マンション投資の失敗事例『家賃収入はどこへ消えた？』

マンション投資の失敗事例『家賃収入はどこへ消えた？』

一棟マンションやアパート経営、さらにワンルームマンション投資でも、一定の家賃収入は入ります。

その家賃収入からローンの返済額や諸経費等の支出を差し引いたものが収益として残りますが、不動産投資で失敗してしまうかどうかは、その収益の行方にあるのです。

規模の大きい一棟物件を選ぶオーナー様は、家賃収入から得られた収益が、各部屋や物件全体の修繕費、さらに一棟物件を追加購入する際の銀行ローン等の頭金として吸い取られ、現金が手元に残らない可能性があります。

そのため、2億円のローンを組んで不動産投資をはじめたが、手持ち現金はなく、収支の金額がトントンの状態にあるオーナー様が出現するのです。

さらにその状況で、退去が続き入居者が付かないといった最悪のケースに陥ってしまった場合、赤字になって失敗するオーナー様が誕生してきます。

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『一棟物件』を選んだ失敗オーナーの特徴

いわゆる、『失敗オーナー』は、なぜ誕生してしまうのか？

それにはこんな理由があります。

まず、一棟物件にはいくつかの居室があり、そのうち、契約されている居室分だけの家賃収入が入ります。常に満室ならいいでしょうが、築年数が経過したり、周囲に新築の賃貸物件が増えたりすると、どうしても需要は減り、家賃下落も避けられないでしょう。

このような要因によって家賃収入が減り、万が一、ローン返済額が家賃収入を上回ってしまった場合などには、オーナーはその赤字を現預金で補てんします。さらに、建物の修繕や維持管理費、原状回復費用などの突発的な費用が発生すると、その支払いで現預金がさらに減ります。もちろん、月々のローンの支払いも続いています。

すると、費用が収入を押し始め、オーナーは売却を考えます。ただ、相場価格で売却してしまうと、これまでにかかった経費がカバーできないため、オーナーは相場よりも高く売ろうとします。

しかし、特に条件が良いわけでもない物件が相場価格以上で売りに出ていても、もちろん買い手は付かず、買い手が付かない間は自分で管理しなければならないため、お金はますます消えていきます。

これが投資失敗の悪循環です。

『ワンルームマンション』を選んだ成功オーナーの特徴

ワンルームマンションの場合、所有している物件はマンションの一室のみのため、一棟物件より得られる家賃収入は少ないでしょうが、それでもワンルームマンション投資で成功できるのには、理由があるのです。その仕組みを解説いたします。

まず、家賃収入が入ります。もちろん一棟物件のオーナーと同じように、ローンの支払いは必要ですし、さらに、マンションの場合には、毎月、管理費・修繕積立金の支払いが発生します。

しかしワンルームマンション投資は一棟物件を所有した場合とは違い、たとえば建物の修繕が発生したとしても、その費用は毎月収めている修繕積立金で賄われるため、突発的に大きな出費がかさむリスクは低くなります。

また、退去による原状回復費用が発生したとしても、ワンルーム一室のため、比較的安価で済むでしょう。

これは、ローンの支払いにおいても同じです。空室となってしまった場合には、一棟物件と違い、家賃収入はゼロになってしまいますが、ワンルーム一室分のローン程度であれば、給与や貯金などから、難なく支払うことができるはずです。

毎月入る家賃収入をコツコツと貯めておけば、もちろん空室になってしまった際のローン返済額にも充てられますし、貯めた資金を使って、リフォームやリノベーションを行うことで、物件の価値が高めることができます。

他の物件と差別化し物件の価値を高めることで、その部屋自体が人気になり、すぐに入居者が決まるようになります。そうすると必然的に家賃収入が安定し、さらには賃料UＰも見込めるかもしれません。

もちろん、リフォーム、リノベーションは一棟物件でも有効な手段ですが、複数の部屋を改修するとなると、ここでも莫大な費用が発生してしまうのです。

そして、家賃収入から得た収益がある程度溜まったら、繰上返済を行いましょう。そうすることでローンの枠が広がり、再投資に資金を回すことができます。すると、どうでしょう？家賃収入はさらに膨らみ、現預金が貯まっていくのです。

その後、費用の負担をはるかに超える収入が得られ、不動産投資は成功に向かいます。

もし、物件を売りたいと考えた際にも、失敗オーナーとは違い、物件からすでに多額の収入を得ている成功オーナーは、すぐに買い手が付く価格設定で売りに出すことができます。

このように、ワンルームマンション投資を選ぶことで、成功できる確率はぐんとアップするのです。

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失敗を避けるために重要なこと

このように不動産投資は『赤字を抑え、黒字が出る構造になっているのか？』『家賃が入り続ける構造になってくるのか？』でその後の運用方法は大きく変わります。

一時的に収支がプラスになり上手くいっても、ゆくゆく赤字になり、自分自身の貯金を崩さなければならないような構造になりやすいのは比較的利回りの高い物件です。

そうならないためにも購入して間もなく、さらなる投資をしていく必要があります。

一方、修繕費のほとんどかからない、空室期間が短く家賃収入が安定しているワンルームマンション投資を行うオーナー様の収入は当然安定していて、現金が残りやすい構造を維持しやすいといえます。

もちろん、その現金は無駄遣いをせずに再投資に回さなくてはいけません。そうすることで収入を得続けるお金の流れを維持することができるのです。

大切なのは、上手くいっているときに次の行動を起こすこと。

前述したように、マンション投資で得た収益で繰上返済を行い、ローンの枠を拡大してさらに新しい物件の購入資金に充てます。そうすることで、さらに家賃収入が入り、お金がお金を生んでいく好循環となるのです。

こうした経路を築くことが不動産投資を成功に導く最善策であり、これができて初めてマンション投資の一人前と呼べるでしょう。逆に、上手くいっているときに自分は上手くいっていると思って、何もしない方はお金が逃げていく構造に変化していきます。

一棟とワンルーム（区分）の違い

一棟物件は、一般的に共用部分の管理もオーナーが行うため、購入後のさまざまなトラブルを処理に対応できるような高い専門性が必要です。

つまり、一棟物件はいつ来るかわからないトラブルを処理し続ける資金と時間、そしてノウハウが必要になるということです。

不動産業者や専門家並みの知識がある方が一棟物件を所有することは問題がないと思いますが、勉強もせず知識のないまま、よく分からずに一棟物件を購入することに対しては警鐘を鳴らしたいと思います。

知識が無いためにトラブルを処理しきれなければ、家賃収入は下がり収益も下がります。これが「お金が逃げていく」構図になり投資失敗といえるでしょう。

一方、ワンルームマンション投資は、一棟物件に比べて管理する範囲も狭く、運用が安定しているため、自分のタイミングで再投資することができ、忙しいサラリーマンの方、会社員の方でも安心して運用できます。

「こんなに放ったらかしでいいんですか？」とオーナー様に聞かれたことさえあります。

手間という側面から見た場合、『トラブル処理のため現地に行ったり、融資・建物管理・賃貸のノウハウを学ぶためにセミナーに参加するなど、週末は不動産屋になる必要がある一棟物件』と『ほとんど不動産会社に任せられるワンルームマンション投資』という違いもあります。

人生100年時代と言われている現代。老後破産を防ぐための不動産投資で失敗し、借金だけが残ってしまっては意味がありません。自分だけでなく、家族のためにも、物件選びは慎重に行うことをおすすめします。

確かに、一棟物件が満室になった際の収益の高さには魅力を感じるかもしれませんが、目先の収益だけに捕らわれず、自分の性格にあった方法をしっかりと選ぶことが、失敗しない一番の方法です。

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ワンルームだからといって失敗しないわけではない

ワンルームマンション投資だからと言ってまったく知識がないまま始めてもいいかというと決してそうではありません。ワンルームマンション投資も、少なからず失敗するリスクは伴います。

一棟物件もワンルームマンションも、どちらも不動産投資だということには変わりありません。借入を行い大きな資産を購入するのですから、失敗を避けるためには事前に知識をつけておくべきでしょう。

知識を得たい方、不動産投資に対しての不安等がある方は、ぜひ一度当社のセミナーへお越しください。ワンルームマンション投資のメリットだけでなく失敗の原因となるリスクもしっかりお伝えし、投資家の皆さまの資産運用をサポートさせていただきます！

「これが正解」といった投資はありません。属性やキャッシュがどれくらいあるか等、一人ひとりの状況によって最適な投資は違ってきます。専門家に相談しながら最適な投資方法を決めていきましょう！

本記事の監修：株式会社AZWAY　井口 梓美（Azumi Iguchi）
宅地建物取引士・ファイナンシャルプランナー
大学卒業後、東証一部上場大手保険代理店へ入社。顧客に寄り添ったプランニングで新人賞を受賞。
その後、大手不動産ポータルサイト運営会社へ入社。ITベンチャー企業での経験を経て株式会社Azwayを創業。
自らも宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナーの資格を有し、「住まい」と「ライフスタイル」に特化したWEBサービスを手掛けている。

運営メディア：幸せおうち計画