スタッフブログ(2023/10/11)
和不動産スタッフブログでは、投資に関する有益な情報をお届けします！
経済や時代の変化によって変動する不動産市況について知りたい方、
マンション投資をご検討中の方は、ぜひ本スタッフブログをご確認ください。
2023/10/11 マスターリース（サブリース）契約の恐怖
▼本日のブログ内容
1.オーナー様からの評判・口コミ
和不動産の話がすごく新鮮でした
2.今週のトピックス
マスターリース（サブリース）契約の恐怖
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今回は、オーナーK様からの評判・口コミをご紹介します。
物件を6戸所有されており、「和不動産のアフターフォローに来ることで、第三者の視点で話を聞けるから勉強になる」とおっしゃってくださったK様に、和不動産を選んでいただいた理由を伺いました。
K様は他の会社で物件を購入した後に、情報収集を兼ねて行った投資フェアで和不動産を知り、セミナーにご参加くださいました。和不動産以外の会社では、購入後のアフターフォローの話はなく、弊社の話がすごく新鮮に感じられたそうです。
その後、セミナーなどを通しアフターフォローの大切さをお知りになり、弊社とお付き合いを始めてくださいました。
そんなK様に、これから不動産投資を始める方へのアドバイスをいただきましたのでご紹介いたします。
「和不動産の『買った後にどう運用するのか』という内容のセミナーはおすすめで、前もってこういう知識を持っていれば失敗しないで済みますよね。あと、個別相談はしつこくされたらイヤだと思わずに、不動産投資はいいものだと思うので、どんどん相談したほうがいいですよ」
ワンルームマンション投資の成功には、どこの物件を買うのか、そしてどのように運用するのかが大切です。
和不動産では、無理に購入を勧めることはございませんので、マンション投資に関する不安やお悩みをお持ちでしたら、ぜひお気軽にご相談くださいませ！
9月5日、東京地裁でマスターリースをセットにした収益不動産の販売手法に一石を投じる判決が言い渡されました。
入居者から支払われる賃料よりオーナーに支払う賃料のほうが高い、いわゆる『逆ざや』となっていることを説明せずに投資用不動産を販売した不動産会社の不法行為を認め、オーナーに対する損害賠償の支払いを命じたのです。
マスターリースとは、オーナーと不動産会社との賃貸借契約を指し、サブリースとは不動産会社と入居者との賃貸借契約を指します。
通常は、実際に入居者が支払う賃料の80％前後の賃料がマスターリースの賃料としてオーナーに支払われます。
入居者が退去し、空室となってもオーナーにマスターリースの賃料は入るため、空室の心配がないというのがマスターリースのメリットとして言われています。
今回の件に問題があるのは明確であるため、その点の説明は省略しますが、そもそも今までこの販売手法がまかり通っていたということに恐怖を感じます。
ところで、『逆ざや』でなかったら問題は無いのでしょうか？
マスターリース契約自体の問題点を解説します。
●マスターリース契約の賃料
上記のようにマスターリースの賃料は実際に入居者が支払う賃料の80％前後になることが通常です。
言い換えると、20％前後の賃料を損していることになります。
業者は『空室リスク』を盾にしてきますが、そもそも不動産投資は空室リスクの低い物件を選ぶ事が重要で、マスターリース契約がなければ不安な物件は避けるべきです。
また、マスターリースの契約には更新があり、さらに賃料を下げられる可能性や、解約を申し出てくる可能性もあります。
●オーナーからの解約が難しい
マスターリース契約はあくまで不動産業者がオーナーから部屋を借りているという賃貸借契約になります。
借主は借地借家法により保護されているため、オーナーからの解約には正当事由が必要となり、解約が難しいという現実があります。
●売却しづらい
上記のような状況で苦しんだとしても、売却しづらいという問題があります。
売買価格は賃料収入に期待する利回りを割って計算する『収益還元法』で計算されるため、マスターリースによる賃料収入では価格が折り合わず、また融資も受けづらいことから売却が難しくなります。
「空室でも家賃収入が得られる」と聞くと、とても魅力的に感じるかもしれませんが、今回ご紹介したように、マスターリース契約には様々な問題点があります。
後々後悔しないためにも、リスクやデメリットはしっかりと確認するようにしましょう。
皆さま、今回のスタッフブログはいかがでしたでしょうか。
和不動産では、お客様に寄り添った無理のない不動産投資をご提案しております。
『不動産投資に興味はあるけど、不安があって始められない』とお悩みでしたら、ぜひ一度ご相談ください。無理に物件購入を勧めることはありませんので、お気軽にどうぞ！
今回のスタッフブログはここまで。最後までお読み頂きありがとうございました。
次回も是非ともお楽しみに！
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