不動産投資｜マンション買い替え時の注意点とメリット

皆さんこんにちは！和不動産スタッフブログ担当です。

大分暖かくなり、春が来たなと感じるようになりました。新入社員が入社して社内にもフレッシュな空気が漂いますが、3月4月は出会いと別れの季節でもあります。

今回のスタッフブログでは、出会いと別れということで売却と購入、「物件の買い替えのメリットと注意点」についてご紹介いたします。

また、和不動産の不動産投資セミナーでは、出口戦略について詳しく解説しているものもございます。「売却や買い替えについて詳しく知りたい」と思いでしたら、ぜひご参加ください！

■投資用マンション『買い替えのメリットと注意点』

マンション投資を始めて物件が増えてくると、以前に購入した物件が古くなってくるかと思います。

持っているマンションを売却して、買い替えを検討される方もいれば、「相場の変わらない中売却をして購入しても諸費用の金額だけ損をするだけだ」とお考えの方もいらっしゃるかと思います。

不動産の安い時期に購入して、高くなったら売却する。再び、価格が安くなってから購入することができれば、それは勿論理想的です。

しかし、現実的には不動産の値動きというのは非常にゆっくりであり、そんな条件が揃うまで待っていてはなかなか購入も売却もできません。

では、買い替えをすることのメリットは一体なんなのでしょうか？今回は、買い替えのメリットと注意点を解説していきたいと思います。

●築古や狭小マンションなど不人気物件を手放すことができる

マンション建築は時代により流行があり、販売されていたタイプにも緩やかな変遷があります。1980年代に取引された東京のワンルームマンションには、3点ユニットの15㎡前後の狭小マンションが多く存在します。

バストイレ別である事が当たり前に求められる現在では狭小マンションは入居者から不人気で、空室の長期化、家賃や価格の下落も顕著です。家賃も価格も先細りする事が予想されますので、早いうちに売却すれば収益悪化リスクの回避に繋がります。

また、買い替えの際の注意点としては、『新たに購入する物件が不人気物件でないかどうか』をしっかり確認することです。しっかり確認し、意味のある買い替えにしましょう。

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●現在の賃貸需要に応じた物件に買い替えられる

賃貸ニーズは日々変わっていきます。人気の住みたい町も変わっていきますし、住まい設備の考え方も変わります。

大きな流れで言えば屋内洗濯機置き場必須の流れが2000年頃には起こったと思います。そしてバストイレ別、20㎡以上の部屋が好まれるようになっていきました。

近年では自炊率の高まりを受けて2口コンロのシステムキッチンを備えた部屋が好まれています。他にも通販や、宅配サービスが増えた事でテレビ付きインターホンが選ばれています。また、インターネット環境の充実は当たり前になってきていますし、テレワークの増加を受けて、ワンルームでも余裕のある25㎡前後の部屋が好まれるように変わってきました。

買い替えをすることで、変化する賃借人側のニーズに合わせて所有物件を持ちかえていくことができます。

東京は特に再開発により街のトレンドが頻繁に変わります。買い替えの際の注意点として、『需要がなくなりそうな物件は避ける』ということを覚えておきましょう。

●融資金利を現在の金利に変更できる

銀行の融資金利は時代に応じて異なります。

現在は低金利ですが、20年前は高金利の時代でした。

高い金利で組んだローンの残債を売却により一括で返済し、今の低金利でローンを組み直して新たに物件を取得する事も買い替えにより可能になります。

さらに個人の与信枠も過去とは変化しているはずです。年収が上がっていたり、会社が変わっていたりと属性の変化に応じて与信枠が拡大しているかもしれません。

売却して与信枠が回復すると共に、拡大した与信枠も活かせば、さらに大きなレバレッジを掛けて物件を購入出来るようになります。

ただ、一点注意点として押さえておいていただきたいのは、『今後金利は上昇する可能性もある』ということです。金利上昇対策には繰り上げ返済が有効ですので、買い替え後は積極的に繰り上げ返済を行っていきましょう。

●未来的なリスクを孕んだ物件を手放せる

再建築不可や管理状態が悪いマンションなど、未来的なリスクを孕んだ物件を手放す事が出来ます。

現在は売り手市場で収益物件は相当な物件でも取引が成立しています。所有物件のうち、ゆくゆく何らかの問題が起りそうな物件を今のうちに処分しておく事で将来のリスク回避を行う事が出来ます。

マンションでも管理状態に懸念のある物件等は売却しておくと良いでしょう。

新築でもなく、築年数が経っているのに修繕積立金がやけに安いマンションがあります。このようなマンションには、管理会社の修繕積立金改訂の上程を理事会が承認していない事が続いているケースが見られます。こういうマンションでは近い未来で修繕費不足が起こり、大規模修繕が出来なくなる可能性があります。
不足する大規模修繕費は借り入れにて行うか、オーナー様達より一時的に徴収するかといった方法を取らなくてはいけません。

これらの事案は当然ネガティブな材料となり物件の価値を低くする要因となります。このような予測が立つ場合、早期に売却する事でリスク回避を行う事が出来るのです。

買い替えの際の注意点として、『購入を決める前にきちんと確認し、上記のようなリスクを孕んだ物件は避ける』ということを覚えておきましょう。

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●リスクリターンを見直せる

所有物件全体の中からリスクリターンのバランスを見直す事が出来るのも買い替えのメリットです。

30代40代で収益性を中心に物件を増やしてきた人が50代60代に入っていく中で、安全性や相続を見据えて物件のバランスを取っていくのは大変合理的です。

アパート等で利益を出してきた人が区分マンションに買い替えて、運営の手間を減らし、家族に相続しやすい資産に換えておくのも良くある対策になります。

不動産投資はローンを活用して行いますので、自分自身の年齢や与信枠と密接に関係します。不動産市場の状況よりもライフステージに応じた不動産ポートフォリオが大切だと言えるでしょう。

買い替えの際の注意点として押さえておきたいのは、『無理はしない』ということです。年齢が上がれば上がるほど、ローンを組める期間は短くなります。高額な物件を購入すればリスクも高まりますので、買い替えは無理のない範囲で行いましょう。

投資用マンションを買い替える際の注意点とメリットを解説してきましたが、いかがでしたでしょうか。

物件の買い時や売り時は待っていてもなかなかやってきません。賃貸ニーズや金利、そして自分のライフステージと総合的に判断して戦略的な物件ポートフォリオを組みたいですね。

今回のスタッフブログはここまで。次回もぜひご覧ください！さよなら、さよなら。

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