オーナー様がしがちな勘違い（失敗事例番外編　その4）

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失敗事例番外編（その4）

現金購入の場合、実質利回りが運用の上限になってしまい、不動産投資の真のメリットを享受できません。
不動産投資の鉄則として、一番大切な要素は「レバレッジ」の活用です。レバレッジとは何か。日本語でいうと「てこの原理」です。経済用語では「他人資本を利用して自己資本の利益率を高めること」です。

利回りで物件を購入する分かりやすくいうと、現金で購入すると利回り5％のマンションがあるとします。購入資金の95％をローンで調達ができた場合、自分が出した資金に対して、毎月入ってくるROIは10％から20％にもなります。自分が出した自己資金に対していくら収入が得られるかの割合を示したものをROI（投資対効果）といいます。現金で買うと5％ですが、ローンを組むとその費用対効果が2倍、3倍にもなります。その効果をレバレッジ効果といいます。レバレッジ効果を有効に働かせることができれば、投資のスピード感が増し、物件購入時の頭金に対するキャッシュフローのROIは2桁以上のパーセンテージをはじき出せることもあり、投資の効率は非常に高いものになります。
収益性が高いことで結果としてリスクを低減する費用も念出でき、他人資本（銀行借入）の利用によって、自己資金で購入する以上の収益を上げることが可能となります。

しかし、間違ったローンの組み方をすることで、ROIが利回り以下になってしまうこともあります。ROIが利回り以上でないと、レバレッジが効いているとはいえません。現金の場合は、レバレッジが効かないので、実質利回りでしか回りません。また、木造アパートやS造の建物の場合、ローンを組める期間が短いためにレバレッジが効かないケースも多く見られます。期間が長く取れるRCやSRCの物件はレバレッジが効きやすくローンのメリットを最大限に受けられます。

物件の構造によって、レバレッジが効く、効かないが分かれます。また融資を受けるローンの金利によってもレバレッジは左右されます。当然、金利は低い方が、高い効果を生みます。ローンの組み方を理解しているオーナー様は、リスクの少ない物件でローンを組み、レバレッジを効かせて2桁以上のROIで運営しています。レバレッジを使って収益性を高めることで資金の回収を早め、次に購入する物件の頭金等にして再投資のチャンスを増やしています。これが不動産投資の最大のメリットです。収益回収のスピードが上がってこないと、次のチャンスは生まれません。スピードが効いているか否かは購入する前のプラン上で「レバレッジが効いているか？」「ROIがどのくらいなのか？」をしっかり確認しましょう。