スタッフブログ(2023/04/05)
和不動産スタッフブログでは、投資に関する有益な情報をお届けします！
経済や時代の変化によって変動する不動産市況について知りたい方、
マンション投資をご検討中の方は、ぜひ本スタッフブログをご確認ください。
2023/04/05 『原状回復費用の負担区分』と『コストを抑える和不動産の原状回復』
１．オーナー様からの評判・口コミ
「投資は対策を練り、恐怖を乗り越えることが重要」
２．今週のトピックス
『原状回復費用の負担区分』と『コストを抑える和不動産の原状回復』
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今回は、不動産投資歴約10年のO様に聞いた不動産投資を始められたきっかけ、これから投資を始められる方へのアドバイスをご紹介します。
O様は弊社のゲーム会に参加したことがきっかけで不動産投資を始められました。
「投資を始めたいけど失敗してしまいそうで怖い」とお思いの方はたくさんいらっしゃるかと思います。そうお思いの方に対しＯ様は、「投資は対策を練り、恐怖を乗り越えることが非常に重要」とアドバイスをしてくださいました。
今でこそ資産管理会社を設立するほど不動産投資で結果を出されているO様ですが、そんなO様もリーマンショックの際に数百万円の損失を被ってしまった経験があるそうです。
成功するためには失敗しないための対策を練り、恐怖を乗り越えることが重要だと身をもってご経験されているんですね。
良いも悪いも経験した先輩オーナー様のアドバイスは、これから不動産投資を始められる初心者の方にとってきっと役に立つはずです。
不動産投資に対して『怖さ』や『不安』があり、なかなか踏み出せないとお悩みの方は、ぜひＯ様からの評判・口コミをチェックしてみてくださいね！
2020年4月、退去時トラブルを減らすために『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』の内容が見直されたことは皆様の記憶にも新しいかと思います。
しかし、ガイドラインの見直しから約3年経った今もなお、原状回復費用をめぐるトラブルは多発しているようです。
退去や退去後の原状回復は不動産投資を行う上で避けては通れないイベントですので、トラブルを避けるためにも知識は持っておくとよいでしょう。
今回は『原状回復費用の負担区分』と『コストを抑える和不動産の原状回復』についてご紹介いたしますので、ぜひご確認ください！
■トラブルを避けるために知っておきたい『原状回復費用の負担区分』国土交通省の『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』では、原状回復費用の負担区分を次の3つに区別しています。
①経年変化（建物や設備の自然的な劣化・損耗など）
例）フローリングや壁紙の日焼けなど
②通常損耗（借主の通常の使用により生ずる損耗など）
例）家具の設置による床の凹みや設置跡、下地ボードに影響しない程度の画びょうの跡など
③借主の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗など
例）結露を放置してできたカビ、清掃を怠ったことによる汚れ、たばこのヤニによる壁の黄ばみなど
上記3つの区分のうち、①②が貸主負担、③が借主負担となります。
「こんなところまで貸主が負担しなければならないのか」と思う部分もあるかもしれませんが、「①②の修繕にかかる費用は毎月賃料として支払っているため、退去時にその分を負担する必要はない」と規定されているのです。
いざ退去が発生した際に「これはそっちの負担だ！」とトラブルにならないためにも、原状回復費用の負担区分は事前に把握しておくことをお勧めします。
さらに詳しく知りたい方は、国土交通省の『「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について』を確認してみてくださいね。
■コストと工期を抑える『和不動産の原状回復』
オーナー様にとって『退去』『原状回復』というものは、家賃収入がなくなるうえ修繕費用の支払いも発生するため、できれば避けたいイベントでしょう。
しかし、入居者が退去することは、マイナスな面ばかりではありません。
工夫を凝らした原状回復を行って他の部屋との差別化ができれば、家賃を上げられるチャンスです。
『退去はチャンス』と捉え、コストと工期を抑えた原状回復を行い、更なる収益の向上を目指しましょう！
和不動産では、原状回復の際のコスト軽減・工期短縮のため、次のような取り組みを行っています。
●張り替えずに「塗る」
和不動産では、壁紙の原状回復にクロスメイク工法を取り入れています。これは、壁紙を張り替える必要がなく、塗って再生させるというものです。
クロスを剥がさず養生の必要もないため、廃棄ゴミはほとんどゼロ。
さらに、施工スピードは張替えの3倍以上、費用はクロス張替えの半分、ごみが出ないエコロジーなリフォーム、穴や傷も再生しクロスの模様もそのまま活かせるという特徴があります。
6畳間の壁一面で、施工時間はなんと約1時間。クロスメイクなら、環境保全に貢献でき、廃棄経費も抑えながら、アクセントをつけ、ワンランク上のお部屋にすることができるのです。
●フローリングの上から「貼る」
和不動産では、オーナー様の要望に合わせて、コストを抑えながらも見た目の良さを引き出すプチリフォームの提案が可能です。
木の感触を求めるなら「ナオスフローリング」。
コストダウンを求めるなら「フロアタイル」。
「ナオスフローリング」は一般的なフローリング張替え工事に比べ、費用は3分の2（1Kで10万円程）工期も半分 (1Kで1日～2日) で済み、「フロアタイル」は技術が進化して強度が上がりバリエーションも増え、費用は半分（1Kで8万円程）工期も半分(1Kで1～2日 )で済みます。
どちらも一般的なフローリング張替え工事に比べ、コストと工期が抑えられます。
●取り替えずに「磨く」
キッチンや浴室など、水回りの原状回復やプチリフォームには、エール工法を取り入れています。エール工法とは、サビや汚れを徹底的に磨き、傷やヒビなどを補修し、コーティングをして仕上げるものです。
従来の原状回復では、サビついてしまった古びたキッチンは、新しいものに交換するというのが当たり前でしたが、エール工法なら、かなり使用感の出てしまっている20年以上前のキッチンでも新品同様になります。
この方法で原状回復を行えば、費用はシステムキッチン交換工事の3分の1まで抑えられ、工期は2日で新品同様になります
キッチンの交換は原状回復の中でもかなりコストがかかる部分です。まだ使える設備は、手直しして使っていきましょう。
●原状回復は、業者に任せっきりではダメ
「原状回復は業者に任せておけば安心」と、退去後の室内を確認もせずに管理会社に丸投げではいけません。
なぜなら、オーナー様の立場で物事を考えてくれる業者ばかりではないからです。
たとえば、クロスを一面だけ張り替えれば済むのに全面張り替えを勧めてきたり、まだ使える設備であっても交換を勧めてきたりする業者もいるのです。その提案を受けて「そういうものか」と納得してしまっては、本来払わなくても良かった費用を支払うことになってしまいます。
不動産投資で収益を伸ばすためには不要なコストをかけないことも大切ですので、退去が発生した際にはオーナー様自身もしっかりと退去後の室内を確認し、どの程度の原状回復が必要かを見極めていただければと思います！
皆さま、今回のスタッフブログはいかがでしたでしょうか。
原状回復やリフォームが必要になったとき、「収入を得るために始めた投資なのにお金を払わなければいけないなんて」と思われるかもしれません。
しかし、不動産という“モノ”を貸し出して利益を得る以上、メンテナンスは必須です。メンテナンスせずに貸すこともできるかもしれませんが、そうすると家賃を相場よりも下げなければ入居者はつきません。
家賃が下がれば毎月の収益は悪化しますし、売却価格にも影響します。
収益物件の査定方法は『収益還元法』といって、その物件の収益力から不動産価格を算出する方法が一般的なため、家賃が下がれば売却価格も下がってしまうのです。
だからこそ、原状回復やリフォームは「損失を出さないため、資産価値を維持するための必要経費」と考え、適切に行っていきましょう。
和不動産ではコストと工期を極力最小限に抑えた効果的な原状回復・リフォームが提案できますので、ぜひ安心してお任せいただければと思います。
もし現在東京でマンション投資をされていて「今の管理会社に不満があり、管理会社を変えたい」というオーナー様からのご相談も受け付けておりますので、お気軽にお問い合わせくださいね。
今回のスタッフブログはここまで。最後までお読み頂きありがとうございました。 次回も是非ともお楽しみに！
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