区分か一棟か？ 2022年1月26日（和不動産スタッフブログ）　不動産投資のことならアフターフォローも充実の【和不動産】へ

皆さんこんにちは！和不動産スタッフブログ担当です。

寒い日が続いていますね。
冬場が旬となる食べ物は多く、野菜は甘みを蓄え、魚も脂の乗る時期です。

野菜が甘くなるのは寒い冬場に凍結しないよう棟分を蓄えるためと言われており、大根や白菜などの甘味が際立つ時期です。

魚では越冬の為にエネルギーを蓄えるのに脂肪分が増える事で脂の乗った身になるんですね。

代表的なこの時期が旬の魚に「ブリ」が挙げられます。

ブリは出世魚と呼ばれ、もじゃこ、ヤズ、ワカシ、ワカナ、ハマチ、イナダ、ワラサ、メジと成長段階で様々な名前があります。関東ではワカシ（ワカナゴ）→イナダ→ワラサ→ブリと呼ぶようです。

地方によっても呼び名が異なる訳ですが、大人になったものを共通してブリと呼びます。

中でも冬のブリは寒ブリと呼ばれ脂の乗った状態で非常に人気があります。夏ごろのブリよりも丸みを帯びて太った身で、しゃぶしゃぶにしたり刺身で食べたりと格別な味わいがあります。

天然ものは脂が多いにも関わらず身が締まり、このギャップが食通も唸らせる訳ですね。

冬を越えると卵を生み身がやせるため、同じブリでも似て非なるものとなります。やはり旬を大切においしいものをおいしい時に食べる事が幸せのコツと言えそうです。

寒ーい冬もぶりで一杯やれば寒さもなんだか味わいとも言えたり、言えなかったり、、、

さて、寒い冬場だからか、はたまたコロナ禍故なのか、弊社でも長らくセミナーはオンライン中心となっております。

手頃なのが魅力ですが、ぬくぬくしたこたつで見ていると眠くなってきたりといまいち頭に入らないのも難点だったり、、、

私も毎週セミナーを開催させて頂いており講師として様々なテーマをお届けしております。

そんなセミナー界隈でも永遠の論争とも言えるのが一棟と区分どっちが良いのか？

一棟を扱う業者は区分の利回りの低さから投資対象ではないと主張し、ワンルーム業者はアパート供給過多や人口減からのリスクを焚きつけていますね。

最近では再生戸建が仲間入りを果たし三つ巴の戦いに発展している始末です。

今日はそんな「一番良い不動産投資はどれ？」論争に関して書いていきたいと思います。

■区分か一棟か？

先ず結論から言えば「良い不動産投資等無い」という事が挙げられます。

良い不動産投資という価値観が相対論であるという事もそうなのですが、善し悪しが投資にあるなら誰だって良い投資をすれば良いに決まっています。

不動産投資の各商品にはそれぞれ異なる特徴があり、一元的に決められる問題ではないのです。

こういってしまっては身も蓋もない訳ですが、それでは、世間で言われているそれぞれの主張はどういう事なのでしょう？

各主張は個別に正しく、矛盾が生じるように聞こえますが、その実そんな事はありません。

ワンルームマンションは儲からない。アパートの入居率は低い、不動産価格は高騰を続けている、建築資材も人手不足が続いている。これらはどれも事実であり、矛盾する内容ではありません。

ワンルームマンションは利回りが低いのは事実ですが、それが故に儲からない訳ではありません。

融資金利は低く、経費率も低いです。
そして、物件評価は十分に出て、フルローンが可能です。

利回りが４％ちょっとしか無く、イールドギャップが２％しか出ないとしても運用額が１億円もあれば年間の運用益は２００万円になる計算になります。

与信活用の観点で与信枠一杯まで活用するのは運用額が大きくなる事がメリットですが、１億円も借金をすると考えると躊躇する気分にもなるかと思います。

ワンルームマンションは収益性が低い訳ですが、それはリスクが低い事を意味しています。利回りが高くなるという事はそれだけリスクを負うという事です。

サラリーマンにとってワンルームマンションが最適であると言われているのは与信を使うシーンが人生で限られているというのが１点。住宅ローンを使って自宅を購入する位しか借入を行う事は無いのではないでしょうか。

これが事業主ともなれば会社の資金繰りで融資を使う事がありますので、不動産を買っている場合ではないかもしれません。

サラリーマンの使う事の無い与信を有効活用する。この際、リスクを取れる人がどれくらいいるでしょうか？結婚して家族がいて、年金保険や定期預金、投資信託で財産形成をしている世帯にとってはリスクを取る事が経済的に許されていない事も多い事でしょう。

そうなると収益性は低いがリスクも低いワンルームマンション投資が選択肢としてあがりやすいという事になるのです。

しかし、これが即ちアパート等の１棟物件の投資よりも区分マンション投資の方が優れている事にもならないのです。リスクを取れない多くの世帯にとってマンション投資が検討に乗りやすいのは事実ですが、リスクを取ればさらに大きな利益を１棟物件で取る事が出来るのも事実なのです。

１棟アパートの投資ではフルローンの金融機関も限られるようになってきましたし、優遇金利という考え方もありません。

ただ、ワンルームマンション投資との大きな違いはそういう部分ではなく、賃貸経営という事業を営む色が濃くなる部分が大きな差と言えるでしょう。

１棟アパートや再生戸建の投資を行う場合は不動産に対する知識をワンルームマンションよりも必要とします。

買ってほったらかしておく投資と言うよりも大家業という仕事を新たに始めるようなものなのです。アパート経営という勉強が必要になり、大きなリスクをコントロールする必要が生まれるからこそ、それに見合う収益を得る事が出来るようになります。

不動産が好きで勉強を続ける事が出来て、資産拡大を何億も進めていきたい！そういう考え方であれば一棟の投資の検討が必須になってくるとも言えるでしょう。

リスクを取れば利益を取れる。その考え方は失敗できないのですから、ますます利回りに惑わされず、不動産を見抜く力が試されます。

客付けや修繕でも知恵を絞り、ライバルのアパートよりも入居を付ける工夫をする。
そういうアクションがより求められるのが高利回りの不動産です。

安易に買うだけで儲かるという発想で比べる対象ではない事は念頭に置いてほしいものです。ワンルームマンションだって買ってほったらしておけば自動的に増えていくようなものでもありません。どんな不動産投資にもそれぞれ一長一短があり、やり方次第で利益も損も出るように出来ています。

どんな投資を選ぶかはその人の経済状況、考え方、ゴール設定によって異なるのです。
自分の考え方にあった投資を選ぶ事が何よりも大切です。

利回りが高いから、キャッシュフローが出るから、そういった理由で選ぶのではなく、どこまでの規模の財産形成をしたいのか、どれだけのリスクを引き受けられるのか。それらを念頭に置いた上でどの不動産投資をやるのか決めていく事が大切になります。

色々な業者がポジショントークで千差万別な主張が入り乱れていますが、良く良く解釈していけば矛盾は無い筈です。それぞれの投資にはそれぞれの特徴があって、善し悪しではなく、向き不向きで選ばれるものとお考えください。

詳しくはセミナーにて紹介しておりますので、お時間の都合がつく方は是非ともご覧下さい。

いかがでしたでしょうか。

御相談頂くお客様に多いのがウェブ上のコラムやyoutubeなどを通じて高利回りの物件で利益をイメージしている方で不動産投資を見ている方です。

間違ってはいないのですが、良く良く話を聞いていくとそこまで不動産に興味がある訳でも、勉強していきたい訳でもない様子。さらに言うならリスクを取る気もなかったりします。

ただ、成功した結果が欲しいと言っているように聞こえてしまうんですね。

さらにお話を伺っていけば何もそこまで大きな財産を作りたい訳でもない。せいぜいが年金不安を払拭出来る程度の不労所得があればいいと仰る。

そういうケースであれば一棟アパート投資を始めるのはお勧め出来ないと思います。と言うよりも不動産投資自体をよく検討し直す必要があるのではないでしょうか。

他にも投資なのだから自己資金を入れては意味が無いと仰るお客様もたまに見受けられます。「お金を払わないけどお金が貰えるならやる」言ってる事はこういう事のようなのですが、投資はお金を入れますよね。ROIの考え方はそもそも投下した資金がどれだけ増えるかを考えるもののはずです。

こういうケースでも不動産投資自体の検討を改めるべきなのではないかなぁと思う次第です。

簡単に情報が得られる世の中だけに、耳に聞こえの良い広告を都合よく解釈して本質を曲解する事例が増えているようにも思います。営業マンとお客様、それぞれ踏み込みにくい所もあり、なんとなくフェードアウトして関係が途切れるようになっていくのだと思いますが、どこかで気が付かないと大きな失敗を迎えてしまう事になるかもしれません。

自戒して勉強を続けていく必要がありますね。
今回のスタッフブログはここまで。次回もぜひご覧ください！さよなら、さよなら。

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