レバレッジが効くのにローンを組まず、現金で物件を購入

レバレッジが効くのにローンを組まず、現金で物件を購入

オーナー様がしがちな勘違い（失敗事例番外編　その4） [レバレッジが効くのにローンを組まず、現金で物件を購入]

現金購入の場合、実質利回りが運用の上限になってしまい、不動産投資の真のメリットを享受できません。

不動産投資の鉄則は『レバレッジ』の活用です。レバレッジとは、日本語でいうと『てこの原理』のことです。

不動産投資においては、他人資本を利用して自己資本の利益率を高めることを『レバレッジが効く』と言います。

レバレッジが効くと、どうなる？

たとえば、利回り5％のマンションがあるとします。

そのマンションを現金で購入すると、利回りは5％のままです。

しかし、購入資金の95％をローン、5％を現金で購入すると、自分が出した資金に対して、毎月入ってくるROIは10％から20％にもなります。ROIとは『Return On Investment』の略で、投じた費用に対して、どれだけの利益を上げられたかを示す指標（投資対効果）のことです。

つまり、現金だけで買うより、ローンを組んだ方が、投資金額に対する収益の割合が大きくなります。これこそが『レバレッジが効く』ということなのです。

レバレッジを有効に働かせることができれば、投資のスピード感が増し、物件購入時の頭金に対するキャッシュフローのROIは2桁以上のパーセンテージをはじき出せることもあり、投資の効率は非常に高いものになります。

収益性が高いことで結果としてリスクを低減する費用も念出でき、他人資本（銀行借入）の利用によって、自己資金で購入する以上の収益を上げることが可能となります。

ローンの組み方によっては、ROIが利回り以下になるケースも

ローンの組み方によっては、ROIが利回り以下になってしまうこともあります。ROIが利回り以上でないと、レバレッジが効いているとはいえません。

ローンを組まず現金で購入した場合は、前述のとおりレバレッジが効くことはないのですが、ローンを組んでもレバレッジが効かないケースがあるのです。

１．木造や鉄骨造（S造）の物件を購入した場合

物件の構造によって、レバレッジが効く、効かないが分かれます。
木造や鉄骨造（S造）の物件は、ローンを組める期間が短いため、レバレッジが効かないケースが多いのです。
ローン期間が長く取れる鉄筋コンクリート造（RC造）や鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）の物件はレバレッジが効きやすくローンのメリットを最大限に受けられます。

２．高い金利のローンを選択した場合

融資を受けるローンの金利によっても、レバレッジは左右されます。
当然、金利が低い方が支出も減り、投資対効果は高くなるのです。

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不動産投資のメリットを活用し、投資効率を高めよう

ローンの組み方を理解しているオーナー様は、リスクの少ない物件でローンを組み、レバレッジを効かせて2桁以上のROIで運用しています。

レバレッジを使って収益性を高めることで資金の回収を早め、得た収益はローンの繰り上げ返済、賃料アップのためのリフォーム費用、次に購入する物件の頭金等にして再投資のチャンスを増やしているのです。

正しくローンを組めばレバレッジが効くのに、現金で購入してしまうということは、損をしているも同然です。ぜひ、ローンが組めるという不動産投資の最大のメリットを活かしてください。

「不動産投資を始めたいけど、ローンを組むことに不安がある」とお思いの方も多くいらっしゃるかと思いますが、不動産投資用ローンの返済費用は家賃収入で賄えばよいため、空室リスクさえ避けられれば、返済できなくなってしまうこともありません。

和不動産では、空室リスクの低い東京築浅中古ワンルームマンション投資をお勧めしております。弊社管理物件の年間平均入居率は99.78%（2022年11月～2023年10月末）となっており、空室の心配は無用です。

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