不動産投資 失敗事例（その10）
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失敗事例 ～その10～ |
一棟物件を購入した後に和不動産で区分マンションを買われたオーナー様の相談事例をこの記事で紹介しています。
定年を見据えて所有物件を整理しようと思い、区分マンションを残して一棟物件（アパート）を売却しようとしました。
高齢になると一棟物件の管理は億劫になるでしょうし、子供たちに手間のかかるアパート運営をやらせるのも希望する事ではないかもしれない。なので、一棟物件に関しては売却し、区分マンションを相続する財産として継承していこうと思ったわけです。
そこで、不動産業者に売却の相談・査定をしてみたわけですが、買取りは難しいと言われました。アパートは木造で築35年とかなり古くなっていて、ローン残債よりも高く買取ることは出来ないという回答でした。
そこで、仲介で売りに出してみることにしたのです。
入居も付いているので家賃も入ってきますし、CFはプラスで利益も出ます。設定している価格で見れば他と比較しても利回りも悪くないはずなのですが人気が出ず、なかなか売れません。正しく言えば、問い合わせ等は入るのですが、どの人も買付まで進まないのです。
そして、「なかなか一棟物件（アパート）が売却できないため困っている」と弊社の営業に相談に見えられたのです。
古い木造アパートはローンが付かない
木造家屋の法定耐用年数は22年です。
アパートなどの一棟物件を買う人のほとんどが銀行のローンを利用する訳ですが、法定耐用年数が短いとローン期間に影響します。
不動産投資は長期間のローンを組めないと収支が悪くなるため、築年が古いアパートは利回りが良くてもローン期間が短く、結果月間収支がマイナスになることも珍しくありません。
アパートの運営は収支がプラスで回ることが前提となっているでしょうから、長期ローンが組めないのであれば、物件価格の50％など、自己資金をたくさん入れてローン額を下げなくてはいけません。
一棟物件となれば物件価格はかなりの額になりますので、売買価格の半分もの自己資金を都合出来る人はそうそういません。そのため、「なかなか売却できない」ということになってしまうのです。
自分自身がアパートを買ったときは『銀行がまだお金を貸してくれる時期』であったのでしょうが、所有して物件が古くなるとローン期間はどんどん短くなっていってしまい、最終的には現金で購入できる人にしか売却できないということになります。
何千万円もするアパートを現金で買える投資家なんてそうそういませんから、買うのは簡単でも売る事は簡単ではないということなのです。
一棟物件の価値の評価方法は？
一棟物件の価値を評価する方法はいくつか種類があります。
銀行が行う物件評価の仕方は大きく分けて ①積算法 と ②収益還元法 の二つになります。
①積算法
積算法とは、土地がいくらで建物がいくらで……と、費用を積み上げていくことで物件価格を定める方法です。原価積み上げ方式とも呼びます。
土地については路線価などから土地価格を割り出し、建物については構造によって評価を分けています。また、RC造・鉄骨造・木造により評価額が異なります。
それらを平米に応じて乗算して建物全体の価値を評価します。
②収益還元法
収益還元法とは、収益物件の賃料収入から物件の価格を計算する考え方です。
年間の賃料収入を還元利回りで割り戻すことで物件価格を割り出します。
還元利回りとは、そのエリアの期待利回りのことです。収益物件としては、「そのエリアではこれ位の利回りで取引されているでしょう」と予想されている利回りだと考えても良いでしょう。
この還元利回りで年間の賃料を割り戻せば、売買価格を割り出すことができます。
金融機関では『収益還元法』が採用されやすい収益物件を扱う金融機関では『収益還元法』を採用していることが多いです。それは、積算法では『物件を現実的に買うだけの評価額が出ない』からです。
たとえば、東京の物件の場合、積算法ではほとんど売買価格に届きません。実際に売買されている金額と路線価に大きな開きがあるのです。
そこで、収益還元法で物件の価格を求めます。
賃料収入のある物件であれば価値を見出す収益還元法の方が銀行融資に使われる物件評価額を大きく出す事が出来ます。ワンルームマンションなどではフルローンで購入する事例も多いため、物件評価額が売買価格を賄える必要があります。そのため、評価額の高い収益還元法が評価方法として採用されるのです。
ところが、木造家屋になると法定耐用年数が22年と短いため、ローン金額ではなくローン期間で問題が起こるのです。
金融機関では融資期間を残存法定耐用年数で考えることがあります。
RC造のマンションでは法定耐用年数は47年ですので、15年経過していても残存法定耐用年数は32年あります。銀行としては30年のローン期間は十分に検討出来る事になります。
しかし、これが木造だと22年から15年を引くと7年しかありません。これで即ち7年しかローンが組めないのかと言うとそう単純ではありませんが、長期ローンが難しい事はご理解頂けると思います。
この、『融資が付かない』という事情により一棟物件は問い合わせが入ってもなかなか売却できないという状態に陥ってしまうのです。今では個人の方でもネットを通じて物件情報をたくさん見る事が出来ます。不動産ポータルサイトで簡単に利回りの高いアパートを検索できるため、問い合わせ等は容易に集まります。しかし、いざ買おうとしてみて銀行に相談するとローンを断られてしまうか、融資期間が思っているよりも短かったりしてしまうのです。
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失敗していると売れない
また、前述したものとは違う事例もあります。
「一棟物件（12室）の投資をやってみたが当初思っていたよりも入居者が付かず、半分が空室。キャッシュフローも振るわないため売ってしまいたい」というケースです。
12室の内半分が空室になっているということは、住宅周辺環境があまり良くないなど、立地の選び方で失敗してしまったのでしょう。それでも、購入価格によっては賃料契約を見直して賃貸運営を持ち直せる可能性があります。
しかし、こういう物件も売れないのです。
銀行からすると賃貸経営が回っていない物件には融資をしません。
レントロールと言って一棟物件全体の賃料収入が記載されているシートがありますが、これを元に収支計算を行います。『ローンの支払、管理でかかるであろう経費、予測修繕費を差し引いた上で賃貸運営ができるかどうか』が銀行の融資判断基準になります。
入居率が50％程度だと、この運営収支にゆとりが生まれないと予測できるため、銀行は融資がしにくいということになるのです。
一棟物件の運営は、失敗してしまうと売却して辞めるという選択肢も困難になります。
ローンを組んで購入している場合、「いくらでも売れればいい」という訳にはいきません。残債を払える金額でないと自己資金を入れて売却するかたちになってしまいます。。
賃料を安くしてでも入居をつけないといけないわけですが、賃料が安くなれば利回りも下がるため、売却価格も下げざるを得ません。
相場より賃料を下げてでも入居を付けて売却価格を下げるのか、満室想定利回りは下げず、多額の自己資金がある買主を探すのか、いずれにしても苦しい状況であることには変わりないのです。
一棟物件の不動産投資を始めるのは、買うだけですので簡単ですが、失敗しても簡単に辞められるとは限りません。一棟物件という規模の大きい投資をはじめたいとお考えの方は、まず事前に注意点を知り知識をつけ、『売却できない、税金などのお金も出ていく』といった最悪な事態になることだけは避けましょう。
●今まで聞いたことがない情報が聞けたので、大変有意義な時間となった。
（H・A様 30代男性）
●何が良くて、何がダメなのか、基本的なことが分かりやすく、よく理解できた。自分の生活に合わせて出来る方法を探していきたい。
（S・A様 30代男性）
●今の投資スタイルに近かったので、スムーズに話が聞けた。最近物件価格が高いため、安価な物件に傾いていたが、初心を思い起こすことが出来て良かった。
（K・T様 40代男性）
●購入後の考え方や行動の仕方がイメージ出来た。情報の使い方など非常に参考になった。
（M・I様 50代男性）
●コンサルティングを丸投げするのではなく、二人三脚で不動産投資をやっていくという点が良い。オーナーの成長も考えているという点もよかった。
（Y・S様 30代男性）
