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失敗事例 番外編(その2)

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不動産失敗事例 オーナー様がしがちな勘違い(失敗事例番外編 その2)

書籍をたくさん読まれているオーナー様は、1棟物件が良いと思っている人が多いようです。逆にワンルームマンションを好む方は、収益性よりも低いリスクと現実的にサラリーマンをやりながらも、不動産投資ができるというイメージを抱いている方が多い傾向にあります。どちらを選ぶかは自己責任によるところが大きいですが、一般のサラリーマンの方はリスクの少ないものを選択された方が良いのではないかと個人的には思います。手間のかかる1棟物件は、ある程度時間がないとできないからです。

1棟物件のメリットとしましては、金額が大きいことによるスケールメリットが挙げられます。事業規模として考えられている方には1棟物件は良いのかもしれません。しかしながら、運営上で種々の問題の処理をしなければなりません。ここでは、1棟物件が抱える代表的な問題点について取り上げてみたいと思います。

1棟物件のメリット最初に挙げられる問題点は、1棟物件の建物構造によるところです。1棟物件は必ず1階の部屋を所有するということになります。当然ですが、2階建てアパートの1階部分は人気がありません。それはセキュリティー上の問題です。不審者が入りやすく、外から見られやすい1階は、それだけで女性から敬遠されてしまいます。そのため、1階部分を店舗にしたり、駐車場にしたりという工夫が必要になります。その点、1室単位で購入するワンルームマンションの場合には1階を戦略的に避けることが可能です。多くのアパートには空室リスクの高い部屋が高割合で付いてくるということです。家賃を下げれば入居も入るとは思いますが、その分の収益が悪化したり入居者の属性が下がったり、別の問題を抱えることになります。区分所有のマンションを購入するケースでは、事前に1階部分の購入を回避できるので、入居者が付きやすいというメリットがあります。


2つ目は、経費関係があらかじめ明確になっている区分のワンルームマンションと違い、1棟物件は目に見えない維持コストがかかるということです。家賃管理手数料に5%、建物維持管理費用に3~5%、そのうえに毎年、火災保険・消防点検費用、共有部分の塗装や防水関連などの費用が掛かるのです。そういった経費はあらかじめオープンにされているわけではありません。1棟物件のオーナー様はこうした費用が発生することを肝に銘じないといけません。


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