1年の契約期間後賃料を戻すのも一つの手段になります。

定期借家契約の強みは契約満了の後には賃借人は新しい契約を結び直すか退去しなくてはなりません。

取り壊し前の物件などで用いられる契約方法ですが、コロナというこの状況で活用できる契約方法の一つです。

今年の繁忙期を活用して入居をつけてしまう事が何より大切です。4月を過ぎれば閑散期に入り秋口まで空室が続く恐れがあります。マンション投資では空室はそのままキャッシュアウトに繋がり、問題が深刻化します。

マンション全体で言えば価格は高騰が続いています。
マンションに限らず土地もその他不動産も強気推移です。

ですが、築古で仕様が賃貸ニーズを捉えていないものや立地が郊外の物はややダブつき始めたように思えます。賃貸実態も空室が目立ち、地方都市のニーズの無い区分は本当に入居が付かない状況です。

アパートでも供給過多の影響が各地で出ており、競争が激化、そこに来てのコロナ禍ですから、価格とは裏腹に市況は混迷するのではないでしょうか。

銀行融資が厳しい状況が続いているので取引自体も少なく、価格が下がっていっている印象を薄めていますが、取り纏まらないという事は全体で見れば下げ基調と見て良いと思います。

空室の目立つアパートが増えています。アパートについてはコロナだけの問題ではないと言えるでしょう。

現在オミクロン株が大流行しており、まさに今どうなるか分からない部分も多いです。先月予定していた事が今週変更されるなんて事もあるでしょう。

昨年よりも動きがあるとは言え、来週もそうとは限らないのが、今日現在の状況でもあります。
客付けは厳しい状況が続いていますが、コロナの今後の動向に注目です。

いかがでしたか？

オミクロン株の流行が再燃してきているので予断を許しませんが、社会全体がコロナに対する耐性をつけているようにも感じます。

今年はここ2年と違いコロナに翻弄される年にはならないのではないでしょうか。

ワクチン開発も進み、いたちごっことは言え、対策を取る事が出来るようになってきました。経済封鎖や医療崩壊という大きな事態を避けられるだけの土壌が造成されているのを感じます。

オミクロン株が凄いペースで蔓延していますが、死亡に至らないのであれば自宅待機を中心に対策が取れるようにも思えます。

まだまだ安心は出来ませんが、少しでも良くなっていってほしいものですね。
今回のスタッフブログはここまで。次回もぜひご覧ください！さよなら、さよなら。

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