東京23区初の転出超過 2022年2月2日（和不動産スタッフブログ）　不動産投資のことならアフターフォローも充実の【和不動産】へ

皆さんこんにちは！和不動産スタッフブログ担当です。

ついに２月ですね～。年明けなんて言ってたのも束の間、あっという間に２月に入りました。
外出自粛の次は蔓延防止で生活の変化が乏しく時間が飛ぶように流れているように感じます。

本日のスタッフブログは１月２８日総務省より発表された住民基本台帳に基づく２０２１年の人口移動報告に関してです。２３区が転出超過になっている件を調べてお届け致します。

ついに都心から人が消えるのかと衝撃的な見出しを取るニュースもありますが、どうなのでしょうか？ここ２年で何が起こっているのかを順を追ってみていきたいと思います。

■東京２３区初の転出超過

総務省の発表では東京の転入と転出差が昨年比で激減したとありました。
下記の図をご覧下さい。

２０２０年と２０２１年の各都道府県の転入と転出を棒グラフで示したものになります。
全国的には地方都市の転出が多い点については変化はありません。
注目は東京の大幅な転入の減少と周辺都市の転入の増加が目立つのが分かります。

グラフから見える「起こっている事」は都心から近郊へ人が移動している事を示しているようです。
東京23区が転出超過となり近隣である東京都下、近接３県では転入が増加しています。
２３区では１５０００人の転出超過となります。

２０１９年段階のコロナ以前と比べられる同様のグラフを確認してみましょう。
東京では圧倒的な流入超過であり、この年から比べると今の減少幅がいかに大きいかが見てとれます。

いくつかの記事を見ると要因として見ているのはテレワーク導入により都心に住む必要が無くなった事から近隣に移り住む人が増えたという事が一つ言えるようです。

ここは専門業者らしく少し掘り下げて分析してみたく思います。

下記はここ数年の東京圏の流入、流出になりますが、コロナ以前は毎年１０万人程度の転入超過があるという事です。

東京の人口は１４００万人　７２０万世帯住んでいます。２３区では５００万世帯です。一世帯の平均人数は２を割っていますから、概ね２５０万世帯の単身世帯がある事になります。

10万人というと４％にもなりますから少なくない流入という事になりますね。

今回の記事では１５０００人ほど転出超過した２３区ですが、１％未満の転出超過な訳です。コラムを読んでみると今後東京の流出が止まらないだとか、歴史的な転換期であると言われていますね。

先ず２０２０年コロナの始まった年ですが、この年の流出の中心は外国人労働者でした。帰国した人もいるでしょうから、周辺への転出と言うよりも帰国した人も多かった事でしょう。

それでも２０２０年は転入超過です。

これが、２０２１年に入ると有期雇用者やアルバイトの人の所得減が問題になりました。これに伴い実家に帰る人や、より安い部屋へ引っ越す人の動きが出始めます。

同時に転勤や、単身赴任の延期などが重なり流入は減少したまま推移します。

２０２０年では転出は外国人が中心で退去自体は多くありませんでした。コロナが始まったばかりで、様子見をする人が多く、引っ越し自体の件数が激減していました。その動きが２０２１年に持ち越され、引っ越しが進んだ印象です。

２３区からの流出と言ってもこの中には非正規雇用の転出が過分に含まれると思います。そうなるとメインとなる賃貸物件は安価なアパートが中心と言う事になるでしょう。

テレワークにより周辺に引っ越した事案もあるかと思いますが、数字で見れば主だったものではないと思われます。都心３区での客付けに苦戦があるのは今も変わらないと思いますが、２３区では持ち直しているのを実感しています。今を転換期に２３区の流出が続くと見るのは早合点ではないかと思います。

コロナの影響で賃貸需要に起こった変化はテレワークだけではありません。都市部の時短営業等を受けて自炊率が高まり、調理施設を備えた部屋のニーズが高まっています。買い物に便利で物価の安い街が選ばれるようになりました。

１５平米の築古の３点ユニットに住む位なら少し離れて２０㎡以上のアパートを選ぶといった人が増えているのでしょう。

今後どうなっていくのかという点ですが、コロナの動向にもよりますので簡単に断定できる事ではありませんが、賃貸物件は経済と離して考える事は出来ません。

会社があり、通勤がある限り賃貸需要は生まれます。

そしてテレワークの移行はメディアに取り上げられるほど完全移行ではないという事が重要です。会議や商談で出社が必要であれば、やはり通勤利便性の高いエリアに住むという構図は変わりません。

そして、長らくその構図の中で商業圏も発展してきました。
突然繁華街が移り変わる事もないでしょう。

誰だって馴染みにしているお店や、友人というコミュニティーがあり、それらがインターネットに簡単に置き換わる事もないのです。家族がいれば学区もあり、住み慣れた街を簡単に離れるものでもありません。

アパートが供給過多である事や、築古マンションの需要が伸び悩んでいたのはコロナ以前から起こっていた事です。コロナをきっかけにそれらが表に出たというのは実際のところだと思います。

周辺３県のアパートには十分な空室があり、受け入れられる土壌が整っていました。賃料下落が進んでいた郊外のアパートに丁度、狭小住宅からの需要が合致しているのだと考えられます。

首都圏から人が減っている訳ではないのですから、この動きは限定的であり、２３区でも変化が続くのは一部であると思われます。都心３区やその周辺など物価の高いエリアで顕著なだけで２３区全域としては混同する事ではないでしょう。

転出が東京でも起こっている事は事実です。ですが、記事を読む際には気をつけて情報を精査する必要がありますね。

コラムは読まれなくてはならないので面白くするために誇張する部分がある訳ですが、まるで東京から人が去っていくというのは言い過ぎです。転出者の内訳や転出の目立つ物件を知れば、そこまで騒ぐ段階ではない事といえるでしょう。２０２２年の動向も勿論注目するべきです。

オミクロン株がどうなっていくのかも国内金利の動向も不透明な状態です。まだしばらく静観しなくてはならないかもしれませんね。

いかがでしたか？

コロナで都心の賃貸事情は大きく変わってきているのは事実です。それに伴い客付けで苦戦が続いている人もいるかと思います。

原状回復に知恵を絞って、部屋の差別化を図るのも手です。

和不動産では賃貸経営のアドバイスも強化しています。

入居の難しい中こそアクションを増やして特徴をアピールしていく必要がありますね。

コロナの収束と共に賃貸市況も賑わいを取り戻すかと思いますが、オミクロン株の今後がどうなるかはまだ分かりません。引き続き、目が離せない状況が続きそうです。

今回のスタッフブログはここまで。次回もぜひご覧ください！さよなら、さよなら。

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