失敗事例 番外編（その5）
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オーナー様がしがちな勘違い（失敗事例番外編 その5） |
ここで不動産投資の仕組みについていま一度おさらいしたいと思います。そのことが理解されれば、ローンは少ない方がいいという勘違いは払拭されると思います。
不動産投資というのは、ほとんどの方が、頭金を入れてローンを組むわけですが、トータルの家賃収入からローンや管理費用などの支払いを引いた金額が収入となります。
繰り返しになりますが、現金で購入する場合の判断基準は「利回り」となりますが、ローンを利用すると判断基準は「ROI」となります。
レバレッジを効果的に利用するためにもある程度の運用額が必要です。
ローンが1000万円で、家賃が6万円、金利が2.5％、期間が35年とすると月々の収入が1室あたり約2万4000円となります。
これを10倍のスケールにすると、ローンは1億円で家賃が60万円、金利が2.5％、期間35年では、月々の収入が24万円にもなります（※計算をわかりやすくするために管理費と修繕積立金等のコストは計算に入れていません）。
サラリーマンの方であれば、消費支出は年間数百万単位で生活されていると思いますので、収入も年間数百万単位を目指すことが必要でしょう。それを得るためには毎月10万円以上のキャッシュフローでなければなりません。
つまり、メリットを受けるためにも1億円程度の運用が必要になってきます。それぐらい大きな金額を運用するにあたっては、当然ながらリスクを少なくしたい。ですから、物件はリスクの低い都心の立地を選び、レバレッジを使って運用の効果を高めることが大事なのです。
またローンを組むメリットは別の点もあります。ローンを返済していくと、元本返済がはじまってきます。1000万円のローンを組むと初年度18万円の元本返済があります。ローンが1億円になると初年度は、180万円の元本返済となります。
毎月の元本の返済で、元本が減るとローンの残債も減少していきます。そして10年ほどで元本が2000万円程度返済できる仕組みが作れます。この効果は結構大きく、1億円あったローンの10年後の残債は7970万円となります。その一方、ローンが1000万円の場合は10年後の残債は800万円となります。ローン金額が高いほど、結果として減っていく元本金額も増えていきます。
そして、20年後はローン1億円のケースでは残債は5360万円。元本は4640万円も減っています。そうなると、人生は変わっていきます。つまり20年後、30年後に残債を完済できれば、毎月40万円から50万円の現金が入ってきます。貯金で1億円コツコツ貯める方もいると思いますが、5000万円の繰上返済ができればサラリーマン並みの家賃収入を20年間以内に手に入れることができます。毎月それだけの収入が入る仕組みがあれば、老後の生活におけるリスクはかなり解決できるでしょう。
私がリスクの対象として比較してほしいのは老後の対策を何もしないという選択肢と、不動産投資で老後の資金を作るという選択肢を天秤にかけ、どちらがリスクはあるのか？というところです。逆に、老後のためにならない不動産投資なら、やらなくてもいいのではないかと思います。
