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不動産投資 失敗事例 (その7)

不動産投資 失敗事例
不動産失敗事例7 失敗事例 ~その7~

所有物件の不良債権化 ある日、弊社宛に個別相談の依頼が届きました。さっそく面談をしたところ、借り換えができないか?アドバイスが欲しいという相談でした。
その方は大家さん仲間がたくさん集まる会に所属されているらしいのですが、「アパートを購入して2、3年すると家賃収入が下がり、収益が悪化している。金融機関の方針で売却が難しくなると困るので、その前に借り換えをしたい。仲間もそういう状態になって困っている人間がたくさんいる」というお話でした。 結論から言うと、築古の物件に多くの融資を下ろすのが特徴の金融機関だったため、借り換えはできませんでした。


このようなオーナー様が増えるとどうなるかご説明いたします。
物件の経年劣化で家賃が下がる。しかし、売りたくても売却価格よりローンの残債の方が多いために売却ができない。そんな場合には、売却できずに赤字を払い続けるという、不良債権化した物件を抱えることになります。最近、築30年のRCの1棟マンションを購入されている方が非常に増えております。あるオーナー様は「10年後に売却するから大丈夫だよ」とお話しされていましたが、前節の話の通り、その物件に融資を付けてくれる金融機関がなければ売却は難しくなります。
ローンの残債が7000万円あり、次の買主の融資が5000万円までしか下りない場合、自己資金を2000万円用意できないと、次のオーナー様は購入できません。これが1棟物件の最大のデメリットです。金額が小さい物件だったら損切りして終われるのですが、さすがに2000万円を損切りできるサラリーマンは、ほとんどいないでしょう。そして、売却はできないので、繰上返済をして収支を上げようとしても、繰上返済で、減ったローンの支払いのスピードより家賃下落のスピードの方がまさっているので赤字は拡大する一方です。そのため、ローンが払いきれなくなり、自己破産で精算するという最悪のシナリオが今後増えてくると予想されます。
将来の生活のためにはじめた不動産投資で破産することほど意味のないことはありません。とにかく、所有物件が不良債権化しないよう、購入時の計画100%としたときに、10年後は現状の家賃の70%程度で運用できる購入後の収支改善を早期に図ることをお勧めいたします。
そんな頭金ないよ!というお客様には、自分の身の丈にあった不動産投資を購入前の時点でしっかり選択するべきです。なぜなら、すでにはじめた不動産投資を遡ってやめるということはできないからです。

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